1세대1주택 판정시 주택에서 제외되는 별장 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2004.11.10. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “양도주택”이라 한다)를 8억원에 양도하고 양도주택을 1세대1주택에 해당하는 고가주택으로 보아 기준금액(6억원) 초과분에 대하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 양도주택 양도 당시 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지에 다른 주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 소유하고 있음을 이유로 양도주택의 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 2005. 6.13. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 107,754,590원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 8.31. 이의신청을 거쳐 2006. 1.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점건물이 별장인지 농가주택인지를 판단함에 있어서 20년 이전의 용도로 구분할 것이 아니라 양도주택의 양도 당시를 기준으로 하여 구분하여야 할 것인 바, 쟁점건물 주변에 있는 연못과 꽃, 나무들로 가꾸어진 조경들을 볼 때 농가주택으로 보기 어려울 것이고, 양도주택 양도일을 기준으로 하여 최소한 12년 이상 모(母)의 별장으로 사용하여 왔으며, 교통사정이나 인근 마을과의 거리 등 주거환경요건이 갖추어져 있지 않아 주택으로 사용하는 것이 불가능하고, 쟁점건물에 주소를 둔 5세대는 농장 관리인만이 별도의 비닐하우스에 거주하고 나머지 4세대는 일시적으로 주소지만 이전하여 놓은 것으로 쟁점건물에 거주하는 사람이 없음에도 불구하고 처분청은 농가주택으로 판단하였다. 쟁점건물의 실제용도는 별장이며, 건물의 지리적 위치나 교통상의 제약 등을 감안할 때 별장으로 사용하는 것은 가능하여도 상시 주거용으로 사용하는 것은 불가능한 사정이 객관적으로 확인되므로 이를 주택으로 판단하여 양도주택에 대한 1세대1주택 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

축사에서 가축을 사육한 흔적을 발견하지 못하였고 현장 방문 시 면담한 사람은 과거에 청구인의 운전기사였던 관계로 쟁점건물을 무상으로 임대받아 가족과 함께 거주하고 있으며, 거주자는 ○○동에 있는 직장에 다니고 처 또한 주간에 일을 다닌다고 하였고, 주소별 세대내역에 따르면 1991. 8월부터 현재까지 5세대가 전입하여 거주하고 있으며, 쟁점건물 소재지인 ○○동 통장 박○○도 조사공무원이 면담한 거주자와 그 가족이 상시 거주하고 있다고 확인하였다. 별장이란 지방세법에 의하여 “별장으로 재산세가 부과되는 건축물”을 말하는 것이나 쟁점건물에 대하여는 별장으로 취득세와 재산세가 부과되지 않았으며, 청구인의 부(父)가 농장관리를 위해 신축한 점, 주거지와 가깝고 인근에 비닐하우스 및 마을이 인접해 있어 주위 경치가 빼어나지 않은 점, 특별한 휴양 및 위락시설이 없고 규모와 가액이 적으며 건축한지 30년이 지나 몹시 낡은 점 등을 종합해 볼 때 쟁점건물은 별장이 아니라 쟁점건물 주변의 농지 등(○○농장)을 관리하기 위한 농가주택으로서 1세대2주택에 해당되어 양도주택에 대한 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물을 양도주택 양도 당시에 별장으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.18. 개정)

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2003.12.30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정)

○ 지방세법 제112조 【세 율】

① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다. (1997. 8.30. 개정)

② 다음 각호의 1에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률의 규정에 의하여 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우 뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다. (2003.12.30. 후단개정)

1. 별장: 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방자치법 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 개정)

○ 지방세법 시행령 제84조 의 3 【별장 등의 범위와 적용기준】

① 법 제112조 제2항 제1호 전단에서 “대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지”라 함은 다음 각호의 요건을 갖춘 농어촌주택과 그 부속토지를 말한다. (2003.12.30. 신설)

1. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것 (2003.12.30. 신설)

2. 건물의 시가표준액이 2,500만원 이내일 것 (2003.12.30. 신설)

3. 다음 각목의 1에 해당하는 지역에 소재하지 아니할 것 (2003.12.30. 신설)

• 가. 광역시에 소속된 군지역 및 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조 제1호의 규정에 의한 접경지역과 수도권정비계획법의 규정에 의한 자연보전권역 중 행정자치부령이 정하는 지역을 제외한다. (2003.12.30. 신설)
• 나. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 및 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가구역 (2003.12.30. 신설)
• 다. 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의하여 재정경제부장관이 지정하는 지역 (2003.12.30. 신설)
• 라. 조세특례제한법 제99조 의 4 제1항 제1호 라목의 규정에 의하여 정하는 지역 (2003.12.30. 신설)

