무신고자에 대하여 양도차손이 발생한 경우에도 기준시가 결정이 가능한지 여부

○○세무서장이 2005.05.02. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2003년 귀속 양도소득세 504,730원의 과세처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 지하1층 제○호 중 3/150의 지분의 실지거래가액에 의한 양도가액 및 취득가액을 각각 29,629,630원과 75,000,000원으로 하여 그 결과에 따라 과세표준과세액을 경정합니다.

청구인이 청구외법인 (주)○○주원(사업자등록번호: 000-00-00000)과 분양계약을 체결하여 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 지하1층 제○호(이하 “쟁점상가”라 한다) 중 3/150의 지분(면적: 22.83평, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)은 2003.12.22.에 ○○법원 ○○지원에서 쟁점상가의 다른 지분 78/150과 함께 임의경매로 청구외 이○○(000000-0000000) 및 청구외 윤○○(000000-0000000)에게 800,000,000원에 낙찰되었다. 즉, 임의경매된 부동산은 쟁점부동산을 포함하여 쟁점상가의 지분 중 81/150이며, 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액은 29,629,630원(=800,000,000원×(3/81))이다. 청구인은 임의경매로 인한 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세의 신고 및 납부를 하지 않았으며, 처분청은 기준시가로 계산한 쟁점부동산의 양도차액에 근거하여 2003년 귀속 양도소득세 504,730원을 2005.05.02.에 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이 건 과세처분에 불복하여 2005.07.15.에 이의신청을 거친 후 2005.11.08.에 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 청구외법인으로부터 쟁점부동산을 분양받으면서 취득할 때 지급한 금액을 고려하면 실지거래가액으로 계산할 때 쟁점부동산의 양도를 통하여 양도차손이 발생하였으므로, 쟁점부동산의 실지거래가액에 대해 조사하지 않고 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 과세처분은 부당하다.

소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 근거할 때 청구인과 같이 처분청의 결정일까지 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액을 신고하지 않은 경우에는 양도소득세 과세표준 및 세액을 실지거래가액으로 결정할 수 없으므로, 청구인의 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 주장과 같이 양도소득세의 신고를 하지는 않았지만 실지거래가액으로 양도차손이 발생한 경우 기준시가로 양도차익을 계산한 과세처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① … 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 … 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) … 의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리과정에서 2001.12.31.에 폐업한 청구외법인의 대표자였던 청구외 박○○(000000-0000000)로부터 수집한 쟁점부동산의 분양계약서(“○○빌라(○○스위트 Ⅲ) 상가분양 계약서”)에는 계약일자가 2000.12.06., 분양대금이 75,000,000원으로 기재되어 있다.

(2) 쟁점상가의 등기부에는 2001.06.02.에 (등기원인인 매매일자는 2001.05.06.) 쟁점상가 중 3/150의 지분이 청구외법인으로부터 청구인에게 소유권이 이전된 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인 및 박○○와 통화한 바에 의하면, 분양계약서의 매매일자와 등기부의 매매일자가 차이가 나는 것은 쟁점상가의 분양 과정에서 발생한 청구외법인과 청구인을 포함한 분양계약자들과의 분쟁 때문이었으나 (구체적인 이유는 명확하게 설명하지 않았음) 위 분양계약서의 내용은 사실이라고 한다.

(4) 이상의 사실관계를 종합하면, 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액이 75,000,000원으로 확인되기 때문에 청구인의 주장과 같이 실지거래가액으로 계산할 때 쟁점부동산의 양도를 통하여 양도차손(=29,629,630원-75,000,000원=△45,370,370원)이 발생한 것으로 보인다. (5) 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 근거하면 청구인이 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고 기한까지 신고하지 않은 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준과 세액을 결정할 수 없으므로 이 건 과세처분에 법령 적용의 잘못은 없지만, 대법원 판례(98두16798(2000.03.24.), 96누4022(1996.12.10.) 등 다수)의 뜻과 같이 실지거래가액에 의한 양도차익(이 건의 경우 △45,370,370원)을 계산할 수 있고 동 금액이 기준시가로 산출한 세액(이 건의 경우 504,730원)보다 작은 경우에는 기준시가에 의한 양도소득세 과세처분은 정당하지 않으므로, 이 건 과세처분도 정당하지 않은 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.