새로운 감정가액을 개별공시지가로 적용하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 1985.03.18. 매매로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 2,704㎡와 1987.03.05. 상속으로 취득한 같은 곳 ○○번지 도로 48㎡, 같은 곳 ○○번지 도로 207㎡, 합계 3필지의 토지 2,959㎡(이하 “환지전토지”라 한다)가 2001.04. 17. ○○지구 ○○블럭 ○○롯트 대지 745.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 환지예정지로 지정되었는 바, 청구인은 환지예정지로 지정된 쟁점토지를 2002.06.17. 청구 외 김○○에게 양도하고, 양도소득세 과세표준 예정신고를 하면서 양도 당시의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 이에 대하여 처분청은 환지예정지 지정 공고일 이후 지목, 이용현황 등이 환지전토지와는 현저히 달라져 쟁점토지를 양도 당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 와 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고, 2005.09.01. 청구인에게 2002 과세연도 양도소득세 144,200,250원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.20. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지가 토지구획정리사업지구 내에 있는 환지예정지이긴 하나, 쟁점토지 양도일(2002.06.17.) 이전인 2001.01.29. 사업시행 인가되었고, ○○시 ○○구청의 2001～2002년도 종합토지세대장 내역서 등에 쟁점토지의 공부상 지목은 답이나 현재 지목은 잡종지(대지)로, 지번도 환지예정지 지번인 ○○블럭 ○○롯트라고 기재되어 있는 점으로 보아 2001.06.30. 공시된 쟁점토지의 개별공시지가는 이미 환지예정지의 지목, 이용현황 등 지가형성 요인이 충분히 반영되어 있으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당되지 아니한다.
• 나. 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(감정가액 등)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있으나, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는 감정가액으로, 취득가액은 기준시가로 양도차익을 계산함으로써 양도차익이 과다하게 산정되었으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

쟁점토지는 2001.04.17. 환지예정지(○○지구 ○○블럭 ○○롯트)로 지정되어 지목, 이용상황 등이 종전토지와는 현저히 달라졌으므로 처분청이 쟁점토지의 소재지 관할 세무서장으로부터 환지예정지로 지정된 쟁점토지에 대하여 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 및 동법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 2 이상의 감정평가기관에 기준시가 산정을 의뢰하여 2002.06.17. 쟁점토지 양도 당시 적용할 개별공시지가(880,000원/㎡)를 평가한 금액을 통보받아 이를 근거로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 환지예정지로 지정된 쟁점토지에 대하여 양도 당시 개별공시지가가 없는 것으로 보아 감정평가기관에 기준시가 산정을 의뢰하여 그 감정가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 결정한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

○ 국세기본법 18조 【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】

① 세법의 해석ㆍ적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대하여는 그 성립후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청 공무원이 2005년 7월 작성한양도소득세 과세자료 검토조서에 의하면, 쟁점토지의 환지예정지 지정 공고일은 2001.04.17.이고, 환지예정지 지번은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○블럭 ○○롯트이며, 청구인이 쟁점토지를 취득하고 양도한 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 취득․양도 내역 물건 소재지 취 득 양 도 환지예정지 권리면적 취득 원인 일 자 지목 면적 일 자 면적

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 매매 85.03.18 답 2,704 02.06.17 681.4 681.4

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상속 87.03.05 도로 48 12.1 12.1

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상속 87.03.05 도로 207 52.2 52.2 합 계 2,959 745.7 745.7 (단위: ㎡)

2. 청구인이 2002.06.05. 처분청에 제출한 양도소득세 과세표준 예정신고 및 자진납부계산서에 의하면, 다음<표2․ 3>과 같이 기준시가로 쟁점토지 양도․취득가액을 산정하여 신고한 사실이 확인된다. <표2> 청구인의 쟁점토지 양도가액 신고내역 물건 소재지 자산종류 면적① 공시지가② 양도가액(①×②)

