분양권을 양도하였는지 매매알선 하였는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 소재 ○호에서 ○○부동산(서비스/부동산중개)을 경영하던 중 2002.08. 월 ○○동 지역조합아파트 분양권(○○시 ○○동 ○○아파트 분양권 1세대, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 20,000,000원에 취득하여 2002.08.12. 청구외 임○○에게 27,500,000원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점분양권의 양도에 대하여 2005.09.14. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 2,700,000원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.11. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점분양권은 청구인이 양도한 것이 아니고 청구외 손○○ 소유의 분양권을 중개 알선한 것임에도 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 것은 부당하다는 주장이다.

청구인은 청구외 손○○ 소유의 쟁점분양권을 중개하였다는 증빙으로 손○○가 발행한 영수증을 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 영수증에는 청구인이 쟁점분양권 매매대금을 지급한 것으로 되어 있고, 청구외 임○○가 제시한 영수증에는 쟁점분양권 매매대금을 청구인이 영수한 것으로 되어 있으므로 쟁점분양권을 청구인이 취득하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하고, 청구인이 2002.08.16. 손○○에게 27,500,000원을 지급하였다고 제시한 영수증은 청구인이 쟁점분양권을 2002.08.10. 청구외 임○○에게 27,500,000원에 양도하기로 하고 계약금 2,000,000원을 수령하고 2002.08.12. 나머지 금액을 수령한 이후에 작성된 것으로 객관적인 증빙서류로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권을 양도하였는지 매매알선 하였는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)
• 나. 지상권 (2000. 12.29 개정)
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) 3) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2항의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 5) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비 보무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다) 설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.

1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업 회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금.

2. 재정경제부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액.

6. 소득세업 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액.

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이장상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 7) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하여야 한다.

8. 부동산중개업법 제16조【공정한 업무처리등】② 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 필요한 사항을 빠뜨리지 아니하고 확인하여 거래계약서를 작성하고 이에 서명ㆍ날인하여야 하며, 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보관하여야 한다.

9. 부동산중개업법 제20조【중개수수료등】① 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다.

② 중개업자는 제17조 제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계등의 확인에 소요되는 설비를 받을 수 있다.

10. 부동산중개업법 시행령 제21조【거래계약서】① 중개업자는 법 제16조 제2항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성한 때에는 이를 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 5년간 보관하여야 한다.

11. 부동산 중개업법 시행령 제33조【영수증의 교부】① 중개업자는 법 제20조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 중개수수료 또는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받은 때에는 건설교통부령이 정하는 서식에 의한 영수증을 작성하여 중개의뢰인에게 교부하고 그 사본을 5년간 보관하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 1999.09.01부터 2002.09.19.까지 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 소재에서 ○○부동산(서비스/부동산중개)을 운영하였고, 2002.10.22.부터 2003.06.30.까지 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 소재 ○○상가 ○호에서 부동산입지공인(서비스/부동산중개)을 운영한 것으로 국세통합전산망의 개인별 총사업내역 조회결과 확인된다.
• 나) 청구외 임○○는 청구인으로부터 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 일대 조합아파트의 분양권을 분양계약서 없이 청구인의 접수확인서만 받고 계약금 15,000,000원, 조합비 5,000,000원, 권리금 7,500,000원 합계 27,500,000원에 분양권을 구입하였으나, 2년 6개월이 지나도록 토지구입도 못하고 ○○동 조합부지는 인ㆍ거가가 불가능하다는 사실을 알고, 조합원을 불법으로 모집하고 불법분양권(물딱지)을 권리금 7,500,000원을 붙여 알선하였다고 하여 청구인을 주택건설촉진법 및 부동산중개업법 위반으로 고소하였으나, 2005.08.29. ○○지방검찰청에서 사기 혐의는 증거불총분으로 “혐의없음”, 부동산중개업법 위반은 “공소권없음”으로 청구인에게 통지한 피의사건처분결과통지서에 의하여 확인된다.
• 다) ○○세무서 조사담당공무원이 청구외 임○○로부터 확인한 영수증 2매를 보면 2002.8.10. 쟁점분양권을 계약금 15,000,000원, 조합비 5,000,000원, 프리미억 7,500,000원으로 기재하고 계약금조로 2,000,000원을 수령한 영수증을 발행하였고, 2002.08.12. 쟁점분양권 매매대금 27,500,000원을 전액 수령한 영수증을 교부한 것으로 확인된다.
• 라) 청구인은 쟁점분양권은 청구외 손○○ 소유라고 주장하면서 2002.08.16. 손○○가 청구인에게 발행한 쟁점분양권 매매대금 27,500,000원에 대한 영수증을 제시하고 있으나, 쟁점분양권 매매계약서와 손○○에 대한 구체적인 인적사항을 제시하지 못하고 있다.
• 마) 청구인이 ○○세무서에서 세무조사를 받으면서 2005.07.월 작성한 확인서에서는 쟁점분양권을 청구인이 프리미엄 7,500,000원을 포함하여 27,500,000원에 청구외 임○○에게 양도하였다고 진술하고 있으며, 청구외 임○○가 고소장에서 청구인으로부터 권리금 7,500,000원을 포함하여 쟁점분양권 27,500,000원에 구입하였다고 주장하는 내용과 일지하고 있다.
• 바) 부동산중개업법 제16조 제20조와 동법 시행령 제21조 및 제33조의 규정에 의하면 중개업자는 거래계약서 및 수수료 등 영수증을 5년간 보관하도록 되어있으나, 청구인은 청구주장을 입증할 수 있는 거래게약서나 중개수수료에 대한 영수증을 제시하지 못하고 있다.

2. 판 단 이 건 관련법령 및 사실관계에 의하여 살펴보면,

• 가) 청구인은 쟁점분양권을 매매알선 하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점분양권 매매알선을 하였다면 청구인은 부동산중개업에 종사한 자로서 부동산중개업법 시행령 제21조 및 제33조의 규정에 의하여 보관하고 있는 매매계약서 및 중개수수료 등에 대한 영수증을 제시하여야 함에도 이를 제시하지 못하고 있으며,
• 나) 청구인이 세무조사를 받을 때 쟁점분양권을 프리미엄 7,500,000원을 포함하여 27,500,000원에 양도하였다고 작성한 확인서는 강압된 분위기에서 얼떨에 시인하고 사실확인서(자필 서명 및 지장이 날인되어 있음)에 서명하였다고 주장하고 있으나, 청구인은 1999년부터 부동산 중개업에 종사하고 있었으므로 쟁점분양권을 프리미엄을 받고 양도하면 프리미엄에 양도소득세가 부과된다는 사실을 충분히 알 수 있었음에도 강압에 의하여 확인서에 서명하였다는 주장은 이를 납득하기 어려우며,
• 다) 또한, 청구외 임○○가 청구인을 고발한 내용 중 쟁점 분양권을 청구인으로부터 계약금 15,000,000원, 조합비 5,000,000원, 권리금 7,500,000원 합계 27,500,000원에 취득하였다고 주장하면서 계약금 및 완납영수증을 제시하고 있고, 청구외 손○○가 청구인에게 쟁점분양권 매매대금 수령에 대한 영수증을 작성ㆍ교부하였고, 청구인이 청구외 임○○에게 쟁점분양권 매매대금을 수령하고 영수증을 교부한 사실 등으로 볼 때 청구인이 쟁점분양권을 취득하여 양도한 것으로 보여진다. 따라서, 쟁점분양권 청구인이 취득하여 권리금을 받고 양도한 것으로 보아 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.