과세표준 확정신고기한까지 신고하지 아니하여 기준시가로 과세한 처분의 당부.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○타운 803호(분양평수 61.138평, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2002. 5.10. 취득하여 2004. 6. 1. 양도하였으며 쟁점건물 양도에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점 건물의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2005.07.01. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 9,866,666원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 8. 5. 이의신청을 거쳐 2005.12. 5. 심사청구를 제기하였다.

쟁점건물의 양도에 대하여 비록 양도소득세 확정신고는 하지 않았으나 청구인은 쟁점건물을 2002. 5.10일자로 157,002,380원에 분양받아 2004. 6. 1. 122,000천원에 양도하여 실지거래가액으로 양도소득을 산정하면 양도차손이 발생하고, 양도소득세 확정신고 ․ 납부 안내말씀에 따라 자진신고를 이행하지 아니하였는데, 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세함은 실질과세원칙에 위배되며, 쟁점건물은 2005.11월 현재 지역상가의 과밀건설로 안산․고잔 신도시 전 지역에 공실률이 60%에 육박하고 있으며, 비교적 입주율이 높은 쟁점건물의 안산법조타운 또한 실거래매매나 임대가격이 40% 하락한 실정으로 청구인은 분양받은 후 매매할 때까지 임대가 성사되지 않아 쟁점건물을 지인에게 관리비만 받고 임대하여 주는 등 취득일부터 양도일까지 대출금 이자 15,600천원의 손해가 발생하여 부득이하게 취득가액 보다 낮은 가액으로 양도하게 되었으므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하다.

기준시가 과세대상인 쟁점건물의 양도에 대하여 실지거래가액으로 과세받기 위해서는 소득세법 제96조 제1항 제6호 에 의하여 양도소득과세표준 확정신고기한까지 그 양도소득 과세표준신고서에 거래증빙을 첨부하여 제출하여야 하는데, 청구인은 그 확정신고기한까지 신고서를 제출하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 과세표준 확정신고기한까지 신고하지 아니하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) (중간생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) (중간생략)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약 허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지)대통령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.

③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다.

○ 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

○ 대법원2001두5026 2003.5.30. 부동산의 실지양도가액이 확인되는 이상, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없다.

• 다. 사실관계

(1) 처분청은 쟁점건물의 대지권이 등기되어 있지 않아 같은 평형의 다른 호수의 대지권을 참고하여 공시지가로 양도차익을 산정하였으며, 건물은 일반건물 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하면서 전용면적 108.16㎡만을 대상으로 하였다.

(2) 청구인은 2002. 4.25. 쟁점건물을 청구 외 (주)○○산업과 분양금액 146, 731,200원(부가가치세 10,271,180원 별도)에 분양계약을 체결하였으며, 분양계약서 내용으로는 건물 분양면적 61.138평, 계약금 20,553,750원, 잔금 136,448,630원(융자 시 2002. 4.25.)으로 작성되어 있다.

(3) 2004. 5. 7. 청구 외 금○○와 작성한 부동산매매계약서를 보면, 쟁점건물을 양도물건으로 하여 계약금 22백만원, 잔금 1억원(2004. 6. 1.)으로 기재하고 있으며, 쟁점건물을 담보로 ○○시 ○○은행으로부터 대출받은 1억원(금융이자 포함)을 매수인이 인수하기로 특약사항을 부기하고 있다. o 매수자는 쟁점건물을 122백만원에 매입하였으며, 매매대금 중 잔금 1억원은 대출금(금융이자 포함)을 인수받은 것으로 한다는 확인증을 인감증명서를 첨부하여 작성하면서(2005. 8.10), 금융이자가 얼마인지는 기재하지 않고 있으며, 부동산매매계약서상의 중개업자란은 공란으로 남아있다. o 청구인은 청구이유에서 대출금 이자 부담(15,600천원)이 늘어나 부득이 저가로 양도하게 되었다고 주장하면서도 부동산매매계약서에서는 이에 대한 구체적인 금액의 기재가 없고, 잔금으로 대체한 대출금 1억원 외 22백만원에 대한 수수사실을 입증할 수 있는 증빙이 없다.

(4) 청구인이 심사청구를 제기하면서 제출한 양도소득금액계산명세서에는 전시한 양도가액 146,731,200원, 취득가액 122,000천원 및 기타필요경비 3,697,620원으로 양도차손 28,428,820원이 발생한 것으로 계산하면서 양도․취득가액에 대한 증빙은 제시하였으나, 매수인의 취득세 납부영수증과 무통장입금, 타행송금확인증2매 외에는 청구인의 기타필요경비에 대한 증빙은 제출하지 않았다.

(5) 처분청의 이의신청 결정서에 의하면, 청구인은 청구서에서 쟁점건물을 3년 동안 임대하지 않았다고 주장하였으나, 처분청이 2005.08.24. 현지에 출장하여 확인한 바에 의하면 ○○일보(○○일보)가 입주하여 관리비를 납부하고 있다고 사실관계에서 적시하고 있다.

• 라. 판단 전시한 사실관계에서 나타나듯이 청구인은 확정신고 기한 내에 신고를 하지 않았으며 기준시가로 결정하여 고지처분을 받은 후 실지거래가액에 의한 양도차손을 주장하였는 바, 소득세법은 확정신고 기한 내에 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고한 경우에 한하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있다고 규정하고 있으며, 설령 “기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없다. (대법원2000두16798, 2000. 3.24.)”는 판례에 따라 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 산정할 수 있다 하더라도 이에 대한 입증책임은 청구인에게 있을 것이나, 청구인이 제출한 양도 매매계약서상의 매매대금에 대출금 이자가 합산되지 않았고, 계약금 22,000천원의 수수내용이 확인되지 않는 등 매매계약서의 신빙성을 인정할 수 없으며, 필요경비 금액이 명확하지 않으므로 기준시가에 의한 과세처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.