분양권 양도에 대한 허위계약서를 작성하여 신고하였는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 소재 ○○시티파크 ○○동 ○○호(44평형으로 이하 “쟁점분양권”라 한다)을 2004. 4. 1. 687,000천원에 분양받아, 2004. 4.16. 168,700천원(청구인이 기 납입한 계약금 68,700천원과 권리금 100,000천원을 합한 금액)에 양도하고, 2004. 6. 9. 실거래가액으로 양도차익을 계산하여 2004년 과세연도 양도소득세를 신고․납부하였다.

○○지방국세청장은 청구인이 신고한 양도가액 168,700천원 중 분양권에 대한 권리금이 100,000천원이 아닌 155,000천원으로서 실제 양도가액이 223,700천원임을 매수자로부터 확인하고, 권리금 과소신고액 55,000천원에 대하여 과세자료로 통보하였고, 처분청은 통보된 과세자료에 의거 쟁점분양권의 양도차익을 계산하여 2005.10.17. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 31,210,510원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 1.11. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2004. 4.16. 청구 외 이○○(중개인, 인적사항 파악 불가) 및 매수인 청구 외 김○○와 함께 분양사무실에서 쟁점분양권을 168,000천원(권리금 100,000천원 포함)에 매매하기로 계약서를 작성하고, 그 매매대금은 수표로 164,700천원, 현금으로 4,000천원을 받았는바, 심리자료로 제시한 수표사본 12매(5,000,000원권 2매, 10,000,000원권 7매, 17,700,000원권 1매, 20,000,000원권 2매), 거래사실확인서, 아파트분양권매매계약서, ○○시티파크분양계약서 등에 의해 쟁점분양권의 권리금이 100,000천원임을 알 수 있는데도 불구하고, 처분청이 매수자의 주장만 받아들여 청구 외 김○○가 지급했다는 쟁점분양권의 권리금 155,000천원을 모두 청구인이 받았다고 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.

청구인과 청구 외 김○○는 쟁점분양권을 223,700천원(기 납입한 분양계약금 68,700천원과 권리금 155,000천원을 합한 금액)에 매매하기로 한 바, 청구 외 김○○는 2004. 4. 1. 분양계약서 원본을 넘겨받는 동시에 매매대금은 전액 수표로 지급하려고 하였으나, 청구인의 요구로 60,000천원은 다시 현금으로 교환하여 지급했고, 2004. 4.16. 분양사무실에서 매매계약서 작성시에는 업계의 관행이라는 청구인의 요구에 따라 실지거래가액인 223,700천원에 의한 매매계약서를 교부받지 못하고, 매매가액을 168,700천원으로 낮춰 작성한 매매계약서를 교부받은 것이 청구 외 김○○의 진술에 의하여 알 수가 있으며, 또한, ○○지방국세청장의 쟁점분양권 조사시 쟁점분양권을 223,700천원에 매매 하였음에도 청구인과는 168,700천원에 거래하였고, 실제 권리금 155,000천원 중 55,000천원은 청구인에게 지급한 것이 아니고 떴다방에게 지급하였다고 진술하여 달라고 청구 외 김○○에게 수차례에 걸쳐 유선으로 요구한 사실이 있는 것으로 보아 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점분양권을 양도하고 양도차익 중 55,000천원을 과소신고 하였는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. (생 략)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (이하 생략)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있으며, 그 제2호에서는 『제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (이하 생략)
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점분양권 양도와 관련하여 ○○지방국세청장의 조사내용을 살펴보면, 청구인의 실제 양도가액은 223,700천원이고, 이 중 권리금은 100,000천원이 아닌 155,000천원임을 매수자로부터 확인하고, 과소신고금액 55,000천원을 과세자료로 처분청에 통보하였고, 처분청은 통보된 과세자료에 의거 2005.10.17. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 31,210,510원 경정․고지한 사실이 조사종결보고서와 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

2. ○○지방국세청장의 쟁점분양권 매수대금 자금출처 확인내용과 관련 금융증빙 등(금융차입금 93,000천원, 청구 외 김○○의 은행 예․적금 88,700천원, 기타 개인 차입금 42,000천원)에 의하면 쟁점분양권의 실제 거래금액이 권리금 155,000천원을 포함한 233,700천원인 것으로 확인되나, 청구인과 청구 외 김○○가 2004. 4. 16. 작성한 쟁점분양권 매매계약서의 매매대금은 168,700천원이고, 중개업자란에는 쌍방합의로 기재되어 있음을 알 수가 있다.

