쟁점자본적지출금액과 쟁점양도비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부.

〇〇세무서장이 2005. 6. 8. 청구인에게 결정․고지한 2005과세연도 양도소득세 34, 657,870원은 양도한 주택에 대한 자본적지출금액 40,200,000원, 양도비용(부동산중개 수수료) 1,100,000원, 합계 41,300,000원을 필요경비에 산입하여 이를 경정합니다.

청구인은 2004. 9.13. 〇〇도 〇〇시 〇〇동 〇〇번지 다세대주택(대지 266.7㎡ 및 주택건물 497.52㎡, 지층 및 2, 3층 각 125.01㎡, 1층 122.49㎡, 8개 세대용, 이하 토지 및 주택건물을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 〇〇지방법원 〇〇지원으로부터 192,000천원에 경락받아 2005. 2. 7. 청구 외 정〇〇에게 280,000천원에 양도하고 쟁점주택에 대한 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면서 쟁점주택에 대한 필요경비로 89,384,250원(취득세 3,872,250원, 등록세 5,760,000원, 동 교육세 1,152,000원, 도시가스 공사비 5,400,000원, 보수 및 시설개체 공사비 등 자본적지출금액 73,200,000원)을 계상하여 2005. 4.30. 양도차손(△1,384,250원)으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 보수 및 시설개체 공사비 등 자본적지출금액 73,200,000원(이하 “쟁점자본적지출금액”이라 한다)은 실제 지출여부가 불분명한 금액이라고 보고 쟁점자본적지출금액을 필요경비 불산입하여 2005. 6. 8. 청구인에게 2005과세연도 양도소득세 34,657,870원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 9. 2. 이의신청을 거쳐 2005.10. 6. 이 건 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점주택을 경락받았는데 쟁점주택은 노후되어 그대로는 매각할 수 없어 3개월간에 걸쳐 대대적인 보수 및 시설개체를 하였다. 청구인은 〇〇〇〇 사장인 청구 외 이〇〇(이하 “이〇〇”이라 한다)과 쟁점주택의 가스보일러 및 상하수도 배관 교체공사, 도배 및 장판 시공, 페인트 방수공사 등 보수 및 시설개체 공사계약을 44,734천원에 체결하여 공사를 하였다. 이〇〇은 신용불량자로서 은행거래가 불가능하여 이〇〇의 동거인 청구 외 박〇〇(이하 “박〇〇”라 한다) 명의의 〇〇유통이라는 상호로 사업을 하고 있었고, 이〇〇은 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사 중 가스보일러 및 상하수도 배관 교체공사를 청구 외 홍〇〇(이하 “홍〇〇”이라 한다)에게 12,000천원에 하도급을 주었고, 도배 및 장판공사는 청구 외 이〇〇(이하 “이〇〇”이라 한다)에게 8,000천원에 하도급을 주었으며, 페인트 방수공사는 청구 외 진〇〇(이하 “진〇〇”이라 한다)에게 하도급을 주었고, 나머지 공사는 이〇〇이 직접 하였다. 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사대금의 지급은 이〇〇이 은행거래가 불가능한 관계로 청구인의 예금계좌(〇〇은행, 계좌번호: 000000-00-000000, 이하 “쟁점예금계좌”라 한다)에서 이〇〇이 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사 중 가스보일러 및 상하수도 배관 교체공사를 하도급 준 홍〇〇 명의의 예금계좌에 2004.10.13. 30,000천원을 전화이체하여 입금하여 지급하였고, 나머지 14,734천원은 2004.10. 18. 쟁점예금계좌에서 33,761천원을 인출한 금액에서 현금으로 지급하였다. 홍〇〇은 자신의 예금계좌에 입금된 30,000천원을 이〇〇에게 8,000천원, 진〇〇에게 10,000천원을 지급하였다. 또한, 청구인은 쟁점주택의 창호가 노후되어 〇〇기업(업종: 제조, 철물, 사업자번호: 000-00-00000)을 운영하는 청구 외 최〇〇(이하 “최〇〇”이라 한다)과 창호개체공사계약을 28,200천원(이하 “쟁점창호공사금액”이라 한다)에 체결하고 이에 대한 공사대금은 쟁점예금계좌에서 전화이체하여 최〇〇의 예금계좌에 2004. 9.23. 3,000천원을, 2004.10.16. 2,000천원을 입금하여 지급하였고, 나머지 23,200천원은 2004.10.18. 쟁점예금계좌에서 인출된 33,761천원 중에서 현금으로 지급하였으며, 최〇〇은 쟁점창호공사금액에 대한 부가가치세 신고를 누락하였다가 2005. 8. 2. 2004년 2기 부가가치세 수정신고를 하였으며, 수정신고에 대한 고지세액 3,621,920천원을 2005.12.20. 납부하였다. 위와 같이 쟁점자본적지출금액은 실제 지출된 비용이므로 쟁점주택의 양도소득 계산 시 필요경비에 산입하여야 한다. 한편, 청구인이 당초 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고 시 필요경비로 신고하지 못한 쟁점주택의 부동산중개수수료 1,100,000원(이하 “쟁점양도비용”이라 한다) 이 있으니 쟁점양도비용도 필요경비에 산입하여야 한다.

