중개수수료를 지급받은 자의 영수증 등 거래당시 원시 증빙서류는 일체 제시하지 아니한 체 확인서만 있는 경우 중개수수료는 필요경비로 인정되지 않음
중개수수료를 지급받은 자의 영수증 등 거래당시 원시 증빙서류는 일체 제시하지 아니한 체 확인서만 있는 경우 중개수수료는 필요경비로 인정되지 않음
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 655.3㎡(이하쟁점토지라 한다)를 2003. 2.13. 청구 외 김○○(000000-0000000)에게 양도한 후 2004. 5.31. 실지거래가액에 의해 양도가액을 830,835,710원으로, 취득가액을 792,707,068원으로 하고 필요경비 공제 없이 양도소득을 38,128,642원으로 하여 양도소득세 과세표준 신고를 하였다.
○○지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사 시 청구인이 쟁점토지를 786,835,710원에 취득하여 1,387,400,000원에 양도하고 양도소득세를 과소신고한 사실을 확인하여 처분청에 양도소득세 결정결의서(안)을 통보함에 따라 처분청은 통보받은 내용에 의해 2005. 4. 8. 청구인에게 2003 과세연도 양도소득세 233,858,930원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 6.29. 이의신청을 거쳐 2006. 1. 5. 이 건 심사 청구를 제기하였다.
청구인은 양도소득세 신고 시 쟁점금액을 중개수수료로 신고한 사실이 없고 청구 외 문○○(2002. 1.17.～2003.12.31.까지 ○○피자점 운영, 000-00-00000)는 부동산중개업자가 아니어서 쟁점금액이 개인 간의 금전대차인지 또는 중개수수료인지 여부가 불분명하고, 당초 조사기간 중 구체적인 대금지급 내역 및 중개관련 계약서 등이 없는 상태에서 청구인이 제출한 문○○와 차○○의 확인서는 이 건 과세처분 이후에 작성된 것으로서 쟁점금액을 필요경비로 볼만한 객관적인 증빙서류로 보기 어려워 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다.
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)
3. 삭 제 (2000.12.29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)
○ 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정)
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2000.12.29. 개정)
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정)
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999.12.28. 개정)
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999.12.28. 개정)
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001.12.31. 단서신설)
- 다. 사실관계
1. 쟁점토지 분양계약서와 송○○과의 1차 양도계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2001.11.19. ○○공사로부터 730,660천원에 분양받아 아래와 같이 대금 261, 235,710원을 불입하던 중에 2002.10.30. 청구 외 송○○에게 730,660천원(계약금 1억원, 잔금 2002.12.10. 630,660천원)에 양도하기로 하고 계약금 1억원을 수령하였으나, 매수인이 자금부족으로 계약해지를 요구하여 동 계약을 해지한 것으로 나타난다. 당심에서 2006. 6. 2. 송○○에게 전화로 확인한바, 취득당시에는 문○○와 공동사업 할 목적으로 쟁점토지 매매계약을 체결하였으나 자금부족으로 중도에 포기하게 되었고 계약금으로 지급한 1억원 중 50백만원은 돌려받지 못하였다고 진술하고 있다. 구 분 계약금 1차중도금 2차중도금 계 일 자 2001.11.19.
2002. 6.14.
2003. 2.12. 금 액 73,066,000 95,642,510 92,527,200 261,235,710 (단위: 원) ※미불입액=(730,660,000원+할부이자 56,175,710원)-261,235,710=525,600,000원
2. 양도소득세 신고 시 제출한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 청구 외 김○○에게 830,835,710원에 양도하는 것으로 2003. 1.15. 매매계약을 체결한 것으로 기재되었으나, 중개업자란은 공란으로 되어 있어 중개인이 누구인지는 확인되지 아니한다.
3. ○○지방국세청에서 이 건 이의신청 심리 시 매수인 김○○으로부터 징취한 것으로 보이는 부동산매매계약서(이하쟁점계약서라 한다)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 청구 외 김○○에게 1,387,400천원에 양도하는 것으로 2003. 1.15. 매매계약을 체결하고 계약금은 계약당일 150백만원, 잔금 1,237,400천원은 2003. 2.13. 지급하는 것으로 약정하였으며, 중개업자란에는 ○○공인중개사무소 김○○가 표시된 고무인을 찍고 서명 날인한 것으로 나타난다.