3. 쟁점분양권 매매를 중개한 청구 외 이○○은 일명 ‘떴다방’으로서 심리일 현재 인적사항을 알 수가 없으며, 청구인도 쟁점분양권 매매 당시 메모해 둔 ○○부동산, 전화번호 000-000-0000이외에는 인적사항을 전혀 모른다는 주장이다.

4. 쟁점분양권 거래와 관련하여 청구 외 김○○는 청구인의 분양계약 당일인 2004. 4. 1. 분양계약서 원본을 중개인으로부터 건네받고 그 대금을 중개인에게 수표와 현금으로 지급하였으나, 청구인의 사정으로 2004. 4.16. 분양사무실에서 다시 만나 분양계약서에 날인 및 매매계약서를 작성하기로 한 바, 2004. 4.16. 청구인, 중개인, 청구 외 김○○가 분양사무실에서 만나 분양계약서에 날인 및 사실과 다른 계약서를 작성했지만 업계관행이라 하여 실계약서는 작성하지 않았다는 진술이다.

5. 반면에 청구인은 중개업자 청구 외 이○○(일명 떴다방으로 인적사항은 확인되지 않음)의 권유로 2004. 4.16. 분양사무실(쟁점분양권의 모델하우스에 위치함)에서 청구인, 중개인 청구 외 이○○, 매수인 청구 외 김○○가 만나 매매계약서를 작성하였고, 매매대금은 매수인인 청구 외 김○○가 아니라 중개인인 청구 외 이○○로부터 168,700천원(청구인이 지급한 계약금 68,700천원과 권리금 100,000천원을 합한 금액)을 수표로 164,700천원과 현금 4,000천원을 받았다고 주장하나, 제시한 수표는 총 12매 137,700천원으로 27,000천원의 차이가 나고, 또한 청구 외 김○○는 2004. 3.30.부터 2004. 4. 1. 사이에 발행된 수표를 2004. 4. 1.에 지급하였다고 하나 제시된 수표 중 7매 92,700천원은 2004. 4. 1. 이후에 발행된 수표임을 알 수 있다. 수표발행일 금액(천원) 은행명 지점명 비고 2004.03.30. 10,000

○○은행

○○ 2004.03.30. 10,000 〃

○○ 2004.03.30. 5,000 〃

○○ 2004.03.31. 10,000 〃 〃 2004.03.31. 10,000 〃 〃 2004.04.02. 20,000 〃 〃 2004.04.02. 20,000 〃 〃 2004.04.02. 17,700 〃 〃 2004.04.19. 10,000 〃

○○ 2004.04.20. 10,000 〃

○○ 2004.04.20. 10,000 〃 〃 2004.04.20. 5,000 〃 〃 총 12매 137,700 <제시된 수표 목록>

6. 판단 청구인은 2004. 4.16. 쟁점분양권의 매매대금으로 중개업자로부터 168,700천원(권리금 100,000천원 포함)만 받았다고 주장하나, 매수자인 청구 외 김○○가 2004. 4. 1. 중개업자로부터 분양계약서 원본을 넘겨받고 지급한 쟁점분양권의 매매대금이 223,700천원인 것으로 확인되고,

2004. 4. 1. 당시 매도자인 청구인이 없었어도 분양계약서 원본을 소지한 중개업자로부터 분양계약서 원본을 넘겨받고 매매대금을 지급한 사실과 2004. 4.16. 청구인, 중개업자, 매수자 청구 외 김○○가 분양사무실에서 서로 만나 업계의 관행이라며 실거래금액이 아닌 사실과 다른 매매계약서를 작성한 사실 등을 종합하여 볼 때, 떴다방에 대한 정부의 강력한 단속에도 불구하고 포괄적인 위임관계 없이 인적사항도 모르는 떴다방 중개업자에게 청구인의 분양계약서 원본을 넘겨주어 청구인의 의사에 반하여 떴다방이 마음대로 이중거래를 하였다는 것은 사회통념상 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 쟁점분양권의 총 매매대금을 223,700천원으로 보아 양도차익을 계산하여 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.