임의로 작성한 공사비명세서의 가액을 필요경비로 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2001. 9.10. 청구 외 김○○(주민등록번호 000000-0000000, 이하 “김○○”이라 한다)과 공동으로 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 586.6㎡를 취득하여 2002. 2.14. 위 지상에 2층 건물 연면적 619.92㎡를 신축한 후, 2002. 3.27. 청구인의 지분(대지 293.3㎡, 건물 309.96㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 김○○에게 양도하고 같은 날 아래와 같이 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 【양도소득과세표준 예정신고 내역】 (단위: 원) 구 분 합 계 토 지 건 물 금 액 신고구분 금 액 신고구분 양도가액 313,132,235 245,250,995 실가기준안분 67,881,240 기준시가 취득가액 342,412,240 274,531,000 실지거래가액 67,881,240 기준시가 필요경비 17,809,637 15,773,200

• 2,036,437

• 양도차익 △47,089,642 △45,053,205

• △2,036,437

• 처분청은 ○○지방국세청장의 청구인에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 쟁점부동산을 5억 원에 양도하였다는 조사결과를 통보받아 아래와 같이 2005. 4. 8. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 60,745,320원을 경정․고지하였다. 【당초 경정고지 내역】 (단위: 원) 구 분 합 계 토 지 건 물 금 액 결정구분 금 액 결정구분 양도가액 500,000,000 500,000,000(실가확인) 취득가액 354,733,000 274,531,000 실지거래가액 80,202,000 실가확인 필요경비 25,180,235 25,180,235(취득세․등록세 등 확인) 양도차익 120,086,765 120,086,765 청구인은 이에 불복하여 2005. 7.12. ○○지방국세청장에게 이의신청을 하였고, 처분청은 ○○공사 3,500,000원, 엄○○의 인건비 12,000,000원, ○○가스의 가스배관공사비 800,000원 합계 16,300,000원(청구인 지분 8,150,000원)을 건물공사비를 건물에 대한 자본적 지출로 인정하여 양도소득세 4,210,290원을 감액경정하는 직권시정을 하였으며, 그 외의 불복내용에 대하여 ○○지방국세청장은 2005. 8.30. 이의신청을 기각결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12. 7. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 양도가액 500,000,000원과 토지의 취득가액(분양가액) 274,531,000원에 대해서는 이의가 없으나, 세법지식의 결여로 공사당시 공사 관련업체들로부터 객관적으로 거래사실을 인정받을 수 있는 세금계산서, 공사대금영수증 등 증빙서류를 수취하지는 못하였으나 건물공사비에 대하여 청구인이 정리하여 기재한 공사비정산서(이하 “노래방정산서”라 한다)상의 공사비 합계액 477,425,090원(청구인 지분은 238,712,545원)을 비용으로 인정하지 아니하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

