매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당함

1. ○○세무서장이 2005.10. 1. 청구인에게 결정고지한 2005년 과세연도 양도소득세 156,875,050원은 양도가액 740,000,000원에서 필요경비 12,768,690원을 추가로 공제하여 양도소득금액을 계산하고, 그 결과에 따라 고지세액을 재경정하도록 합니다.

2. 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 52평형 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2005. 2.24. 청구인의 조카 이○○에게 470백만원에 양도하고 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 취득자 이○○에 대한 취득자금 출처조사를 실시한 결과 같은 날짜에 같은 단지 내의 아파트 ○○동 ○○호가 740백만원에 거래된 사실을 확인하고 이를 매매사례가액으로 보아 부당행위계산부인의 규정을 적용하여 2005.10. 1. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 156,785,050원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

당초 신고에서 누락된 분양권 취득 시 지출한 권리금 200만원과 개별냉방 시스템 설치에 소요된 자본적 지출액 1,370만원을 감안하여 양도소득금액을 다시 결정하여야 하며, ○○은행의 부동산 시세정보에 의하면 쟁점아파트 양도일인 2005. 2.24.과 가장 인접한 날의 하한가 679백만원, 일반거래가 714백만원, 상한가 749백만원이었고, 양도한 시기에 매매가액의 변동이 심하였음은 물론 그 변동폭도 상한가와 하한가의 차이가 1억원이나 되었고, (주)○○주택이 건설한 쟁점아파트는 (주)○○건설이 건설한 비교대상 아파트 보다 인기도에서 떨어지고 가격이 낮게 형성되었을 뿐만 아니라 급하게 매각하게 된 경우이다. 매매사례가액으로 채택한 ○○동 ○○호는 (주)○○건설이 시공한 인기층에 해당하므로 처분청이 조사한 ○○동 ○○호의 2005. 2.17.자 매매가액 610백만원을 적용하여야 하며, 최소한 ○○은행 부동산 시세정보에 나타난 하한가 679백만원을 매매사례가액으로 보아 양도소득세를 결정하여야 한다.

청구인은 조사 당시 권리금 200만원과 개별냉방시스템 설치비 1,370만원에 근거서류를 제출하지 아니하였고, 권리금은 해당 금원을 실제 지급하였는지 여부가 불분명하고, 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 (주)○○건설이 일괄 시공하였으므로 (주)○○주택이 시공한 쟁점아파트의 거래가액이 낮다는 주장은 인정할 수 없으며, 부동산 정보업체와 인근 부동산 중개업소를 통하여 시세를 확인한 결과 7억원에서 8억원에 이르고 있고, 계약시점을 전후한 동일 평형의 신고내역을 조회한 결과 2005. 2.17. 계약분(○○동 ○○호)은 610백만원, 쟁점아파트 매매계약일인 2005. 2.24. 계약분(○○동 ○○호)은 740백만원으로 확인되었다. 비교대상 아파트와 쟁점아파트는 같은 단지 내 남향이며 층수 등으로 볼 때 거의 모든 조건이 유사하므로 매매사례가액으로 채택한 740백만원을 양도가액으로 하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 개별냉방 시스템 설치비를 필요경비로 인정하고, 매매사례가액 적용에 있어서 쟁점아파트 거래일 보다 7일 앞선 같은 단지 내 다른 아파트의 거래가액 610백만원을 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) (중간생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) (중간생략)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약 허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지)대통령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.

③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다.

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995.12.29. 개정) (중간생략)

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995.12.29. 신설)

○ 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법 시행령제167조 【양도소득의 부당행위 계산】(1999.12.31. 제목개정)

① 삭 제 (1999.12.31.)

② 삭 제 (1999.12.31.)

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 본다. (2005. 2.19. 개정) (이하생략)

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (중간생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002.12.30. 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

• 다. 사실관계

(1) 쟁점아파트는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하며, (주)○○주택이 시행사이고 (주)○○건설이 시공한 주상복합건물인 사실이 분양계약서에 의하여 확인되며, o 청구 외 김○○은 2002. 4. 4. (주)○○주택과 계약금 4,500만원에 분양계약을 체결한 후, 2002. 6. 4. 청구인에게 분양권을 47,069천원에 양도하였음이 분양계약서와 분양권 매매계약서에 의하여 확인되며, 청구인은 2004.10.26. 쟁점아파트를 등기하면서 취득세 9,293,700원과 등록세 15,207,880원을 납부하였고,

• 청구인의 분양권 취득가액 중 권리금 200만원의 수수사실과 69,000원의 내용은 불분명하다. o 2005. 2.24. 조카 이○○에게 쟁점아파트를 양도하면서 작성한 매매계약서에 의하면, 매매대금 470백만원, 계약금 2,000만원, 잔금 450백만원(2005. 3. 2.)이며, 잔금은 전세보증금 220백만원과 은행융자금 230백만원으로 대체한다는 특약사항을 명시하고 있다.

