실거래가액으로 신고한 경우 처분청은 확인된 실지거래가액으로 경정 가능

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 토지구획정리지구 〇〇블럭 〇〇노트 체비지 723.2㎡(이하 “쟁점체비지”라 한다)를 2001. 7. 6. 333,500천원에 취득하여 2003. 11. 5. 363,400천원에 양도하였다고 2004. 1.31. 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점체비지 1/2 지분을 2003년 6월 청구 외 조〇〇(이하 “조〇〇”라 한다)에게 315,000천원, 나머지 1/2 지분을 2003년 8월에 청구 외 김〇〇(이하 “김〇〇”이라 한다)에게 345,000천원에 양도하여 쟁점체비지의 양도가액은 660,000천원임을 확인하고, 취득가액은 청구인이 신고한 금액(335,000천원)을 시인하여 2005.12.12. 청구인에게 2003과세연도 양도소득세 137,267,790원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 1. 3. 이 건 심사청구를 하였다.

1. 쟁점체비지는 환지처분 공고(1999. 2.24.)가 있은 후인 2003.11. 4. 양도하였으므로 쟁점체비지는 토지를 취득할 수 있는 권리가 아니라 토지이다.

2. 청구인은 쟁점체비지가 실지거래가액 신고대상인 것으로 알고 착오로 실가로 양도차익 예정신고하였으나, 쟁점체비지는 토지로 기준시가 과세가 원칙이므로 쟁점체비지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 재경정하여야 한다.

1. 청구인은 쟁점체비지의 양도일자가 2003.11. 4.이라고 주장하고 있으나, 쟁점체비지의 양수인의 확인 및 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점체비지의 잔금지급일자는 2003년 6월과 8월임이 확인되고 있고(쟁점체비지의 양도일자가 같은 과세연도임에도 이를 다투는 것은 양도차익예정신고세액 공제와 관련이 있음),

2. 쟁점체비지가 토지라 할지라도 청구인은 쟁점체비지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고하였는 바, 소득세법 제114조 제4항 단서 규정에 의하면 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.고 규정하고 있으므로 쟁점체비지에 대하여 확인된 양도가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 쟁점체비지에 대하여 처분청이 확인한 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 〇 소득세법 제96조 【양도가액 】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000.12.29. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999.12.28. 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999.12.28. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정)

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)

③ 제1항 단서 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조 제1항 각호의 자산을 법인세법 제52조 의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. (2000.12.29. 개정)

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2002.12.18. 개정)

⑤ 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지역의 지정과 해제 그밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2002.12.18. 신설)

⑥ 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지역의 해제기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 12.18. 신설) 〇 소득세법 제114조 【양도소득과표와 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2001.12.31. 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 먼저 쟁점체비지가 토지인지 부동산을 취득할 수 있는 권리인지 여부에 대하여 살펴본다.

2002. 4.24. 〇〇시 〇〇구청장이 공고한 ‘〇〇지구 토지구획정리 사업환지 예정지(변경) 지정공고’(〇〇시 〇〇구 공고 제2002-102호)에 의하면, 쟁점체비지의 환지처분 공고가 1999. 2.24.에 있었음이 확인된다. 토지구획정리사업법에 의하여 지정된 체비지의 취득은 토지 그 자체의 취득에 해당하고, 그 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이 된다(대법원 1999. 9.17. 선고 98두11519 판결 같은 뜻)고 할 것이므로 쟁점체비지가 토지라는 청구주장은 타당하다고 판단된다.

2. 토지인 쟁점체비지에 대하여 처분청이 확인된 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점체비지를 2001년 7월에 취득하였다고 주장하고 있고, 이에 대해서는 처분청도 다툼이 없다.
• 나) 쟁점체비지의 양도일자에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 있는 바, 처분청이 제출한 쟁점체비지 1/2 지분의 양수인 조〇〇가 확인한 확인서에 의하면, 조〇〇는 쟁점체비지 1/2 지분을 청구인으로부터 315,000천원에 양수하고 잔금을 2003. 6.23. 지급하였다고 확인하고 있고, 이 확인서의 내용은 쟁점체비지의 매매계약서에 거래대금 315백만 원 모두를 계약일자인 2003. 6.23.에 지급한 것으로 기재된 사실로 뒷받침되고 있다.
• 다) 처분청이 제출한 쟁점체비지 1/2 지분의 양수인 김〇〇이 확인한 확인서에 의하면, 김〇〇은 쟁점체비지 1/2 지분을 청구인으로부터 345,000천원에 양수하고 잔금을 2003. 8.19. 지급하였다고 확인하고 있고, 이 확인서의 내용은 2003. 7. 9. 청구인과 김〇〇이 체결한 쟁점체비지의 매매계약서에 거래대금 중 잔금 2억 원을 2003. 8.19.에 지급하기로 한 사실로 뒷받침되고 있다.
• 라) 청구인은 2004. 1.31. 쟁점체비지에 관하여 양도가액 363,400천원, 취득가액 335,500천원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득과세표준 예정신고를 하였음이 처분청이 제출한 증빙서류에 의하여 확인되고 이에 대해서는 청구인도 다툼이 없다.
• 마) 청구인은 토지인 쟁점체비지는 기준시가 과세가 원칙임에도 착오로 실지거래가액으로 신고하였으므로 비록 청구인이 신고한 실지거래가액이 달리 확인되더라도 실거래가액에 의하여 결정할 것은 아니므로 기준시가에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법 제114조 제4항 단서(2001.12.31. 신설)에는 “거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.”고 함으로써 신고가액이 사실과 달라 관할세무서장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 확인한 실거래가액으로 경정할 수 있도록 명백히 규정되어 있다. 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 쟁점체비지의 양도가액은 진실된 거래가액이라고 보여지지 아니하고 처분청이 확인한 실지거래양도가액이 진실된 거래가액으로 보여지므로 처분청이 확인한 실지거래양도가액으로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.