실거래가로 양도소득세를 신고한 부동산을 기준시가로 경정한 처분의 당부

○○세무서장이 2005.11.10. 청구인에게 한 2002년 과세연도 양도소득세 142,918,180원의 과세처분은, 청구인이 청구외 이○○에게 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 부동산(대지 639.2㎡ 중 지분 360분의 83.85 및 건물 내재지하층 제9호 157.02㎡)의 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 재경정합니다.

청구인은 1985.12.04. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 부동산(대지 639.2㎡ 중 지분 360분의 83.85 및 건물 내재지하층 제9호 157.02㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1985.12.04. 취득하여 2002.01.31. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 양도하고 같은 날 쟁점부동산에 관하여 양도가액 400,000,000원, 취득가액 350,000,000원의 실거래가액으로 양도소득세과세표준 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 취득ㆍ양도의 실거래가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 양도가액 1,320,315,140원, 취득가액 856,677,301원으로 하여 필요경비 25,700,318원과 장기보유특별공제 131,381,256원을 공제하여2005.11.10. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 142,918,180원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.14. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 1985.12.04. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2002.01.31. 이○○에게 400,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였음에도 기준시가와 실지양도가액과의 차이가 크다고 하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 경정한 처분은 실질과세원칙에 위배되고 부당함으로 취소되어야 한다.
• 나. 시가란 불특정 다수인간의 거래에서 형성된 가액으로 양수인과 양도인은 타인간의 거래이므로 실거래가액을 당연히 인정해야 한다.
• 다. 쟁점부동산이 양도되기 전인 2002.01.02. 매수희망자인 이○○은 매수후 쟁점부동산을 담보로 융자를 받기 위하여 한국감정원에 감정평가를 의뢰한 결과 315백만원으로 평가되었으므로 실지양도가액 400백만원은 시장에서 형성된 가격과 차이가 없고 기준시가가 높게 책정되어 있다.

• 가. 쟁점부동산은 지하철 ○○선 건설이 예정된 ○○구 ○○동 ○○백화점(4거리) 인근 대로변에 위치하여 유망한 상가지역으로 인근 부동산중개업소 3곳에 시가를 확인한 결과 기준시가와 비슷하게 조사되었고, 매매계약서가 부동산중개인이 개입하지 않은 당사자만의 계약서이며 주요특약사항인 임대보증금 승계내용이 없는 등 허위계약서로 판단되고, 청구인이 제출한 감정평가서도 세무서공정과세협의회 자문결과 저평가되었다고 확인되었다.
• 나. 취득가액을 보면 350,000,000원으로 신고하였으나 1985.08.21. 당시 법원 경락가액이 54,000,000원이고, 1985.11.30. 작성된 전소유자인 청구외 이○○의 등기권리증상의 매도증서에는 57,974,240원에 취득한 것으로 확인되어 취득가액은 57,974,240원이 신빙성이 있다. 따라서 양도인이 실거래가라고 신고한 취득가액 및 양도가액은 모두 허위임이 명백함으로 기준시가로 양도소득세 경정ㆍ고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실거래가로 양도소득세를 신고한 쟁점부동산에 대하여 처분청이 기준시가로 경정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000.12.09 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조 【양도소득과표와 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001.12.31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의규정에 의한 가액등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액(2000. 12. 29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② 생략

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산에 관하여 2002.01.31. 이○○에게 양도하고 같은 날 양도가액 400,000,000원, 취득가액 350,000,000원의 실거래가액으로 양도소득세 신고를 한 사실이 국세청 국세통합시스템에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산에 대하여 1985.08.21. ○○지방법원 ○○지원은 85타6161 부동산임의경매사건 경락허가결정서에서 경락가액이 54,000,000원(토지 39,500천원, 건물 14,500천원)임이 확인되고, 1985.11.30. 전 매도자 청구외 이○○의 매도증서에는 57,974,240원(대지 42,743,300원, 건물 15,230,940원)임이 확인된다.

3. 쟁점부동산에 대한 2002.01.18. 작성 매매계약서에는 중개인이나 입회인이 없는 청구인과 매수인의 계약으로 매매금 총액이 사억원정, 계약금 오천만원정, 잔액 삼억오천만원이라고 되어 있고, 양수인 이○○이 확인한 거래 사실확인서에 의하면, 대금지급은 계약금 50백만원을 2001.01.18. 지급하고, 2001.01.31. 350백만원을 지급한 것으로 되어 있으며, 지급방법은 보증금 20백만원을 차감한 380백만원 중 130백만원은 현금으로 250백만원은 수표로 대리인에게 주었다고 되어 있다.