○○지방국세청장은 당초 세무조사 시 쟁점부동산의 건물신축과 관련하여 (주)○○(대표 문○○, 사업자등록번호 000-00-00000, 이하 “(주)○○건설”이라 한다)와의 건설공사표준계약서 및 교부받은 매입세금계산서 금액 150,000,000원과 기타 설계․감리 등 관련 매입세금계산서 금액 10,404,000원 합계 160,404,000원(청구인 지분금액 80,202,000원)은 청구인이 동 금액으로 확인서 제출하여 이를 건물신축공사비(필요경비)로 인정하여 양도차익을 계산하였고, 처분청은 이의신청 시 청구인이 위 금액 외에 간판, 소방, 인테리어, 페인트, 전자제품, 가스공사를 시공한 공사업체, 공사내역, 연락처 등을 기재하여 제시한 주소록을 토대로 이들 공사업체들을 상대로 건물 신축공사비를 확인하여 16,300,000원(청구인 지분 8,150,000원)을 추가로 인정하여 직권으로 시정하여 주었으며, 그 외 청구인이 제시한 노래방정산서에는 대략적인 공사명과 공사금액만 기재되어 있을 뿐 공사업체의 인적사항, 공사대금의 객관적이고 구체적인 증빙이 전혀 없으므로 노래방정산서 금액을 필요경비로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 청구인이 임의로 작성한 건물 공사비정산서 금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인이 쟁점부동산을 500,000,000원에 양도하였다는 사실과 토지를 274,531,000원에 취득하였다는 사실에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없다.
• 나) 청구인 및 김○○과 한국토지공사가 체결한 토지분양계약서에 의하면, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 586.6㎡를 549,062,000원(청구인 지분 금액 274,531,000원)에 분양받는 것으로 기재되어 있고, 같은 번지 토지의 등기부등본에는 2001. 9.10. 취득하여 2002. 3.28. 청구인의 지분 전부를 공동소유자인 김○○에게 이전한 것으로 등재되어 있다.
• 다) 쟁점부동산의 “일반건축물대장”을 보면, 지상 2층 건물, 연면적 619.92㎡를 2002. 2.14. 사용승인 받은 것으로 기재되어 있다. 라) 청구인이 2005. 2월 작성하여 ○○지방국세청의 조사공무원에게 제출한 “확인서” 2부를 보면, 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 상업용지 586.6㎡를 2001. 9.10. 김○○과 공동(소유지분 각 2분의 1)으로 549,062,000원에 취득(청구인 지분금액 274,531,000원)하였고, 2002. 2.14. 위 지상에 김○○과 공동으로 2층 건물 연면적 619.92㎡를 신축하였으며, 건물신축공사비용은 도급계약서 및 세금계산서 등의 내용과 같이 총 160,405,000원(청구인 지분금액 80,202,000원)이며, 2002. 3.28. 5억 원을 받고 공동소유자인 김○○에게 청구인지분을 전부 이전하였고, 쟁점부동산 양도 시 계약서를 작성하지 않아 양도계약서를 비치하고 있지 않다라고 기재되어 있다.
• 마) 위 “라)”의 확인서에 첨부되어 있는 “건설공사표준계약서”를 보면, 작성일자는 2001.11. 9., 공사명은 “김○○․김○○씨 근린․위락 신축공사”, 공사장소는 ○○시 ○○동 ○○번지(619.92㎡), 도급금액은 165,000,000원(부가가치세 15,000,000원 포함), 수급인은 (주)○○건설이라고 기재되어 있다.
• 바) 위 “마)”와 관련하여 청구인이 (주)○○건설로부터 2002. 3.15. 교부받은 세금계산서의 공급가액은 150,000,000원으로 기재되어 있다.
• 사) 청구인이 쟁점부동산을 신축하면서 실제 공사비 내용을 정리하였다고 하면서 제출한 “노래방정산서”를 보면, 공사명을 70개 항목으로 분류하였고, 항목별 금액을 기재하였으며, 총금액은 477,425,090원(청구인 지분금액 238,712,545원)으로 집계되고, 공사업체명 또는 인적사항 등 구체적인 내용은 기재되어 있지 않다.
• 아) 청구인이 2005. 7.12. ○○지방국세청장에게 이의신청을 제기하여 2005. 8.30. 결정한 이의신청결정서의 “3.처분청 의견”을 보면, “청구인이 건물공사비라고 주장하는 쟁점경비 중 ○○공사 3,500,000원, 엄○○의 인건비 12,000,000원, ○○가스의 가스배관공사 800,000원 합계 16,300,000원(청구인 지분금액 8,150,000원)은 취득가액으로 추가 인정하여 직권으로 시정하였으나, (주)○○기획, ○○전자, ○○페인트의 공사내역은 청구인 등의 부동산임대 관련 건물신축공사와는 관련이 없는 청구 외 박○○이 사업자등록한 ○○노래방(사업자등록번호 000-00-00000)관련 공사로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.”라고 결정한 사실이 확인된다.

○ 판 단 청구인은 쟁점부동산 신축 시 공사비를 정리한 “노래방정산서”의 금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다. 국세기본법 제16조 제1항 에는 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치․기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다고 규정되어 있고, 소득세법 제96조 제1항 제4호 에는 취득 후 1년 이내에 양도한 부동산인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은 법 제97조 제1항에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득에 소요된 실지거래가액 등으로 한다고 규정되어 있고, 같은 법 제100조 제1항에는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 청구인은 쟁점부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하였으므로 취득 시 및 양도 시 관련증빙자료에 의하여 확인되는 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 하는 바, 쟁점부동산의 양도가액 500,000,000원과 토지의 취득가액(분양가액) 274,531,000원에 대해서는 실지거래가액으로서 청구인과 처분청간 다툼이 없으나, 건물신축공사비에 대하여 보면, 처분청은 2001.11. 9. (주)○○건설과 공사도급계약을 체결하고 2002. 3.15 교부받은 세금계산서의 공급가액 75,000,000원, 기타 설계․감리 등 관련금액 5,202,000원, 취득세․등록세 등 확인금액 25,180,235원, 공사업체 명단을 청구인이 제시하여 처분청이 확인한 8,150,000원 합계 388,063,235원을 필요경비로 인정하였고, (주)○○기획, ○○전자, ○○페인트 등 일부 공사비에 대해서는 쟁점부동산의 임대와 관련이 없는 타인의 노래방 관련 공사비로 확인되어 처분청이 이를 부인하였다. 한편, 위 확인되는 금액 이외에 청구인이 임의로 작성하여 제시한 노래방정산서에는 공사명과 금액만 기재되어 있을 뿐 공사업체의 인적사항도 없으며, 공사계약서, 공사대금영수증 등 구체적이고 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있다. 사실이 그러하다면, 청구인이 제시한 정산서의 제목을 “건물신축공사비 정산서”라고 하지 아니하고 “노래방정산서”라고 명명(命名)한 경위에 대해서는 별론으로 하더라도, 청구인이 제시한 노래방정산서만으로는 그 금액을 쟁점부동산의 건물신축공사비로 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 500,000,000원으로 하고 필요경비를 388,063,235원으로 계산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.