4. 처분청은 조사당시 위 3)의 계약서를 징취하지는 못하였지만 청구인의 확인서에 의해 양도금액을 1,387,400천원으로, 취득금액을 786,835,710원(○○공사로부터 분양가액 730,660천원에 2차중도금까지 불입한 할부이자 56,175,710원을 더한 금액)으로 확인하여 양도소득세를 경정결정 하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의해 확인된다.
5. 청구인은 쟁점중개수수료의 지급근거로서 이의신청 결정이후 작성된 중개인 문○○․차○○의 확인서, 김○○의 예금인출 의뢰서, 문○○의 ○○은행 거래내역서를 제출하고 있는 바, 그 내용을 살펴보면 아래와 같다.
- 가) 2005.12.29. 작성된 문○○의 확인서에 의하면, 본인은 ○○부동산중개소에서 중개인 보조원으로 근무하면서 쟁점토지를 ○○부동산 차○○ 중개사 및 ○○부동산 전○○, 건축업자 전○○ 등과 함께 공동으로 중개하고 아래와 같이 중개수수료 110백만원을 수령하여 배분한 것으로 확인하고 있다. (단위: 천원) 중개수수료 수령 중개수수료 배분 수령일자 금 액 수령내역 수 령 자 금 액 배분내역 2003.01.15. 40,000 5,000 5,000 수표000-00-00000000 수표000-00-00000000 수표000-00-00000000 문○○ 50,000 15,000 수 표 현 금
○○부동산 40,000 현 금
○○부동산 5,000 현 금 2003.02.13. 60,000 현금 계 110,000 계 110,000
- 나) 2005.12.26. 작성된 ○○부동산 차○○(000000-0000000)의 확인서에 의하면,본인은 매도인(청구인)과 매수인(김○○)간의 쟁점토지 매매계약서를 작성하고 중개수수료 40,000천원(김○○ 발행 수표 4매)을 수령하였다고 확인하고 있다.
- 다) 김○○의 예금인출 의뢰서에 의하면, 2003. 1.15. ○○은행(구 ○○은행) 계좌에서 위의 수표(3매 50,000천원)를 발행 의뢰한 것으로 나타난다.
- 라) 문○○의 ○○은행 거래내역서에 의하면, 문○○는 2003. 2.14. 본인 계좌(○○은행 000-00-00000-0)에 15,000천원을 무통장입금한 것으로 나타난다.
- 라. 판단 청구인은 쟁점토지를 부동산 중개업자에게 급매물로 내놓을 당시 평당 450만원(총금액 891,900천원)만 받으면 언제든지 계약이 가능하다고 약속한 상태에서 청구 외 김○○에게 예상보다 비싼 1,387,400천원에 양도하였으므로 중개인에게 거액의 쟁점중개수수료(150백만원)를 지급하게 된 것이라고 주장하고 있으나, 청구인이 2004.5.31. 양도소득세 신고 시 처분청에 제출한 부동산매매계약서에는 중개인의 표시가 없었고, 쟁점중개수수료를 필요경비로 계상한 사실도 없다. 우선 이 건 관련 부동산 매매계약서를 살펴보면, 청구인이 양도소득세 신고 시 및 ○○지방국세청의 양도소득세 조사 시 제출한 계약서에는 양도가액이 830,835,710원으로 기재되어 있고, 이후 이의신청 시에도 새로운 계약서를 제출한 사실이 없었으나, ○○지방국세청에서 이의신청 심리 시 징취한 쟁점계약서에는 양도가액이 1,387,400천원으로 기재되어 있어 처분청의 양도가액 결정내용과 일치하는 것으로 확인된다. 청구인은 당초 이중계약서를 작성하면서 청구인과 매수인, 중개업자는 원본계약서를 모두 파기하였으나 매수인 김○○이 계약서 사본을 보관 중에 ○○지방국세청 법무과에서 이를 수집한 것이라고 하고 있으므로 청구인도 쟁점계약서가 원본임을 자인하고 있는 것으로 보여지고, 쟁점계약서는 2003. 1.15. 작성된 것으로서 청구인과 매수인 김○○, ○○공인중개사무소 김○○가 함께 서명 날인한 것으로 나타난다. 