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 681.4 120,000 81,768,000

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 도로 12.1 34,600 418,660

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 도로 52.2 34,600 1,806,120 합 계 3필지 745.7 83,992,780 (단위: ㎡, 원) <표3> 쟁점토지 취득가액 신고내역 물 건 소재지 종 류 면적 90.1.1.기준 공시지가 취득당시 시가표준액 90.8.30.기준 시가표준액 90.1.1. 직전 시가표준액 취득환산가액

○○동

○○번지 답 2,704 8,000 597 1,220 597 14,214,928

○○동

○○번지 도로 48 2,400 597 1,220 964 62,976

○○동

○○번지 도로 207 2,400 964 1,220 964 438,426 합 계 3필지 2,959 14,716,330 (단위: ㎡, 원)

3. 국세청통합전산망(TIS) 개별공시지가 조회자료에 의하면, 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 변동현황은 다음 <표4>와 같다. <표4> 쟁점토지 개별공시지가 변동현황 (단위: 원/㎡) 기준연도 개 별 공 시 지 가 공시일

○○동 ○○번지

○○동 ○○번지

○○동 ○○번지 1990 8,000 2,400 2,400 1990.08.30................ 1999 87,600 33,000 33,000 1999.06.30. 2000 120,000 34,600 34,600 2000.06.30. 2001 880,000 880,000 880,000 2001.06.30. 2002 공 시 없 음 2003 1,240,000 1,240,000 1,240,000 2003.06.30.

4. 2005.08.09. ○○시 ○○구청장이 발행한 개별공시지가 확인서에 의하면, 기준일을 2001. 1. 1.로 하여 2001. 6.30. 고시된 ㎡당 2001년 개별공시지가가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지는 120,000원, 같은 곳 ○○번지는 34,600원, 같은 곳 ○○번지는 34,600원으로 각각 기재되어 있으나, 쟁점토지 관할인 ○○세무서장은 쟁점토지의 경우, 환지예정지로 지정되기 전의 2001. 1. 1.의 가격 현황을 기준으로 고시되었을 뿐, 환지예정지로 지정된 후의 가격현황이나 지목 등이 반영되지 아니하였고, 이용현황 등이 종전토지와는 현저히 다른 경우에 해당되어 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아 2 이상의 감정평가법인에 평가 의뢰하여 평가한 가액(880,000원/㎡)을 쟁점토지의 2001.04.17. 현재의 개별공시지가로 국세청통합전산망(TIS)에 입력(2005.03.21.) 하였음이 확인된다.

5. 처분청의 양도소득세 경정내용을 보면, 취득가액 결정은 청구인이 신고한 내용과 같으나, 양도가액은 쟁점토지를 양도 당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2 이상의 감정평가법인에서 평가한 금액을 산술평균한 평가액인 880,000원(㎡당)을 양도 당시 개별공시지가로 적용하여 기준시가로 양도차익을 결정하였으며, 다음 <표5>와 같다. <표5> 처분청의 쟁점토지 양도가액 결정내역 물건 소재지 자산종류 면적① 공시지가② 양도가액(①×②)

○○시 ○○구 ○○번지 답 681.4 880,000 599,632,000

○○시 ○○구 ○○번지 도로 12.1 880,000 10,648,000

○○시 ○○구 ○○번지 도로 52.2 880,000 45,936,000 합 계 3필지 745.7 656,216,000 (단위: ㎡, 원)

6. ○○시도시개발본부공고 ○○호에 의하면, ○○시 공고 제2001-32호(2001.01. 29.)로 사업시행인가된 ○○지구 토지구획정리사업지구 내 토지에 대하여 환지계획을 수립하여 환지계획인가를 득하였기에 토지구획정리사업법 제56조 규정에 의거 환지예정지를 지정하고 이를 2001.04.17. 공고한 사실이 확인된다. 또한, ○○시도시개발본부장이 2001.03.14. ○○도시계획 ○○토지구획정리사업 사업시행인가(변경) 및 환지계획공람 공고에 의하면, 쟁점토지를 포함하여 사업시행인가 면적은 802,720㎡이고, 사업기간은 2001.01.29.～2005.01.28.(4년)으로 되어 있다.

