양도당시 주택해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 364㎡ 및 동소 건물 900.18㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 1975. 4. 7. 취득(건물은 1985.12.28. 보존등기)하여 20 04. 6.24. 청구 외 나○○에게 양도하고, 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세 151,642,170원을 예정신고 납부하였다. 처분청은 쟁점부동산 중 4층 152.63㎡(이하 ‘쟁점건물’이라 한다)는 양도 당시 주택에 해당하고 청구인은 쟁점건물을 포함하여 1세대3주택 이상을 소유하고 있는 것으로 보아, 기준시가 적용을 배제하고 쟁점건물을 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 청구인에게 2005. 6.15. 양도소득세 51,649,380원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 7.25. 이의신청을 걸쳐 2006. 1.10. 심사청구를 제기하였다.

쟁점건물은 공부상 주택으로 되어 있으나 주택으로 사용하지 아니하고 상당기간 창고로 임대하여 사용하던 중 양도하였으므로, 쟁점건물은 주택이 아닌 근린생활에 해당한다. 따라서 처분청이 청구인을 1세대3주택자로 보아 쟁점건물에 대해 실지거래가액으로 과세함은 부당하다.

쟁점건물은 양도 당시 공부상 주택이고, 청구인의 처가 2001.10.29.까지 주소를 두었으며, 청구 외 박○○가 쟁점건물을 임차하여 창고로 사용하였다고 하나 임대차계약서상 창고로 사용한다는 내용이 명시되어 있지 않다. 따라서 기준시가에 의해 신고납부한 양도소득세를 1세대3주택 이상을 보유한 것으로 보아 실지거래가액에 의해 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물이 양도 당시 주택이 아닌 근린생활시설(창고)인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. ～ 6.(생략)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(數)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】

① ～ ④(생략)

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택 수 계산방법에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① ～② (생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ (이하 생략)

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① (생략)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 양도일 현재 청구인이 쟁점건물을 제외하고도 1세대3주택 이상을 소유하고 있음에 대하여 처분청과 청구인간의 다툼은 없다.

2. 쟁점부동산의 건축물 관리대장에 의하면, 1985.12.28. 청구인의 명의로 소유권 보존 등기하여 지하 1층에서 지상 3층까지는 근린생활시설로, 쟁점건물(지상 4층)은 주택으로 등재되어 있다가 쟁점부동산을 취득한 청구 외 나○○이 2004.11. 8. 쟁점건물부분만 근린생활시설로 용도를 변경하였음이 확인된다.

3. 청구인은 쟁점건물이 공부상 주택으로 되어 있으나 실제 주택으로 사용하지 아니하고 청구 외 박○○에게 창고로 임대하였으므로, 쟁점건물은 주택이 아닌 근린생활에 해당한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인의 처 윤○○과 자 백○○은 각각 2001.10.28.과 2001. 7.24.까지 쟁점부동산에 거주하였음이 주민등록 등ㆍ초본에 의해 확인되고, 양도일 현재 쟁점부동산에 주소를 둔 사람은 청구 외 박○○과 안○○임이 ○○구청 ○○동장의 회신공문에 의해 확인되며, 청구 외 박○○은 쟁점부동산 1층에서 휴대폰을 판매하는 자로 주소만 매장으로 등록하였다고 진술하고 있음이 확인서에 의해 확인되고, 청구 외 안○○은 사업이력 및 소득자료가 없고 현재 행불상태임이 국세통합시스템 및 당심에서 2006. 3.31. 친누나 안○○에게 전화 확인하였다.
• 나) 청구인이 제출한 임대차계약서 사본에 의하면, 1999. 9. 5.부터 24개월까지 청구 외 박○○에게 쟁점부동산 1층 15평을 보증금 4천만원과 월세 70만원에 임대계약을 체결하였고, 2001.10.29.부터 36개월까지 쟁점부동산 1층 15평과 쟁점건물을 보증금 5천만원과 월세 80만원에 임대계약을 체결한 것으로 되어 있고, 2005. 8.11. 인감증명서를 첨부하여 청구 외 박○○가 제출한 사실확인서에 의하면, 청구 외 박○○는 쟁점부동산 1층에서 1999년부터 의류소매점을 운용해오던 중 2001년 10월부터 2004년 8월까지 공가상태인 쟁점건물을 관리해주는 조건으로 보증금만 조금내고 창고로 사용하였다고 진술하고 있으나, 국세통합시스템에 의하면, 청구 외 박○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ‘○○○○ ○○점’이란 상호로 의류 소매업을 1999. 9. 9. 개업하였고, 2000. 8.21. 쟁점부동산 1층으로 보증금 25백만원, 월세 40만원에 사업장을 이전하여 2005. 5.31.까지 의류소매점을 운영하여 2002년 과세연도에 287백만원, 2003년 188백만 원, 2004년 125백만원을 매출ㆍ신고하였음이 확인되는 등 청구 외 박○○의 확인서 내용과 상이하여

2006. 3.31. 청구 외 박○○에게 전화 확인한 바, 청구 외 박○○는 1999년도에 ○○동에서 1년 동안 의류소매를 하다가 2000년 8월경 쟁점부동산 1층으로 이전하였다고 진술하고 있다. 현재 청구 외 박○○는 2004.10.13.부터는 쟁점건물에서 ‘○○요가 ○○센타’를 운영하고 있음이 확인된다.

