고가주택 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대 865㎡(이하 󰡒쟁점토지󰡓라 한다) 및 주택 131.95㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2004.11.15. 청구 외 ○○공사(이하 “○○공사”라 한다)에게 수용으로 양도하고 쟁점주택과 쟁점주택의 부수토지(5배 이내) 659.75㎡는 고가주택으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 쟁점토지 중 5배를 초과하는 205.25㎡는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2004.12.10. 당시 주소지 관할세무서장인 ○○세무서장에게 양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지 및 쟁점주택의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2005. 7.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 105,201,940원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 7.29. 이의신청을 거쳐, 2005.11.28. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지에는 청구인 소유 임대용 건물 46.2㎡(이하 “쟁점①주택”이라 한다)와 주거용 주택 85.75㎡(이하 “쟁점②주택”이라 한다) 및 청구 외 이○○ 소유 주택 64.67㎡(이하 “쟁점외①주택”이라 한다), 청구 외 유○○ 소유 주택 56.39㎡(이하 “쟁점외②주택”이라 한다), 청구 외 이○○ 소유 주택 71㎡(이하 “쟁점외③주택”이라 하고, 타인 소유 주택을 합하여 “쟁점외주택”이라 한다) 등 각기 다른 구조의 독립된 5개의 건물이 있어 겸용주택으로 볼 수 없어 쟁점토지를 각 건물별로 안분하여야 할 것이며, 쟁점주택은 고가주택으로 과세하는데 이의가 없으나 쟁점토지 중에서 타인소유 주택의 부수토지로 제공된 512.74㎡은 나대지로 보아 기준시가로 과세하여야 함에도 처분청은 쟁점토지와 쟁점주택을 전부 고가주택으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택과 타인 소유인 쟁점외주택은 동일 지번인 쟁점토지 지상에 있는 주택으로서 한 울타리에 있지 않다는 구체적인 반증이 없으므로 한 울타리 내에 있는 주택이고, 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로 당초 쟁점토지와 주택을 고가주택으로 보아 양도차익을 산정하여 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 동일 필지 내에 임대용 건물과 주택 및 타인 소유 건물이 있는 경우, 양도가액이 6억원을 초과하여 건물과 토지 전체를 고가주택으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 적정한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】(2005.12.31. 개정 전의 것) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. 〈중 략〉

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 개정 전의 것)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우〈이하 생략〉

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】(2005.12.31 개정 전의 것)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적이 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】(2005.12.31. 개정 전의 것)

① 법 제89조 제3항에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.〈이하 생략〉

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】(2002.12. 30. 개정)

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용될 양도차익 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × 양도가액 -6억원 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × 양도가액 -6억원 양도가액

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지와 쟁점주택을 각 1963. 5. 1.과 1997. 6.25. 취득하였다가 2004.11.15. ○○공사에게 수용협의에 의하여 양도하고 2004.12.10. 자산양도차익 예정신고를 하면서 쟁점건물(면적: 131.95㎡)과 쟁점토지 중 쟁점건물의 5배인 659.75㎡에 대하여는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 나머지 토지에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 한 사실이 확인된다.

2. 청구인은 쟁점주택과 쟁점토지를 각 35,873,504원과 2,036,066,666원에 양도하여 총양도가액이 6억원을 초과하여 고가주택에 해당한다는 사실에 대하여는 다툼이 없으며, 처분청은 청구인이 기준시가로 양도차익을 산정한 쟁점토지 중 205.25㎡를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 처분청에서 제출한 심리자료에 확인된다.

3. 이 건 양도당시 쟁점토지(면적: 865㎡) 위 지상에 위치한 주택의 내역에 대하여 청구인이 제출한 자료내용은 다음 표와 같다. 소재지 소유자 건물면적 지목 실제용도 비 고

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구인 46.20㎡ 주택 임대용 쟁점①주택 상 동 청구인 85.75 주택 주거용 쟁점②주택 상 동 이○○ 64.67 주택 주거용 쟁점외①주택 상 동 유○○ 56.39 주택 주거용 쟁점외②주택 상 동 이○○ 71.00 주택 주거용 쟁점외③주택 합 계 324.01

4. 청구인은 쟁점①주택을 임대하는 것으로 하여 2001.10.10. 사업자등록하였다가 2004.11. 6. 폐업하였으며, 부가가치세 과세표준으로 2002년 제2기분 800,000원 및 2003년 제2기분 1,200,000원을 신고한 것으로 나타난다.

5. 청구인은 쟁점토지에 전체주택의 연면적에서 타인소유 주택인 쟁점외주택의 연면적이 차지하는 비율(192.06÷324.01)을 곱하여 산정한 512.74㎡은 나대지로서 기준시가 과세대상이라고 주장하고 있으므로, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 전시한 소득세법 제96조 제1항 제1호 (2005.12.31. 개정하기 전)에서 “법 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우”에는 그 양도가액을 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있고, 소득세법에서 고가주택의 범위를 “주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말한다”라고 규정하고 있다.
• 나) 따라서 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로(서면4팀-1464, 2005. 8.19. 같은 뜻임), 청구인의 소유 쟁점토지 위에 본인소유 주택 및 타인소유 주택이 있더라도 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하여 고가주택에 해당된다는 사실에 대하여 다툼이 없는 이 건의 경우 쟁점토지 및 쟁점건물 전체에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 다) 한편, 청구인이 유사사례로 제기한 예규(서면4팀-1103, 2005. 6.30.)는 한울타리 내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 과세되는 1세대 1주택의 부수토지를 산정하는 기준에 대하여 해석을 한 것으로서 이 건 고가주택에 대한 실지거래가액 과세범위와는 연관성이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.