기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인과 청구 외 이○○ 등 9인(이하 10인을 “가등기권리자”라 한다)은, 청구 외 정○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 484㎡(이하 “쟁점담보부동산”)에 대하여, 1980. 7.31. 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기를 경료 하였다가, 2004. 8.26. ○○고등법원 제4민사부(○○○○, 2004. 1.28.) 판결에 따라 1980.11.

1. 매매예약완결을 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료(청구인 지분 48.4㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)하였고, ○○지방법원 제8민사부(○○○○, 2003. 1.29.)는 가등기권리자에게 2000.10.13. 매매를 원인으로 하여 청구 외 이○○ 등 13인에게 담보부동산에 대한 각 지분이전등기절차를 이행하도록 판결하였다. 처분청은 ○○지방법원(○○○○) 판결에 의하여 청구인이 쟁점토지를 이○○ 등에게 양도한 것으로 보아, 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2005.

1. 청구인에게 2000과세연도 양도소득세 3,775,070원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 8.24. 이의신청을 거쳐 2005.11.

1. 이 건 심사청구를 하였다.

가등기 권리가 실현되고 본동기가 경료 되었을 때 비로소 가등기 권리상의 재산권을 취득하게 되고, 또 담보가등기의 경우 담보권 실행을 위하여 동 재산권을 매도하였을 때 과세함이 정당하다 할 것인 바, 처분청이 이 사건 과세의 근거로 삼은 ○○지방법원 ○○○○ 판결에 의하면, 청구인은 위 미실현 권리인 담보가등기상의 권리를 청구 외 이○○에게 금 100만원에 매각하였음이 판명되므로 위 미실현 권리가 실현되어 처분된 경우와 같이 과세할 수 없다 할 것이고, 그 과세대상금액은 어디까지나 위 권리 포기의 대가로 받은 금 100만원에 한한다 할 것이다. 따라서, 처분청이 구 소득세법 제92조 에 의거하여 과세하였음은 가등기에 관한 법리를 오해하여 가등기 권리자가 순전히 순위확보의 효력을 갖는데 불과함을 간과한 것으로 위법하여 마땅히 취소되어야 한다.

청구인은 쟁점토지의 소유권이전을 단순 지분권포기라고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 1980.11.

1. 매매예약완결을 원인으로 취득하여, ○○지방법원 ○○○○에 의하여 2000.10.13. 매매를 원인으로 양도하였음이 확인된다. 또한, 판결문에 기재된 바에 따라 권리포기의 대가 100만원이 과세대상금액이 되어야 한다고 주장하나, 양도 당시 쟁점토지의 공시지가가 102,124,000원으로서 판결문에 기재된 100만원을 양도금액으로 인정하기 어렵고 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도한 것으로 보아, 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인데 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 내용 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

○ 구 소득세법 제96조 【양도가액】(2000.12.29. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1999.12.28. 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999.12.28. 개정)

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 【사실관계】

1. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 2000.10.13. 양도한 것으로 보아, 기준시가(양도당시 102,124,000원, 취득 당시 81,492725원)로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

2. ○○지방법원 제8민사부 판결문(○○○○, 2003. 1.29.)에 의하면, “정○○이 1980. 7.31. 가등기권리자로부터 1억5,100만원을 변제기 1980.10.31.로 정하여 차용하면서, 그 담보조로 담보부동산에 관하여 가등기권리자의 가등기를 경료하되, 위 변제일까지 위 차용원리금을 변제하지 못하면 당사자 사이에 그 다음날 매매예약완결의 의사표시가 있는 것으로 보아 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하기로 하는 부동산매매예약서를 작성하였음이 나타나고, 이에 근거하여 정○○이 가등기권리자에게 1980.11.

1. 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라”고 판결하였음이 확인된다. 또한, 정○○으로부터 쟁점토지에 대하여 가등기권리자 명의로 본등기를 경료하는 권한을 위임받은 청구 외 이○○가 2000.10.26. 청구인에게 담보가등기상의 권리 취득대금 형식으로 100만원을 지급하면서 청구인으로부터 “자신들의 권리를 포기하고 매수자들이 소유권이전등기청구 소송을 제기함에 있어 이의 없이 의제자백하기로 협조하며, 이를 위반하면 즉시 그에 상당한 손해를 배상한다.”는 취지의 영수증 및 각서(갑 제13호 증의 1)를 작성하여 ○○지방법원에 제출하였고, 청구인은 위 ‘영수증 및 각서’가 허위라고 주장하였음이 나타나고 있다.

3. 위 2)항 판결에 근거하여, 정○○이 1980.11.

1. 매매예약완결을 원인으로 하여 2004. 8.26. 가등기권리자인 청구인 등의 명의로 소유권이전 등기한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

4. 대법원 인터넷 홈페이지 ‘나의 사건검색’ 화면조회에 의하면, 청구인이 ○○지방법원 ○○○○호 사건에 대하여 ○○고등법원(○○○○, 2004. 1.28. 판결)에 항소하였다가 2003. 5.15. 취하하였고, 관련자들이 대법원(○○○○, 2004. 6.11. 판결)에 상고하였으나 기각되었음이 확인된다. 【판단】 1) 소득세법시행령 제151조 제2항 에서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 보도록 규정하고 있고, 소득세법 제88조 제1항 에서 ‘자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 양도’로 정의하고 있다. 청구인은 미실현 권리인 담보가등기상의 권리를 매각한 것으로서 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하나, 정○○이 채무불이행으로 인해 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전하였고, ○○지방법원(○○○○)이 청구인으로 하여금 쟁점토지의 지분권을 2000.10.13.을 매매원인일로 하여 이○○에게 이전하도록 판결한데 대하여 청구인이 ○○고등법원에 항소하였다가 취하함으로서 확정되었는 바, 이는 청구인이 쟁점토지를 취득하여 법원의 판결에 의해 양도한 것이므로 양도소득세 과세대상이라 하겠다.

2. 토지·건물 등의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 과세하는 것이고(소득세법 제96조), 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하는 것인 바(대법92누11886, 1992.10.09.; 같은 뜻), 청구인이 쟁점토지의 가등기권리를 100만원에 양도하였다고 주장하면서 위 판결문과 ‘영수증 및 각서’만을 제시할 뿐, 양도 당시 공시지가가 102,124,000원이었던 쟁점토지를 100만원에 양도하게 된 구체적인 경위나 이를 확인할 수 있는 객관적인 자료를 전혀 제시하지 못하고 있고, 비록 법원에 의해 받아들여지지는 아니하였으나 청구인도 ‘영수증 및 각서’가 허위라고 주장하였음이 위 판결문상에서 확인되고 있는 바, 쟁점토지의 가치를 100만원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 그렇다면, 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 별도로 실지거래가액에 관한 증빙서류를 갖추어 과세표준확정신고 시까지 양도소득세를 신고하지 아니한 이 건의 경우, 기준시가로 양도차익을 과세한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.