등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2002.6.1. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 257.1㎡와 위 지상건물(근린생활시설) 272.22㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2004.7.27. 청구외 김○○ 외 1인에게 소유권이전등기를 하고 양도시기를 2004.6.25.로 하여 2004.8.31. 기준시가로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 대금청산일자가 불분명하다고 보아 소유권이전등기 접수일인 2004.7.27.을 양도시기로 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2005.7.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 13,296,850원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.21. 이의신청을 거쳐 2005.11.10. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점 부동산의 대금청산일은 2004.6.25.이므로 처분청이 대금청산일이 불분명한 것으로 보아 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 본 것은 부당하다.

1. 청구인은 쟁점 부동산의 매매계약을 2004.5.1. 체결하였으며 대금지불조건은 다음과 같다. 총 매매대금: 567,000,000원 계약금: 52,000,000원 (계약과 동시에 지불) 중도금: 170,000,000원 (2004.6.20) 잔금: 345,000,000원 (2004.6.25) 부동산명도일: 2004.6.25.

2. 청구인은 계약서상 잔금지급일인 2004.6.25. 잔금을 받고자 하였으나 당시 음식점을 경영하던 임차인이 점포를 비워주지 않아 이 날에 잔금을 받지 못할 형편에 처하였으나, 매수인의 양해를 구하여 잔금 중 5천만원을 미리 받아 세입자에게 전세금을 반환하고 잔금 295백만원은 세입자가 점포를 비우면 받기로 하였다.

3. 이에 따라, 세입자가 2004.6.30. 가게를 비움에 따라 청구인은 매수인으로부터 잔여대금 295백만원을 수령하여 같은 날 청구인이 거래하는 ○○은행에 입금하였던바, 매매당사자간 합의에 의하여 일부 잔금의 지급시기를 연기한 것에 불과하므로 쟁점부동산의 양도시기는 계약서상 잔금지급약정일인 2004.6.25.로 보아야 한다.

4. 설사 쟁점부동산에 대한 대금청산이 2004.6.30.에 있었다고 하더라도 상향조정된 새로운 공시지가가 2004.6.30.에 결정ㆍ공시되었으니 그 적용은 2004.7.1.부터 적용되어야 할 것이므로 이 건 부과처분은 어느 모로 보더라도 잘못된 처분이다.

• 가. 통상적으로 부동산 매매계약시 잔금을 지불하면 매수인은 통상 다음날 소유권 이전 등기를 접수하는데 본 건은 특별한 사정없이 매매계약서상의 잔금일로부터 32일이 지난 후에 등기 접수되었다.
• 나. 청구인은 잔금약정일인 2004.6.25.에 잔금의 일부인 5천만원을 받았으므로 그날이 잔금청산일이라고 주장하나 이것은 잔금을 나눠받은 중도금에 해당되는 것이지 잔금으로 볼 수 없다.
• 다. 청구인은 2004.6.25. 잔금의 일부인 5천만원을 받았으며 나머지 잔금 295백만원은 2004.6.30.에 입금된 돈도 매수인(김○○)에게서 받은 돈인지는 입증자료명세로는 확인되지 않는다. 또한 자기앞수표의 발행인이 김○○으로 확인된다 하더라도 발행일이 2004.6.30.이므로 잔금청산일은 2004.6.30.로 인정할 수밖에 없다.
• 라. 상향조정된 새로운 개별공시지가는 2004.6.30.에 결정ㆍ고시되었는바, 이는 결정ㆍ고시된 당일부터 적용되는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기를 언제로 볼 것인지(매매계약서상 잔금청산일인 2004.6.25, 실제 잔금이 청산된 2004.6.30.과 등기 접수일인 2004.7.27. 중)
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (99.12.28. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정)

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 ″개별공시지가″라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【취득 또는 양도의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 ″대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액″이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지관할세무서장은 2 이상의 감정평가 기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1.지적법에 의한 신규등록토지 2.지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (97.12.31. 신설)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 ″대통령령이 정하는 지역″이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다. (94.12.31. 개정)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (99.12.31. 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 기본통칙 98-1【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득시기】

① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일임.

• 다. 사실 관계

1. 청구인은 쟁점부동산을 2002.6.1. 취득하여 2004.7.27. 청구외 김○○외 1인에게 소유권이전등기를 하였음이 이 건 부동산 등기부등본에 의하여 확인된다. (등기원인: 2004.5.30. 매매)

2. 청구인은 2004.8.31. 쟁점 부동산의 양도에 대한 양도소득세예정신고를 하면서 양도일을 2004.6.25.로 하여 양도당시의 토지 개별공시지가를 ㎡당 545,000원을 적용하여 기준시가로 양도차익을 산정하였음이 동 신고서에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 이 건 심사청구시 쟁점부동산의 양도일자가 2004.6.25.라는 것을 입증하는 증빙으로 2004.5.1. 작성된 부동산매매계약서를 제시하였으며 그 주요내용은 다음과 같다. 총 매매대금: 567,000,000원 계약금: 52,000,000원 (계약과 동시에 지불) 중도금: 170,000,000원 (2004.6.20) 잔금: 345,000,000원 (2004.6.25) 부동산명도일: 2004.6.25.

4. 청구인은 쟁점 부동산이 양도일자가 2004.6.25.라고 주장하면서, 이를 입증하는 증빙으로 예금통장(예금주: 천○○, ○○은행 000000-00-000000)과 자기앞수표 사본을 제시하였는바, 이에 의하면 청구주장과 달리 매매잔금 295백만원은 2004.6.30. 입금된 것으로 나타난다.

5. 쟁점 토지에 대해 2004.6.30. 고시된 개별공시지가는 국세청통합전산망의 공시지가 조회에 의하여 ㎡당 716,000원으로 확인된다.

• 라. 판단

1. 자산의 양도 또는 취득 시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날이 되는 것이며, 그 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이다. 또한 자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 경우 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하는 것이다.

2. 이 건 심사청구에 있어서 청구인은 매매계약에서 약정한 잔금 345백만원 중 295백만원을 2004.6.30. 수령하였음이 청구인의 예금통장과 수표사본에 의하여 확인된다. 따라서 잔금청산일이 2004.6.25.이라는 것은 매매계약서상 잔금청산예정일일 뿐, 실제 잔금청산은 2004.6.30.에 이루어졌으므로 청구주장은 타당하지 않은 것으로 여겨진다.

3. 그리고 개별공시가의 적용에 대하여 보면, 개별공시지가가 새로이 고시된 날은 2004.6.30.이므로 청구인은 새로운 개별공시지가는 2004.7.1.부터 적용되어야 한다는 것이고, 처분청은 고시된 날부터 적용되어야 한다고 주장하고 있다.

• 가) 토지의 기준시가에 대한 산정 방법을 규정하고 있는 소득세법시행령 제164조 제3항 을 보면 “법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정(토지의 기준시가 산정)을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.”라고 규정되어 있다.
• 나) 청구인의 경우, 2004.6.30. 개별공시지가가 고시되었으므로, 고시되기 전인 2004.6.29. 이전에 쟁점부동산을 양도하였다면 당시의 공시지가인 ㎡당 545,000원을 적용할 수 있으나, 위 사실내용에서 본 바와 같이 쟁점부동산은 2004.6.30. 양도된 것으로 봄이 타당하므로 소득세법시행령 제164조 제3항 의 규정에 따라 2004.6.30. 고시된 공시지가인 ㎡당 716,000원을 적용함이 타당한 것으로 판단된다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 2004.6.30.로 보아 2004.6.30. 고시된 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 있는 것으로 보이지 않는다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.