쟁점주택의 공사를 하였다는 이〇〇과 최〇〇은 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사와 관련된 수입금액에 대하여 부가가치세 수정신고를 하였으나 이에 대한 세금을 납부하지 아니하였고, 이〇〇이 박〇〇 명의를 빌렸다는 〇〇유통은 업종이 서비스, 체인점으로 건설공사와는 전혀 무관하며, 박〇〇는 주민등록이 말소된 신원이 불분명한 사람이다. 청구주장대로 이〇〇이 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사를 하였다면 하도급자인 홍〇〇 등이 수령한 금액 30,000천원은 전체 공사금액의 대부분을 차지하는 것으로 사화통념상 이를 신뢰할 수 없다. 따라서 쟁점자본적지출금액은 실제 지급 여부가 불분명하므로 쟁점주택의 양도소득 계산 시 필요경비에 산입할 수 없다(쟁점양도비용에 대해서는 의견 제시 없음).

• 가. 쟁점 쟁점자본적지출금액과 쟁점양도비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 〇 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12.18. 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

3. 삭 제 (2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

② 생략

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12.28. 개정) (이하 생략) 〇 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설)

② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액 (2000.12.29. 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12.29. 개정)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000.12. 29. 개정)

④ 삭 제 (2000.12.29.)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) 〇 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 생략

② 제1항에서 “자본적지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998.12.31. 신설)

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998.12.31. 신설)

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998.12.31. 신설)

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998.12.31. 신설)

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998.12.31. 신설)

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998.12.31. 신설) (이하 생략) 〇 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인과 처분청간에 쟁점주택의 양도가액 및 취득가액에 대해서는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 쟁점자본적지출금액과 쟁점양도비용을 쟁점주택의 양도소득 계산 시 필요경비에 산입하여야 한다는 주장이고, 처분청은 쟁점자본적지출금액은 지출 여부가 불분명한 금액으로 필요경비에 산입하지 아니하여야 한다는 의견인 바, 이에 대하여 살펴본다.

1. 쟁점주택의 등기부등본을 보면, 쟁점주택은 지층과 1~3층, 모두 4개 층인 건물로 1993. 7.19. 보존등기를 한 사실에 비추어 1993년에 신축되었고, 청구인이 제출한 쟁점주택의 전면 사진을 보면, 중앙에 계단이 있으며, 각 층마다 2가구가 거주할 수 있어 총 8가구가 거주할 수 있는 다가구 주택으로 보여진다.