② 법 제112조 제2항 제1호 후단의 규정에 의한 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임ㆍ직원 등이 사용하는 것을 말하며, 주거와 주거외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다. (2003.12.30. 항번개정)

○ 대법원93누21224, 1995. 4.28. 별장에 대하여 취득세를 중과하는 이유는 별장이 비생산적인 사치성 재산으로 그 취득을 최대한 억제하는 한편 이러한 재산을 취득하는 데에 담세력이 있다고 보기 때문인 바, 별장으로 인정되기 위하여는 공부상의 용도에 불구하고 주거용으로 공할 수 있도록 된 건축물로서 그 소유자나 임차인 등 그 사용주체가 상시 주거용에 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 또는 위락 등의 용도에 사용하여야 한다고 할 것인데, 건축법령에서 별장은 건축물의 용도분류에서 별도의 분류대상으로 되어 있지 아니하고, 지방세법령에서도 이를 판단함에 있어 그 소재지역, 구조, 규모, 휴양시설의 구비 여부 등에 관한 아무런 기준을 정하지 아니하고 있으므로, 별장 여부를 판단함에 있어서는 위 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 주거지와의 거리, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 한다.

• 다. 사실관계

(1) 처분청이 청구인의 양도소득세 신고서를 검토하면서(2005. 5월경) 현장을 방문한 결과를 심사청구에 대한 의견서에서 다음과 같이 기록하고 있다. o 축사는 가축을 사육한 흔적이 없고, 조사공무원이 촬영한 사진에 나온 거주자와 면담한 결과, 청구인의 운전기사였던 거주자는 쟁점건물에 상시 거주하면서 ○○시 ○○동에 있는 직장에 출퇴근하고 있으며, 농장관리인과는 별도 세대라고 진술하였다. o ○○동 통장 박○○(000-000-0000)은 ○○농장에 농장관리인이라는 사람이 거주하고 있고, 사진에 나타난 거주자와 그 가족이 상시 거주하고 있으며, 쟁점건물 소재지 상에 전입한 5세대 중 한 사람인 이○○ 또한 수시로 거주하고 있다고 진술하였다. o 당심이 현지에 다녀온 조사공무원에게 거주자로 표현하고 있는 사람의 인적사항을 문의한 바, 인적사항은 파악하지 못했다는 답변이며, ○○동 통장의 성명은 박○○이 아니고 라○○임이 청구인이 제출한 라○○의 진술서에 의하여 확인된다.

(2) 이의신청 결정서의 사실관계에 의하면 심리담당 공무원은 심리를 진행하면서 2005. 9.12.과 같은 달 28일 쟁점건물을 방문하였고, 그 결과를 다음과 같이 기록하고 있다. o 쟁점건물은 ○○시와 ○○도 경계에 위치하고 있고, 승용차를 이용할 경우 청구인의 주소지에서 약 1시간 이내에 도착할 수 있는 거리이며, 방 2개와 창고, 주방, 화장실 각 1개로 건축되어 있어 한 가족이 생활할 수 있도록 되어 있으며, 부속건물인 축사가 있으나 오래 전부터 가축을 사육하지 않고 있다. o 쟁점건물은 건축한 지 30년이 지나 몹시 낡았고, 산 끝자락에 위치하고 있으나 인근이 현재 비닐하우스촌이 형성되어 있고, 약 백여 미터 아래쪽에 작은 마을(주택, 음식점 등)이 있는 등 주변 경치가 빼어나지는 않으며, 한적한 농촌풍경이다. o 농장관리인 김○○ 가족은 쟁점건물 동북쪽 약 20여 미터 떨어진 곳에 위치한 비닐하우수를 개조하여 그 안에서 생활하고 있고, 쟁점건물 동남쪽 약 20여 미터 떨어진 곳에 여러 동의 비닐하우수를 신축하여 그 안에서 화초를 재배하고 있다. o 쟁점주택 신축 시 청구인의 나이 27세이고, 쟁점건물 앞면에 아래의 문구가 새겨진 철재 구조물이 부착되어 있는 것으로 보아 청구인의 부 망(亡) 호○○(1992년 망)이 쟁점건물을 청구인의 명의로 취득한 것으로 보인다.