4. 감정평가서(부감-2139-2001)를 살펴보면 평가의견서 제4번에 “2001.12.31.자로 발급한 등기부등본에 의하면 소유자가 ‘김○○’으로 되어 있으나, 귀행의 요청에 따라 ‘(구분건물)평가표’상의 소유자란에 ‘백○○’로 기재하였습니다”라고 함으로서 백○○의 담보물로 되어 있고 감정가액이 기준시가의 25%에도 미치지 못하는데도 구체적인 이유 등 특이사항은 없다.

5. 청구인은 추가자료에서 계약서에 임대보증금 승계내용의 특약사항이 없다는 처분청 주장에 임대보증금이 10,000,000원으로 직접 임차인에게 지불하였다고 주장하나 한국감정원의 감정평가서에는 임대보증금이 30,000,000원으로 확인된다.

6. 청구인은 쟁점부동산에 관한 한국감정원의 감정가액이 315,000,000원으로서 400,000000원이 실거래가라고 주장하나, 양도시점에 근접한 2002.10.23. 주식회사 ○○은행이 청구외 김○○ 소유 쟁점부동산의 공유지분 360분의 17.89(청구인 면적의 약 21.34％)에 관하여 채권최고액 390백만원의 근저당권을 설정한 점, 2001.05.22. 청구외 조○○ 소유 쟁점부동산의 공유지분 4320분의 612.5(청구인 면적의 약 60.87％)에 관하여 2001.05.12. 청구외 이○○이 채권최고액 350백만원, 2001.05.16. 청구외 김○○가 채권최고액 150백만원, 2001.05.22. 청구외 이○○이 채권최고액 350백만원의 근저당권을 각각 설정함으로써 총 850백만원의 근저당권이 설정된 점 등에 비추어 청구인의 주장과 같이 쟁점부동산의 실거래가액이 400,000,000원이라고는 판단되지 않는다.

7. 일반적으로 부동산의 거래는 복잡한 법률 및 이해관계 때문에 계약서의 내용이 상세하게 기재될 뿐만 아니라 분쟁을 예방하기 위하여 상가일 경우 세입자 승계문제 등 특약사항도 기재되는 것이 통례인 점, 금액의 고액성으로 인한 계약금, 중도금, 잔금의 지급일자, 금액 및 지급방법 등을 상세하게 기록한 것이 일반적인 점, 매도인과 매수인이 각각 다른 중개인에게 의뢰하는 사례가 많아 부동산 중개인은 매도인과 매수인측 중개인 2인이 기재되는 것이 보통인 점, 계약일 이후의 연락에 필요한 연락 전화번호의 기재가 필수적인 점 등에 비추어 청구인이 양도소득세예정신고시 제출한 계약서는 진실된 계약서라고 보여지지 않음에 따라 청구인이 실제거래가액이라고 신고한 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액 역시 진실된 거래가액이라고 인정되지 아니한다. 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인의 실지 매수가액이 57,974,240원으로 확인되고, 그 당시의 거래가액과 증빙자료의 진정성도 있다고 판단된다. 그런데 양도가액을 살펴보면 청구인은 한국감정원의 평가가액을 내세워 400백만원이 실거래한가액이라고 주장하고 있고, 쟁점부동산은 공유지분으로서 지분의 평등성을 전제하여 청구인 이외 소유자의 근저당권설정내용 및 기준시가와 비교해보면(○○은행이 2002.10.23. 설정한 김○○ 소유지분의 근저당권을 청구인의 면적으로 환산하면 약 1,825백만원이고, 기준시가는 1,320백만원) 그 차이가 현저한데도 처분청은 쟁점부동산의 실지 양도가액에 대하여 쟁점부동산 인근 부동산중개업자에게 시세를 알아본 것 외에는 조사한 사실이 없다. 그렇다면 쟁점부동산에 대한 실지 취득가액은 확인되었으나 양도시의 실거래가액에 대하여는 조사가 되어 있지 않으므로 처분청은 청구인이 실제 양도한 금액이 얼마인지를 재조사하여 그결과에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 재경정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.