7. ○○시 ○○구청장이 발행한 환지예정지 증명원 및 ○○지구 환지예정지 지정조서에 의하면, 청구인이 소유하고 있던 환지전토지 2,959㎡는 환지예정지(○○지구 ○○블럭 ○○롯트) 745.7㎡(쟁점토지)로 지정된 사실이 확인된다.

8. 쟁점토지 관할인 ○○세무서장이 2005.03.22. 처분청에 보낸 과세자료 통보 공문에 의하면, 청구인으로부터 2002.06.17. 쟁점토지를 취득하여 2004.02.12. 양도한 청구 외 김○○의 쟁점토지 양도와 관련, ○○세무서장은 청구 외 김○○의 취득가액 결정 시 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 ○○감정원 ○○지점에서 평가한 900천원과 (주)○○감정평가법인 ○○지사에서 평가한 860천원을 산술평균한 평가가액 880천원(㎡)을 2001.04.17. 현재 쟁점토지의 개별공시지가로 산정하여 취득가액을 결정하고, 이를 처분청에 통보하였음이 확인된다.

9. 건설교통부의 2001년도 적용 개별공시지가 조사․산정지침에 의하면, 지가조사 세부추진일정으로 표준공시지가 조사는 2000.09.25.～2001.02.28.까지로 되어 있고, 개별공시지가 토지특성 조사는 2001.01.02.～ 2.28. 까지로, 추진기관은 시․군․구로 되어 있다.

10. ○○시 ○○구청장이 발행한 2001년도 종합토지세대장 내역서 및 2002년도 종합토지세 정기분 과세내역서에 의하면, 쟁점토지의 소재지는 ○○동 ○○블럭 ○○롯트로, 공시지가는 120천원으로, 면적은 745.7㎡로 표시되어 있다.

• 라. 판단

1. 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용 수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 취득 또는 양도 시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이다(대법원 90누 1410, 1990. 7.10. 같은 뜻).

2. 토지구획정리사업법」에 의하여 환지예정지로 지정된 토지의 양도․취득 당시의 기준시가는 양도․취득일 현재부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 의 규정에 의한 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목․품위 또는 정황이 달라져 종전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 상기 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것이다.(국세청 예규 서면4팀-1426, 같은 뜻).

3. 이 건의 경우 쟁점토지가 2001.04.17. 환지예정지로 지정 공고된 이후 공부상 지목은 답과 도로이나 실제로는 대지(상업용지)로, 면적은 종전의 2,959㎡에서 745.7㎡로 달라졌고, 납세지 관할세무서장이 환지예정지의 지목, 이용현황 등이 종전토지와는 현저히 다른 경우에 해당되어 고시된 개별공시지가{㎡당 120,000원(○○동 ○○번지와 동소 ○○번지는 34,600원)}를 적용하는 것이 불합리하다고 하여 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2 이상의 감정평가법인에 평가 의뢰하여 평가한 가액인 ㎡당 880,000원을 2001.04.17. 현재 쟁점토지의 개별공시지가로 적용하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였음이 확인되는 바, 건설교통부가 2001.06.30. 고시한 2001년 개별공시지가는 토지이용과 가격현황이 2001.01. 01.을 기준일로 하여 평가ㆍ고시한 가격이므로 2001.04.17. 환지지정 후의 가격요인을 반영하여 고시되었고, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하였다는 청구주장은 사실관계를 오인한 주장으로서 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 따라서, 처분청이 쟁점토지가 2001. 4.17. 환지예정지로 지정됨에 따라 환지예정지 지정 전ㆍ후 토지의 지목이나 면적․가격 등이 현저히 다른 경우에 해당되어 양도 당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 의하여 2 이상의 감정평가기관에 평가 의뢰하여 평가한 금액인 880,000원/㎡을 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가로 적용하여 기준시가로 과세한 이건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세 기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.