2. 청구인이 제출한 쟁점주택의 거주자들의 확인서에 의하면 쟁점주택에 2004.10. 12.부터 현재까지 거주하고 있는 청구 외 전〇〇과 1995.10. 6.부터 현재까지 거주하고 있는 청구 외 조〇〇 등은 청구인이 쟁점주택을 경락받은 후 쟁점주택을 전면적으로 개․보수한 사실을 확인하고 있고, 쟁점주택은 신축 후 10년 이상 경과한 사실에 비추어 청구인은 쟁점주택을 경락받은 후 대대적인 보수공사를 하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

3. 그렇다면 청구인이 쟁점주택의 보수 및 시설개체 비용으로 실제 얼마를 지출하였는지와 지출된 비용이 쟁점주택의 자본적지출인지 여부가 문제의 핵심인 바, 먼저 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 이〇〇에게 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사를 맡겼고, 이〇〇은 다시 홍〇〇 등에게 그 공사의 일부를 하도급을 주었다고 주장하고 있으나, 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사는 작은 규모의 공사로서 발주받은 공사를 다시 하도급을 준다는 것은 다소 이례적인 현상이고, 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사를 하였다는 이〇〇이 박〇〇 명의를 빌린 사업장인 〇〇유통도 업종이 건설업종이 아닌 사실, 이〇〇이 아닌 홍〇〇에게 공사대금을 직접 지급한 사실, 〇〇유통이 쟁점주택의 공사와 관련된 수입금액에 대하여 수정신고만 하고 세금을 납부하지 아니한 사실 등에 비추어 청구주장은 신빙성이 없고, 오히려 청구인이 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사 전반을 관리하면서 하도급업자라고 주장하는 각 사업자에게 공사를 맡긴 것으로 보여진다.
• 나) 청구인은 홍〇〇에게 공사대금으로 30,000천원을 입금한 사실이 쟁점예금계좌에 의하여 확인되는 점, 홍〇〇은 가스보일러 및 상하수도 배관 교체공사를 12, 000천원에 한 사실을 인정하고 있고, 동 공사의 가구당 공사비는 1,500천원으로 과도하지 않는 점에 비추어 사실로 보여지고, 가스보일러 및 상하수도 배관 교체공사는 쟁점주택의 개량 및 이용편의를 위한 비용으로 설비비와 개량비에 해당된다고 판단된다(국세청예규 서사-383, 2005. 3.14. 같은 뜻).
• 다) 홍〇〇은 청구인으로부터 입금된 30,000천원 중 도배 및 장판 시공비로서 이〇〇에게 8,000천원을 지급한 사실을 이〇〇과 홍〇〇이 인정하고 있고, 가구당 도배 및 장판 비용은 1,000천원으로 과도하지 아니한 점에 비추어 사실로 보여지나, 도배 및 장판 시공비는 쟁점주택의 능률유지를 위한 비용으로서 이용편의 및 가치증대를 위한 자본적지출에는 해당되지 아니한다고 판단된다(국심2005서1342, 20 05. 7.19. 등 다수 같은 뜻).
• 라) 홍〇〇은 청구인으로부터 입금된 30,000천원 중 페인트 방수공사비로 10,000천원을 진〇〇에게 지급한 사실을 진〇〇과 홍〇〇이 인정하고 있는 사실에 비추어 사실로 보여지나, 페인트 및 방수공사비는 쟁점주택의 능률유지를 위한 비용으로 이용편의 및 가치증대 등을 위한 자본적지출에 해당되지 아니한다고 판단된다.
• 마) 위와 같이 청구인이 쟁점주택의 보수 및 시설개체 공사를 이〇〇에게 맡겼다는 청구주장은 신빙성이 없고, 모든 공사를 청구인의 책임 하에 수행하였다고 보여지며, 보수 및 시설개체 공사대금으로 쟁점예금계좌에서 30,000천원이 지급된 사실이 확인되나, 쟁점주택의 자본적지출에 해당되는 보일러 및 상하수도 배관 교체공사비 12,000천원만 쟁점주택의 양도소득 계산에서 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