다음으로 중개수수료 지급내용을 살펴보면, 청구인은 ○○부동산직원 문○○에게 계약당일 수표로 50백만원(청구인의 처인 김○○ 통장에서 인출)을, 잔금지급일(2003. 2.13.)에 현금으로 60백만원을 지급하여 총 110백만원을 지급하였으며,○○부동산차○○(000-00-00000)에게는 계약당일 수표로 40백만원(매수인 김○○으로부터 수령한 계약금 중 1,000만원권 4매)을 지급하여 부동산 중개수수료 지급총액은 150백만원이라고 주장하고 있다. 청구인은 쟁점중개수수료 지급근거로서 이의신청 기각결정 이후 2005.12.29.과 2005.12.26.에 작성된 위의 ○○부동산 문○○와 ○○부동산 차○○의 확인서를 제출하고 있는바, 문○○는 확인서에서 위의 수령액 110백만원 중 ○○부동산에게 40백만원을, ○○부동산에게 5백만원을 배분하고, 나머지 65백만원은 본인이 사용하였다고 밝히고 있으며, 차○○도 확인서에서 중개수수료 40백만원을 청구인으로부터 직접 수령한 것으로 확인하고 있다. 그러나 쟁점계약서에는 중개인이 ○○공인중개사무소 김○○로 나타나므로 사실상 김○○가 중개행위를 한 것으로 보이나, 김○○는 청구인으로부터 중개수수료를 수령하지 아니하고 문○○로부터 40백만원을 수령하였다고 하며, 문○○는 본인 스스로 밝혔듯이 ○○부동산(국세통합전산조회 결과, 허가 자는 공인중개사 정○○이나 미등록사업자로 확인되고, 문○○는 쟁점토지 거래당시 피자 판매점을 운영한 것으로 확인됨)에서 중개 보조원으로 근무하는 직원이고 실질적으로 중개행위를 하였는지 여부가 나타난 바 없음에도 청구인이 문○○ 개인에게 중개수수료 110백만원을 지급하여 김○○ 등에게 배분하였고, 문○○는 가장 많은 65백만원을 사용한 것으로 주장하는 바, 이는 부동산 중개 관행상 이해하기 어려운 것으로 보인다. 또한 ○○부동산 차○○도 중개행위 사실이 드러나지 않음에도 청구인이 중개수수료로 40백만원을 별도 지급하였다는 것은 수긍하기 어렵다. 이와 같이 고액의 중개수수료를 지급하였다는 것도 납득하기 어렵지만 청구인의 주장대로 150백만원을 지급함에 있어 잔금청산일까지는 상당한 기일이 남아 있음에도 계약당일에 중개수수료 90백만원을 지급하고 더구나 청구인의 배우자 통장에서 40백만원을 인출하여 지급하였다는 것은 일반적으로 잔금청산 시 지급하는 중개수수료 지급관행과도 크게 어긋나는 것으로 보여진다. 청구인은 중개수수료를 지급받은 자의 영수증 등 거래당시 원시 증빙서류는 일체 제시하지 아니한 채 ○○부동산 문○○와 ○○부동산 차○○의 확인서만을 그 지급근거로 제출하고 있으나, 확인서는 심사청구 직전에 작성된 것으로서 당사자 간에 임의작성이 가능하여 객관적인 증거서류로 채택하기 어렵고, 이러한 확인서만으로는 다른 수령자의 인적사항을 알 수 없을 뿐만 아니라 금융거래 내용을 제시하지 아니하여 이들 중개인이 중개수수료를 실지 수령하였는지 여부를 확인할 수 없어 청구주장을 사실로 받아들이기 곤란한 것으로 판단된다. 또한 이의신청에서 청구인은 양도가액을 1,387,400천원으로 과세한다면, 동 금액에서 청구인이 실제 수령한 912,600천원을 초과한 474,800천원은 부동산 중개인 문○○ 등이 편취한 것이므로 이를 양도비용으로 공제하여 줄 것을 주장한바 있으나, 이는 심사청구와는 전혀 상반된 주장으로서 일관성이 결여되어 청구주장을 신뢰하기 어려운 것으로 보인다. 따라서 고액의 쟁점중개수수료를 지급하였다고 인정할만한 객관적인 증빙서류의 제시가 없는 이 건의 경우 처분청이 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.