분양권의 실지양도가액

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2000. 3.28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 청구 외 이○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 취득가액은 101,026천원, 양도가액은 105,026천원, 양도차익 4,000,000원으로 하여 양도차익 예정신고를 하였으나, 처분청은 이 건 양도소득세에 대한 조사결과 매수인이 제시한 매매계약서와 확인서에 의하여 청구인이 쟁점분양권을 양도한 가액이 105,026천원이 아니고 취득가액에 분양권 프리미엄 45백만원을 덧붙인 146,026천원임을 확인하고 청구인의 2000년 과세연도 양도소득과세표준 및 세액을 경정하여 청구인에게 양도소득세 30,883,140원을 2005.10.17. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 1. 6. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 매수인인 이○○가 제시한 쟁점분양권 매매계약서는 통상적으로 중개업자가 사용하는 계약서이나 중개업자란에 날인 및 확인이 없고 청구인의 무인은 본인이 위임한 사실이 없기에 청구인과 무관한 무인으로 본인의 무인이 아니고 매수인의 실인도 동일한 날에 제시한 사실거래확인서 및 검인계약서상의 인감실인과도 다른 것을 사용하는 것으로 비추어보면 매매계약서 자체가 신빙성이 없기에 특약사항 또한 그 내용을 사실과 같다고 할 수 없다.
• 나. 청구인이 제시한 검인계약서, 거래사실확인서, 인감증명서의 실인이 일치하며, 거래날짜 또한 2000. 3.28.로 동일하고, 매수인이 ○○세무서장에게 제시한 확인서에도 2000. 3.28. 거래되었음을 확인할 수 있다.
• 다. 대법원판례(대법91누598, 1991. 9.10.)에 의하면 매매당사자들이 작성하여 시장ㆍ군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매 계약내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 달리 작성되었다는 점은 처분청이 입증하여야 하는 것으로 판시하고 있다. 당초 ○○세무서장이 확인한 매수인의 매매계약서상의 45,000천원의 지급사실에 대하여 별도 증빙을 요구하였으나 구체적인 입증자료를 제시하지 못했고, 중개인인 노씨, 박씨의 연락처도 없다고 하였다. 따라서 이 건 양도가액 45,000천원의 수령여부는 처분청에서 입증책임이 있는 것이다.
• 다. 청구인은 처분청이 주장하는 프리미엄을 받은 적도 없고 전혀 아는 바가 없으며, 매수인이 확인해준 확인서에도 청구인에게 매매대금이 직접 전달되지 않았음이 확인되는 바, 처분청이 매수인이 제시한 매매계약서로 양도가액을 결정함은 부당하다.

• 가. 매수인이 제시한 분양권매매계약서 및 당초 ○○세무서장이 조사시에 받은 확인서(2002.12. 5.) 및 매수인이 청구인에게 작성한 확인서(2003.11.15.)에는 부동산중개업자 노아무개와 차아무개(두 사람 모두 이름이 명확하지 않아 “아무개”로 부르기로 한다) 두 사람이 중개한 상태에서 분양권에 대한 프리미엄으로 45,000천원을 중개인에게 지급하고 등기권리증을 받은 사실이 확인된다.
• 나. 계약서에는 매도인ㆍ매수인 모두 대리인 성명이 기재되어 있으며, 대리인이 무인 또는 날인한 것으로 매도인 및 매수인이 부동산중개업자 등 제3자에게 위임하여 거래한 것으로 매수인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 있다고 판단된다.
• 다. 청구인이 제시한 검인계약서에는 매도인과 매수인이 날인을 하였으나 검인계약서는 소유권 이전을 위한 서류일 뿐, 반드시 거래내용과 일치한다고 볼 수 없고 매수인이 제시한 분양권 매매계약서(이하 “프리미엄계약서”라 한다)의 특약사항에서도 매수인은 매도인의 양도소득세 신고시 협조(절세)한다는 내용이 있어 청구인이 주장하는 바와 같이 검인계약서가 거래사실과 같다고 보기는 어렵다. 따라서 매수인이 제시한 프리미엄계약서를 근거로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권 양도에 따른 양도소득세 신고시 분양권 프리미엄을 누락한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양초가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 발한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점분양권을 2000. 3.28. 101,026천원에 취득하여 동 일자에 매수인에게 105,026천원에 양도한 것으로 하여 2000. 3.31. 양도소득세 예정신고를 하고 동 세액 540천원을 자진납부 하였음이 동 신고서에 의하여 확인된다.

2. 당시 청구인의 주소지 관할인 ○○세무서장은 2002.12. 2.부터 2002.12.14.까지 쟁점분양권 양도소득세 조사를 하면서 양수자인 이○○를 면담한 바, 이○○는 쟁점분양권을 프리미엄 45,000천원을 지급하고 취득하였다는 진술과 동시에 이를 입증하는 계약서와 영수증 등을 제시하였음이 이 건 양도소득세조사 종결보고서와 이에 첨부된 확인서 및 아파트분양권 계약서에 의하여 확인된다.

3. ○○세무서장은 위의 조사내용에 의하여 청구인에게 2003. 2.13. 양도소득세 23,045,460원을 고지하였음이 국세청통합전산망의 관련 자료 조회 및 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 위 결정에 불복하여 2003.10.29. ○○세무서장에게 이의신청을 한 결과 ○○세무서장은 2003.12.23. 양도소득세에 대해서는 그 양도소득의 귀속자가 불분명하므로 이를 재조사하는 것으로, 납세고지서 및 독촉장은 청구인에게 송달되지 않아 적법한 송달로 볼 수 없으므로 취소하는 것으로 결정하였음이 이 건 이의신청 결정서에 의하여 확인된다.

