사설정보업체의 거래시세가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2004.5.24. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속으로 취득하여 2005.5.12. 청구외 황○○에게 양도하고 양도가액은 377,000,000원, 취득가액은 사설업체인 ○○부동산의 “과거시세 변동추이표(인터넷”에 게시된 매매하한가인 430,000,000원으로 양도차익(△53,000,000원)을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 매매사례가액으로 신고한 쟁점아파트의 취득가액 430,000,000원을 소득세법 시행령 제163조 의 규정에 의한 시가로 인정하지 아니하고 상속개시일 현재의 기준시가로 양도차익을 계산하여 2005.9.8. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 19,440,000원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.15. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점아파트는 상속으로 취득한 아파트로서 취득가액은 상속세 및 증여세법의 규정에 의한 시가이므로 인터넷사이트의 ○○부동산가 제공하는 “과거시세 변동추이표”의 매매사례가액을 시가로 신고한 이 건은 정당하다.

청구인은 인터넷사이트의 ○○부동산가 제공하는 “과거시세 변동추이표”의 매매사례가액을 상속으로 취득한 쟁점아파트의 취득가액으로 신고하였으나 이를 시가로 인정할 수 없어 상속개시일 현재의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 투기지역내의 쟁점아파트를 상속받은 후 양도하는 경우 양도차익을 계산함에 있어 취득가액을 상속개시일 현재의 기준시가로 하고 양도가액은 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략). 5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ″평가기준일″이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서생략)

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. [개정 99ㆍ12ㆍ28]

• 다. 사실관계 및 판단

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2004.5.24. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속으로 취득하여 2005.5.12. 청구외 황○○에게 양도하고 양도가액은 377,000,000원, 취득가액은 사설업체인 ○○부동산의 “과거시세 변동추이표(인터넷”에 게시된 매매하한가인 430,000,000원으로 양도차익(△53,000,000원)을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 매매사례가액으로 신고한 쟁점아파트의 취득가액 430,000,000원을 소득세법 시행령 제163조 의 규정에 의한 시가로 인정하지 아니하고 상속개시일 현재의 기준시가로 양도차익을 계산하여 2005.9.8. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 19,440,000원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.15. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점아파트는 상속으로 취득한 아파트로서 취득가액은 상속세 및 증여세법의 규정에 의한 시가이므로 인터넷사이트의 ○○부동산가 제공하는 “과거시세 변동추이표”의 매매사례가액을 시가로 신고한 이 건은 정당하다.

청구인은 인터넷사이트의 ○○부동산가 제공하는 “과거시세 변동추이표”의 매매사례가액을 상속으로 취득한 쟁점아파트의 취득가액으로 신고하였으나 이를 시가로 인정할 수 없어 상속개시일 현재의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 투기지역내의 쟁점아파트를 상속받은 후 양도하는 경우 양도차익을 계산함에 있어 취득가액을 상속개시일 현재의 기준시가로 하고 양도가액은 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략). 5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ″평가기준일″이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서생략)

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. [개정 99ㆍ12ㆍ28]

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2004.5.24. 협의분할에 의한 상속으로 쟁점아파트를 취득한 것으로 등재되어 있다.
• 나) 쟁점아파트의 매매계약서에 의하면, 계약일자는 2005.3.12, 매매대금은 367,000,000원, ○○은행 채무 10,000,000원(근저당채권 최고액 13,000,000원)은 승계하며 매매금액과는 별도라고 약정되어 있어 총매매금액은 377,000,000원이며, 잔금일자는 2005.5.12.로 기재되어 있다.
• 다) 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 2005.7.29. 처분청에 신고한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 양도가액은 실지거래가인 377,000,000원으로 하였고, 취득가액은 인터넷 “○○부동산”의 “○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 26평형 과거시세 변동추이” 중 2004.5.월의 매매하한가인 430,000,000원을 매매사례가액으로 하여 양도차액(△53,000,000)을 신고하였음이 확인된다.

2. 판단 쟁점아파트는 투기지역으로 지정된 곳에 소재하고 있어 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 실지거래가액으로 산정하여야 하며, 양도가액의 실지거래가액을 377,000,000원으로 하는 데에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없으나, 취득가액의 시가에 대하여 청구인은 인터넷의 ○○부동산라는 사설 정보제공업체가 제공하는 쟁점아파트 단지내 26평형 아파트의 매매하한가인 430,000,000원을 쟁점아파트의 매매사례가액이라고 주장하나, 아파트의 경우 위치하는 동과 분양계약조건(선택형 여부), 층별로 기준시가 산정에서 상당한 시세차이가 있고, 급매 등 양도자의 매매사정에 따라 그 금액이 다르다 할 것(국심2003중2884, 2003.12.22. 같은 뜻)이므로, 인터넷의 사설정보업체가 제공하는 거래시세가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 소득세법 시행령 제163조 에 의하면, 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 에 의하면, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은 법 제61조 제3항에 의하면, 공동주택(아파트)은 국세청장이 매년 1회 이상 고시하는 기준시가에 의한다고 규정되어 있다. 그러하다면, 처분청이 상속받은 쟁점아파트의 양도차익을 계산하면서 그 취득가액을 청구인이 주장하는 거래시세가액을 시가로 인정하기 어려워 상속개시일 현재의 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

• 가) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2004.5.24. 협의분할에 의한 상속으로 쟁점아파트를 취득한 것으로 등재되어 있다.
• 나) 쟁점아파트의 매매계약서에 의하면, 계약일자는 2005.3.12, 매매대금은 367,000,000원, ○○은행 채무 10,000,000원(근저당채권 최고액 13,000,000원)은 승계하며 매매금액과는 별도라고 약정되어 있어 총매매금액은 377,000,000원이며, 잔금일자는 2005.5.12.로 기재되어 있다.
• 다) 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 2005.7.29. 처분청에 신고한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 양도가액은 실지거래가인 377,000,000원으로 하였고, 취득가액은 인터넷 “○○부동산”의 “○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 26평형 과거시세 변동추이” 중 2004.5.월의 매매하한가인 430,000,000원을 매매사례가액으로 하여 양도차액(△53,000,000)을 신고하였음이 확인된다.

2. 판단 쟁점아파트는 투기지역으로 지정된 곳에 소재하고 있어 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 실지거래가액으로 산정하여야 하며, 양도가액의 실지거래가액을 377,000,000원으로 하는 데에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없으나, 취득가액의 시가에 대하여 청구인은 인터넷의 ○○부동산라는 사설 정보제공업체가 제공하는 쟁점아파트 단지내 26평형 아파트의 매매하한가인 430,000,000원을 쟁점아파트의 매매사례가액이라고 주장하나, 아파트의 경우 위치하는 동과 분양계약조건(선택형 여부), 층별로 기준시가 산정에서 상당한 시세차이가 있고, 급매 등 양도자의 매매사정에 따라 그 금액이 다르다 할 것(국심2003중2884, 2003.12.22. 같은 뜻)이므로, 인터넷의 사설정보업체가 제공하는 거래시세가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 소득세법 시행령 제163조 에 의하면, 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 에 의하면, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은 법 제61조 제3항에 의하면, 공동주택(아파트)은 국세청장이 매년 1회 이상 고시하는 기준시가에 의한다고 규정되어 있다. 그러하다면, 처분청이 상속받은 쟁점아파트의 양도차익을 계산하면서 그 취득가액을 청구인이 주장하는 거래시세가액을 시가로 인정하기 어려워 상속개시일 현재의 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.