○○(日) 農場 서기 1974.11.15. 주님의 은혜로 이곳(○○동 산 ○○번지) 잡종지를 입수하여 방치하여 오던 중 나의 후계를 위하여 1984년 3월부터 自作施設하고 樹木美化開拓에 노력을 경주하였습니다. 향후 더욱 아름다운 ○○농장으로 발전시켜 세월이 흐를수록 나의 뜻이 더한층 새로웁게 主님께서 主管하여 주시옵소서 1986년 5월 淸 波

(3) 청구인은 쟁점건물은 위치나 교통여건상 주거환경으로 부적합하여 별장으로 사용하고 있을 뿐 평소에는 사람이 살지 않고 있다고 주장하면서 라○○과 농장관리인의 진술서를 제출하였 바, ○○동 통장의 진술내용은 처분청이 당초 조사한 내용과 상이하다. o 처분청이 ○○동 통장이라고 한 박○○은 같은 휴대폰 전화(000-000-0000)의 라○○으로서 ○○농장은 전에는 농작물과 가축까지 사육하던 농장이었으나 근래에는 가축을 사육하지 않고 화초나 관상수, 잣나무 등을 심었고, 쟁점건물은 집단 취락지구와 완전히 떨어진 별장용으로 세워졌는데 상시 거주하는 사람이 없는 것으로 알고 있으며, 주민등록 된 다섯 세대 중 농장관리인을 제외하고는 위장 전입자라고 4명의 이름과 휴대용 전화번호를 기재하여 주었고, o 농장관리인은 쟁점건물 지번에 별도의 비닐하우스를 개조하여 생활하고 있으며, 청구인의 어머니가 가끔 와서 쉬어 가는 일이 있으나 거의 사용하지 않고 있다고 진술하였다. o 이의신청 결정서의 내용 및 촬영한 사진들로 볼 때, 농장관리인 김○○은 쟁점건물이 아닌 비닐하우스를 개조하여 생활하고 있는 것이 인정되고 쟁점건물에 신원미상의 인물이 거주하고 있는지 여부는 확인되지 않는다. (4) 지방세법 제112조 에서 규정하는 별장이란 “주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양․피서․위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지”라고 규정하고 있으며, 쟁점건물 소재지를 관할하는 ○○시 ○○구청에 확인한 바 별장으로 재산세가 부과되지 않았고, 쟁점건물 일반건축물대장에는 주택 77.28㎡, 부속사 37.4㎡, 축사 102.2㎡이 등재되어 있으며, 사용승인일자 1976. 7.14.로 기록되어 있고, 연와조 세멘벽돌조세멘기와 주택은 방2개와 창고, 주방, 화장실 각1개로 건축되었다.

(5) 쟁점건물 소재지에 주소를 둔 다섯 세대는 이○○(2001. 4.10. 전입), 이○○(2004. 7. 6. 전입), 조○○(1991. 8.16. 전입), 이○○(2004. 5.10. 전입), 김○○(2003.10. 7. 전입)이며, 청구인은 농장관리인 김○○을 제외한 다른 사람들은 위장전입자로서 이○○과 이○○는 ○○신도시의 아파트 분양신청을 목적으로 그리고 조○○와 이○○는 인근에서 화훼재배를 하는 사람으로서 우편물을 수령하기 위하여 주민등록만 옮겨놓은 것이라고 주장하고 있다.

• 라. 판단 어떤 주택이 별장에 해당되는지 여부는 단지 상시 주거용으로 사용되었는지 여부만 가지고 판단할 것이 아니라, 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 주거지와의 거리, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적 합리적으로 판단하여야 할 것이다. 쟁점건물은 일반건축물 관리대장에서 보듯이 쟁점건물외 3개 축사와 1개 부속사가 같은 번지 위에 건축되었다는 사실은 가축 사육과 농장을 경영하면서 사용하기 위하여 건축하였다고 보는 것이 타당할 것이며, 이러한 사실로 인하여 관할관청은 쟁점건물에 대하여 별장으로 취득세와 재산세를 부과하지 않았고, 쟁점건물이 청구인의 주소지에서 1시간 이내의 거리에 위치하며 쟁점건물 소재지의 다른 마을과 화훼 재배용 비닐하우스가 인접해 있고, 주위 경관이 수려하지 않으며 특별한 휴양 및 위락시설이 없고 규모와 가액이 작으며 건축한 지 30년이 지나 몹시 낡은 점 등을 종합해 볼 때 쟁점건물은 별장이 아닌 농장관리를 위한 농가주택에 해당된다고 보는 것이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.