(2) ○○지역은 주택거래 신고지역으로 조사관서가 부동산 정보업체 와 주변에 있는 부동산중개업소에 가격을 조사한 결과 당시 시세는 7억원에서 8억원에 이르고 있으며, 쟁점아파트 거래일과 같은 날 및 비슷한 시기의 거래가격은 다음 표와 같고, 같은 아파트 ○○동 ○○호의 가격은 부동산 가격이 오르기 시작하는 초기의 가격이므로 같은 아파트 ○○동 ○○호의 가격 740백만원을 매매사례가액으로 채택하였음이 취득자 이○○에 대한 자금출처조사 종결보고서에 나타난다. o ○○은행 부동산 시세정보에 의한 ○○아파트의 시세를 보면, 2005. 2.14.～2005. 2.21 기간 하한가 679백만원에서 상한가 749백만원에 이르고 있으며, 이후부터 같은 해 8월까지 10억 이상으로 상승하다 주춤한 것으로 나타나고 있으며, o ○○아파트에 게재된 ‘○○시 ○○동 ○○아파트 52평형’에 대한 시세는 2005. 2. 4.～2005. 4. 8.까지 하한가 7억원에서 상한가 8억으로 되어있고, 직전 거래분(2005. 1.28.)은 6.9억원에서 8억원이며, 이후 거래분은 7.3억원에서 10억(2005. 7. 15.)까지 상승하였고, 현지에 있는 부동산중개업소 1곳에서도 ○○아파트에 게재된 시세와 같은 내용으로 확인해 주었음이 조사관서의 제출서류로 확인된다. (단위: 백만원) 구 분 계약일 동호수 방 향 신고가액 분양가액 기준시가 쟁점아파트

2005. 2.24.

○○동 ○○호 남 향 470 460 530 매매사례

2005. 2.24.

○○동 ○○호 740 455 520

2005. 2.17.

○○동 ○○호 610 457 544 * 분양가액과 기준시가 면에서 볼 때 분양가액은 쟁점아파트가 가장 높고, 기준시가는 ○○동 ○○호의 가액이 가장 높다.

(3) 조사관서는 양도가액을 시가(매매사례가액)인 740백만원으로 경정결정하면서 필요경비로는 청구인이 신고한 금액 25,501,580원(취득세 등9,293,700원, 등록세 등 15,207,880원, 기타경비 1,000,000원)을 인정하였으며, 청구인과 (주)○○건설 사이에 체결한 ‘○○아파트 Option계약서’상의 개별냉방 시스템 설치비 13,700천원은 증빙 미제출로 공제하지 않았으며, 동 설치비를 조기 납부함으로써 12,768,690원으로 할인되었음이 무통장 입금 확인증 2매에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 ○○동 ○○호의 거래가액 610백만원을 매매사례가액으로 채택하여 줄 것을 주장하고 있으나, 거래가액 610백만원은 쟁점아파트 소재지의 부동산 가격이 상승하기 시작하는 국면에서 형성된 가격으로서 쟁점아파트 거래일 보다 7일 정도 앞서서 거래된 가격이며, “시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.”는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 의 규정에 비추어 볼 때 쟁점아파트와 같은 날에 거래된 매매사례가액이 있는 이상 청구주장을 받아들이기는 어려울 것이다. 부당행위부인 규정을 적용함에 있어서 쟁점아파트는 매매계약체결 당시 당해 재산에 대하여 시가로 볼 수 있는 감정가액 등이 없는 경우이므로 조사관서는 법령에서 정하는 “면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산인”인 ○○동 ○○호의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하게 되었고, ○○동 ○○호는 쟁점아파트와 비교할 때 같은 단지 내에 있으며 위치한 층이나 남향 등 많은 유사점이 있을 뿐 아니라 양도일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하고 부동산중개업소에서 확인한 시세가 7억원에서 8원에 이르고 있으므로 ○○동 ○○호의 거래가격 740백만원을 시가로 보고 양도소득세를 결정한 당초 결정에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 개별냉방 설치비 12,768,690원은 그 지출이 확인되므로 필요경비로 추가공제하여 양도소득금액을 계산함이 타당할 것이다.

이건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.