4. 쟁점주택의 창호 개체공사에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 제출한 확인서 등에 의하면, 최〇〇은 일반철물 제조업체인 〇〇기업을 운영하고 있고, 쟁점주택의 창호개체공사를 28,200천원에 하였으며, 그에 대한 공사대금 28,200천원을 지급받았다고 시인하고 있다.
• 나) 청구인은 쟁점예금계좌에서 최〇〇의 예금계좌로 전화이체하여 2004. 9.23. 3,000천원을, 2004.10.16. 2,000천원을 지급하였음이 확인된다. 청구인은 나머지 공사대금 23,200천원은 2004.10.18. 쟁점예금계좌에서 현금을 인출하여 지급하였다고 주장하면서 쟁점예금계좌에서 동일자로 33,761,335원을 인출된 쟁점예금계좌 사본을 증거로 제시하고 있다.
• 다) 최〇〇은 쟁점주택의 공사비 28,200천원에 대하여 부가가치세를 받지 아니하였다고 〇〇기업 부가가치세 신고 시 쟁점주택의 공사비 28,200천원을 신고하지 않았으나, 2005. 8.22. 수정신고한 사실이 확인되고, 처분청은 최〇〇의 수정신고에 대하여 이를 경정하고 2005.11. 1. 2004년 2기 부가가치세 3,621,920원을 고지하였으며, 최〇〇은 고지된 세금을 2005.12.20. 납부한 사실이 국세청 전산조회 결과 확인된다.
• 라) 청구인이 제출한 쟁점주택의 창호개체공사비 공사 견적서와 공사 후 사진을 보면, 8세대용 다가구 주택의 창호 창틀 및 유리 모두를 교체하고, 지층과 1층의 방범창을 신설하며, 현관 출입문을 교체하는 공사로서 당초 최〇〇이 청구인에게 제시한 견적 가격은 29,434천원(부가가치세 제외)이었으나, 28,200천원으로 할인하였음이 확인된다.
• 마) 청구인이 제출한 쟁점예금계좌 예금통장 사본을 보면, 청구인은 쟁점창호공사비 일부인 5,000천원을 쟁점예금계좌에서 지급한 사실이 확인되는 점, 쟁점창호공사비 나머지 23,200천원도 청구인이 지급하였다는 날짜에 33,761천원이 현금으로 인출된 사실, 최〇〇이 쟁점창호공사금액에 대하여 2005. 8.22. 부가가치세를 수정 신고한데 대하여 처분청이 이를 인정하여 경정한 사실 등에 비추어 쟁점창호공사금액은 실제 지출되었다고 보여지고, 국세심판원은 주택의 이용편의를 위한 베란다 샤시 등의 내부시설 개량 공사비는 실지거래가액에 의한 주택의 양도차익 산정 시 필요경비에 산입한다고 결정(국심2001서1140, 2001.10.18.)한 점 등에 비추어 베란다 샤시 등의 공사비와 유사한 쟁점창호공사금액은 쟁점주택의 이용편의 및 가치증대를 위한 비용으로 자본적지출금액에 해당된다고 판단된다.

5. 쟁점양도비용에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택의 양도소득세 예정신고시 쟁점자본적지출금액을 인정받으면 양도차손이 발생되어 쟁점양도비용에 대한 증빙을 제출하지 아니한 것으로 보여지나, 청구인이 제출한 쟁점주택의 부동산매매계약서에는 중개인 기재란에 〇〇공인중개사 이〇〇의 고무인이 날인되어 있고, 청구인이 제출한 중개수수료 영수증에는 위 중개인이 중개수수료 1,100,000원을 영수한 것으로 기재되어 있으며, 위 중개수수료는 쟁점주택의 거래금액이 280백만 원인 점에 비추어 적정한 중개수수료로 보여지는 점에서 쟁점양도비용을 필요경비에 산입하여야 한다고 판단된다.

6. 따라서 쟁점자본적지출금액 중 지출한 것이 확인되고 시설개체비용으로서 자본적지출로 인정되는 보일러 및 배관 개체 비용 12,000천원과 자본적지출로 인정되는 쟁점창호공사금액 28,200천원 및 쟁점양도비용 1,100천원을 쟁점주택의 필요경비로 산입하여 쟁점주택의 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다. 다만, 개․보수공사비로 지출된 부분에 대하여 각 공사업자 및 부동산중개인에 대하여 부가가치세 등을 과세하는 것은 별론으로 한다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.