확인된 실거래가액을 양도가액으로 경정하는 것은 정당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2004. 2.11. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 토지 221㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구 외 정○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 2004. 4.19. 양도가액 49,000,000원, 취득가액 42,009,000원, 기타필요경비 1,511,640원으로 양도 차익예정신고를 하였으나, 국세청의 ○○세무서에 대한 정기업무감사(20 05. 7. 4.～ 7.20.)에서 쟁점토지의 실지양도가액이 200,000,000원으로 확인되어 처분청은 쟁점토지에 대한 양도가액을 200,000,000원으로 하여 2005. 8. 9. 양도소득세 48,571,220원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.12. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 2002. 1. 2. 매입하여 2004. 2. 6. 양도하고 2004. 4.19. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서를 작성하여 신고하면서 실거래가와 기준시가 둘 중에서 청구인에게 유리한 기준지가로 양도소득세를 신고하였으며, 신고당시 쟁점토지에 대한 양도가액을 산정함에 있어 2003. 6.30. 기준 공시지가는 평방미터 당 218,000원으로 양도가액이 48,178,000원으로 산출되었으나, 청구인은 2004. 2.11. 양도하였으므로 산출된 공시지가보다 적게 신고해서는 안 된다는 생각과 혹 있을지 모를 가격상승오차 여부 및 작은 금액단위는 반올림하여 없애는 등을 이유로 공시지가에 의한 양도가액을 49,000,000원으로 신고하였음에도 이를 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 것으로 보아 실지 확인된 양도가액으로 양도소득세를 경정 결정하는 것은 부당하다.

청구인은 기준시가에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하였다는 주장이나, 청구인이 2004. 4.19. 제출한 양도소득세 신고서에 의하면 양도가액은 검인계약서에 기재된 49,000,000원으로 하고 취득가액은 ○○공사로부터 분양받은 가액 42,009,000원, 필요경비는 ○○시장이 발행한 세목별납세증명서에 의하여 취득세 및 등록세 1,511,640원으로 하여 양도차익을 계산하여 신고한 사실이 확인되므로 양도차익 계산방법을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 명백하고, 실지양도가액이 200,000,000원으로 확인되어 과소 신고한 양도차익에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세를 기준시가에 의하여 신고하였는지 실지거래 가액으로 신고하였는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준확정신고】

① 당해연도의 양도 소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다.

⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산(토지 또는 건물)

• 가. 토 지 (1995.12.29 개정; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 (1999.12.28. 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 다목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 다목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액.

○ 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점토지를 기준시가에 의하여 신고하였다고 주장하고 있으나 청구인이 양도소득세 신고 시 양도 및 취득가액을 산정한 자료는 아래 <표> 쟁점토지 취득 및 양도상황과 같으며, 기준시가에 의한 양도가액은 48,178,000원, 취득가액은 44,200,000원으로 확인된다. <표> 쟁점토지 취득 및 양도상황 소 재 지 지 목 면 적 취득일 취득가액 근거자료 양도일 양도가액

○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 221㎡ 2002.01.02. 42,009,000

○○공사 확인 2004.02.06 49,000,000 검인계약서

2. 쟁점토지의 ㎡당 공시지가는 2001. 6.30. 200,000원, 2003. 6.30. 218,000원으로 확인되므로 공시지가에 의한 취득가액은 44,200,000원, 양도가액은 48,178,000원으로 확인되므로 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 기준시가로 신고하였다고 볼 수 없다.

3. 청구인이 쟁점토지를 2004. 2.11. 양도하고 2004. 4.19. 관할○○세무서에 제출한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서와 붙임서류를 보면, 양도가액 49, 000,000원은 2004. 2.11. ○○시장으로부터 검인받은 검인계약서상의 금액과 일치되고, 취득가액은 2002. 1. 2. 청구인이 ○○공사로부터 분양받은 분양금액 42, 009,000원으로 신고한 사실이 2004. 3. 3. ○○공사 ○○건설단장이 발행한 분양대금납부확인서에 의하여 확인되며, 필요경비 1,511,640원은 2004. 4. 1. ○○시장이 발행한 세목별납세증명서에 의한 등록세 및 취득세 납부세액으로 확인되는 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점토지에 대한 양도소득세는 실지거래가액에 의하여 신고한 것으로 판단된다.

4. 청구인이 제출한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서의 쟁점토지 취득 가액 및 필요경비는 분양대금납부확인서와 세목별과세증명서에 의하여 실지거래 가액으로 확인되나, 검인계약서에 의한 양도가액은 취득세 및 등록세를 납부하기 위하여 법무사 사무실에서 임의로 공시지가 보다 약간 높은 가액으로 기재한 것으로 보이고 실지양도가액은 당사자 쌍방 합의에 의한 매매계약서 및 매수인의 확인서에 의하여 200,000,000원으로 확인된다.

• 라. 판단 위의 사실관계 및 관련법령에 의하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 신고하였다는 주장이나, 청구인이 관할세무서에 제출한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서와 관련 붙임서류인 검인계약서와 분양대금납부확인서 및 세목별납세증명서에 의하여 실지거래가액으로 신고한 사실이 명백하게 나타나고 있으나, 검인계약서에 의한 양도가액은 취득세 및 등록세를 납부하기 위하여 법무사 사무실에서 임의로 공시지가 보다 높게 작성한 것으로 보이고, 소득세법 제114조 제4항 단서 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득과세표준을 신고한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도 가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액을 49,000,000원으로 신고하였으나, 매매 계약서 및 매수인의 확인서에 의하여 실지양도가액이 200,000,000원으로 확인되므로 청구인이 당초 신고한 양도가액이 사실가 달라 이를 부인하고 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 적법하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.