5. 이 후 청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 ○○아파트로 전출하였으며, 청구인의 새로운 주소지 관할서인 처분청은 2005. 7.11.부터 2005. 7.29.까지 쟁점분양권 양도에 대한 조사를 다시 실시하였는 바, 양도소득세 조사종결 보고서의 조사내용에 의하면 “이○○가 프리미엄 45,000천원을 청구인에게 지급하였으며 검인계약서는 사실과 다른 허위계약서이고, 이○○가 제출한 계약서를 실제 계약서로 확인한다.”라고 조사되어 있음을 알 수 있다.

6. 처분청은 위 재조사 내용에 따라 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 30, 883,140원을 2005.10.17. 고지하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서, 납세고지서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

7. 청구인은 쟁점분양권의 양도가액이 105,026천원이 정당하다는 주장을 입증하는 증빙으로 양수인이 2000. 5.28. 작성한 거래사실확인서와 검인계약서 사본을 제시하였다.

• 라. 판단 이 건 심사청구는 매수인이 제시한 프리미엄계약서상의 거래금액을 실지 양도차익으로 보아 양도소득세를 과세한 것이 정당한지의 여부를 가리는 것이 그 관건이다.

1. 청구인은 쟁점분양권의 양도가액이 105,026천원이라는 주장을 하면서 검인계약서와 매수인의 확인서를 제출하였으나, 이 건 양도소득세 조사시 조사담당 공무원이 확인한 내용에 의하면 청구인과 매수인은 2000. 3.28. 매수가격을 105,026천원으로 하여 중개업자 없이 쌍방 합의하여 작성한 검인계약서와 같은 날짜에 중개업자인지 대리인인지 명확하지는 않으나 매도인인 청구인을 대리하는 차아무개의 무인과 매수인을 대리하는 노아무개의 인장이 날인된 프리미엄계약서(거래대금은 45,000천원으로 이 계약서에도 중개업자란은 공란으로 되어있음)를 별도로 작성하여 보관하고 있었음이 확인되고 매수인은 실제 거래계약서라고 하면서 이를 제시하였다.

2. 프리미엄계약서를 보면 특약사항에 “매수인은 매도인의 양도세 신고시 협조한다.(절세)”라고 기재한 사실이 나타나는데, 이러한 내용으로 미루어보면 쟁점분양권 매매와 관련하여 청구인과 매수인은 세금 부담을 줄일 목적으로 이중으로 계약서를 작성한 혐의가 있어 보이는 바, 검인계약서가 실지계약서라는 청구주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다.

3. 쟁점분양권의 검인계약서는 거래 당사자 간에 체결되어 있고, 프리미엄계약서는 대리인들이 날인하고 있어, 정상적인 거래형태로는 보이지 않으나, 프리미엄계약서도 검인계약서와 같은 날짜에 작성되어 있는 것으로 미루어보면 청구인도 이러한 사실을 알고 있었던 것으로 밖에 볼 수 없어 동 계약서가 허위라는 청구주장은 받아들일 수 없으며, 프리미엄계약서상의 특약사항에는 세금부담을 줄이기 위한 의도가 명백히 나타나 있는 바, 청구인과 매수인이 관련 조세 부담을 줄일 목적으로 계약서를 별도로 작성한 것으로 여겨진다.

4. 청구인은 프리미엄계약서상에 날인된 매수인의 실인과 검인계약서상의 실인이 달라 매매계약 자체가 신빙성이 없고, 따라서 특약사항도 사실이 아니어서 프리미엄계약서가 허위라고 주장하나, 동 계약서에 날인된 인장은 대리인들이 무인과 실인을 날인한 것으로 매매당사자들의 것이 아니다. 따라서 검인계약서상의 인장과 다를 수밖에 없으며, 그렇다고 하여 쟁점분양권의 거래내용이 달라진다거나 그 당사자가 변경되는 것은 아닐 것이다. 그리고 매수인이 본인에게나 매도인에게 전혀 득이 될 것이 없는 허위의 프리미엄계약서를 작성하여 조사공무원에게 제시할 하등의 이유가 없으므로 프리미엄계약서를 허위의 계약서로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

5. 또한 청구인은 대법원판례(대법91누598, 1991. 9.10.)를 인용하여 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 동 계약서가 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것으로 판시하고 있기 때문에 검인계약서가 사실이 아니라는 것과 그 양도가액 45,000천원을 수령하였다는 것을 처분청에서 입증하여야 한다는 주장을 하고 있으나, 쟁점분양권 양도의 경우에는 매수인이 프리미엄 45,000천원을 지급하였다는 증거로서 프리미엄계약서를 제시하였는 바, 이 계약서가 곧바로 입증자료에 해당되는 것이고, 또한 매수인이 위 프리미엄 금액을 계약내용에 따라 지급하였다고 하는 이상 그 거래 내용에 근거하여 양도소득세를 과세하는 것이지 청구인이 대금을 수령하였는지 여부를 확인하고 과세하는 것은 아니다. 따라서 처분청의 이 건 과세처분은 위 대법원 판례와 어긋나는 것이 아니다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 처분청이 매수인이 제시한 프리미엄계약서상의 금액 45,000천원을 양도차익으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.