• 다) 쟁점부동산의 2004년 제1기분 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대공급가액 명세서에 의하면, 청구 외 박○○는 임차보증금 25백만원과 월 임차료로 40만원을 지급한 것으로 확인되고, 쟁점부동산을 매입한 청구 외 나○○의 2004년 제2기 예정 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대 공급가액 명세서에 의하면, 청구 외 박○○는 임차보증금 5천만원, 월 임차료 140만원을 지급한 것으로 되어 있다.
• 라) 청구인이 제출한 쟁점건물의 상하수도 수용가 내역조회 및 전기요금 납부내역서에 의하면, 상하수도 요금의 경우 2003년 10월부터 2004년 8월까지 사용량이 없어 기본요금만 납부한 것으로 되어 있고, 전기요금은 2004년 1월부터 3월까지 사용량이 없어 부과요금이 “0”원이며, 2004년 4월부터 6월까지 사용량이 거의 없어 부과요금은 월 평균 3,900원에 불과한 것으로 확인된다.
• 바) 쟁점부동산의 2004. 6. 1. 기준의 ○○구청 재산세 과세내역서에 의하면 쟁점건물은 주택용도로 재산세를 부과하였음이 확인되고, 또한 주택분 재산세율 인하에 따라 청구인은 2005. 5. 9. 쟁점건물에 대한 환급금 19,620원을 수령하였음이 확인된다.
• 사) 청구인이 제출한 확인서(쟁점부동산의 매매중개인인 ○○부동산 대표 박○○, ○○부동산 대표 이○○와 사용인 최○○, 쟁점부동산 1층 임차인 이○○ 등의 확인서)에 의하면, 양도 당시 쟁점건물이 방치되어 주거용도로 사용하기에는 부적합한 상태였고, 청구 외 박○○가 의류창고로 사용하였다고 진술하고 있는 반면, 쟁점부동산의 매수인 청구 외 나○○에게 당심에서 2005. 3.29. 전화통화로 확인한 바에 따르면, 청구 외 나○○은 쟁점건물을 주택으로 알고 매수하였고, 당시 사람은 살지 않았고, 빗물이 스며들고 주방기구는 없으며 화장실이 고장이 난 상태로 볼 때 오랫동안 사람이 살지 않은 것 같다고 하면서, 박스는 몇 개있었던 것 같으나 청구 외 박○○가 창고로 사용했는지 여부는 모른다고 진술하였고, 또한, 당심에서 2006. 3.29. 쟁점부동산의 중개인 중 한명인 공인중개사 청구 외 신○○에게 전화로 확인한 바, 쟁점건물은 공실상태의 주택이었다고 진술하고 있다.

4. ‘주택’이라 함은 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하는 것이며 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있고, 제3자에게 양도하는 경우에도 주거용 건물로 양도될 것이 예상되는 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것(대법원 2004두 14960, 2005. 4.28. 같은 뜻)이고, 소유하고 있던 공부상의 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 ‘주택’으로 보지 아니하는 것(소득세법기본통칙 89-3과 같은 뜻)인 바, 양도 당시 쟁점건물의 용도가 주택인지 창고인지에 대하여 위 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 청구인이 청구 외 박○○에게 창고로 임대했다며 증빙으로 제출한 임대차계약서상의 임대보증금 및 월 임대료가 국세통합시스템상 및 부가가치세 신고 시 제출한 부동산 임대공급가액 명세서상의 임대보증금 및 월 임대료와 상이할 뿐만 아니라 쟁점건물을 창고로 임대한 것으로 명백히 기재되어 있지도 아니하며, 쟁점건물을 창고로 임대하였다는 사실을 매수인과 매매중개인(청구 외 신○○)이 그 사실을 알지 못하고 있는 점으로 보아 쟁점건물을 주택에서 창고로 개조 또는 사용하였다는 구체적이고 신빙성 있는 증빙이 없는 한, 청구인이 제출한 임대차계약서와 양도일 이후 사인간에 작성한 확인서만으로는 쟁점건물을 창고로 사용했다고 볼 수가 없다. 또한, 쟁점건물에 비록 사람이 거주하지 아니하여 비가 새고 일부 시설이 고장이 난 상태라 하더라도 매수인과 중개인이 창고가 아닌 주택으로 알고 쟁점건물을 중개하고 매수하였다고 진술하고 있고, 공부상 주택으로 되어 있는 점으로 보아, 양도 당시 주거기능이 상실되었다고 볼 수 없다. 따라서 처분청이 청구인을 1세대3주택자로서 쟁점건물을 주택으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.