전소유자로부터 확인한 취득실가는 신빙성 있는 반증이 없는 한 취득가액으로 봄

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 충남 ○○시 ○○동 ○○번지 투기지정지역내 토지(田) 3,144㎡(이하 “쟁점부동산”)를 1988. 7. 23. ○○○(이하 “전소유자”)로부터 취득하여 2003. 12. 23. ○○○(이하 “후소유자”)에게 양도하고 그 양도가액을 당초 160백만원의 실지거래가액으로 2004. 1. 31. 예정신고 하였다가 다시 180백만원으로 올려 수정신고 하면서, 동 취득가액은 매매계약서를 분실하여 기억할 수 없다며, 당초 59,821,994원의 환산 취득가액을 다시 67,299,744원으로 조정, 2003년 과세연도 양도소득세를 2004. 5. 31. 수정신고․납부한 사실에 대하여, 서울지방국세청장은 쟁점부동산의 후소유자와 전소유자로부터 실 양도 및 취득 가액을 각 356,000,000원과 28,530,000원으로 확인하고 과세표준과 세액을 증액 경정한 결정결의서(안)을 관할관서에 통보하자 이를 수보한 처분청은 2003년 과세연도 양도소득세 금65,078,800원을 2005.7.1. 청구인에게 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 10. 4. 심사청구 하였다.

• 가. 전소유자의 진술에 의존, 쟁점부동산의 취득실가를 28,530천원(평당 30,000원)으로 확정, 처분요지의 세금을 부과하고 있으나, 전소유자는 매매계약서나 또는 금융자료 등 객관성 있는 과세물건에 관한 기초증빙의 제시도 없이 오로지 ‘평당 30,000원에 거래한 것 같다.’는 기억(구두진술)만으로 과세한다는 것은 처분청이 우월적인 지위에서 행한 일방적 처분인 동시에 객관성도 없으므로 근거과세원칙에 위배되어 부당하다.
• 나. 쟁점부동산에 대한 양도소득세의 자진신고 납부시 양도가액은 확인된 실지거래가액을 적용하였으나, 다만 16년여 전의 오래된 거래로써 관련계약서를 분실, 동 취득가액을 기억할 수 없어 부득이 환산방법으로 취득가액을 구한 뒤, 이를 기준으로 양도차익을 산정하고 자진신고 납부한 경우이므로 처분요지의 세금은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액 356백만원을 180백만원으로 하는 허위계약서를 첨부, 결과적으로 176백만원을 과소 신고한 사실이 확인되었고, 취득당시의 계약내용도 처가 대리하였기 때문에 모른다고 진술하고, 아울러 처도 쟁점부동산의 취득에 관한 중요사항은 모두 기억나지 않는다고 진술하는 등 모르쇠로 일관하고 있는 점 등에 미루어 볼 때, 청구주장은 일단 진실성이 결여된 것으로 판단되고, 나아가 전소유자가 확인한 실지거래(취득)가액에 대하여 객관성 있는 반증도 없이 무조건 인정할 수 없다는 것은 억지주장으로 밖에 볼 수 없고,
• 나. 소득세법 제114조 제4항 단서에 ‘실지거래가액으로 신고한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인 한 때에는 그 확인된 가액을 양도 또는 취득가액으로 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.’고 규정하고 있으므로, 쟁점부동산의 전소유자가 청구인에게 28,530,000원에 양도한 것으로 문답서를 통하여 구체적으로 진술하고 있는바, 따라서 동 취득실가를 양도가액에서 차감한 양도차익을 기준으로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 부동산투기지정지역내 토지의 양도차익 산정과 관련, 전소유자로부터 확인한 취득실가를 취득가액으로 인정할 수 있는지
• 나. 관계법령 ❍ 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액” 이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률 보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인 한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 동 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

○ 청구인은 충남 ○○시 ○○동 ○○번지 토지(田) 3,144㎡(약 951평, 쟁점부동산)를 1988. 7. 22. 전소유자로부터 취득, 보유하다가 2003. 12. 23. 후소유자에게 양도하였는데,

○ 쟁점부동산은 2003. 5. 29 ‘투기지정지역’으로 고시된 충남 ○○시 소재부동산(지목: 田)이므로 양도 및 취득가액 공히 실지거래가액을 적용대상 부동산인바,

○ 먼저 양도가액 조사내용을 보면,

2004. 1. 7. 예정신고시에는 160,000,000원에, 2004. 5. 31. 수정신고시에는 180,000,000원에 각 양도한 것으로 계약서를 첨부하여 신고하였으나, 후소유자를 방문 조사한바, 청구인에게 356,000,000원(=951평×평당 375,000원)에 양도하고 동 대금은 ○○예금통장에서 자기앞수표로 출금하여 지급한 것으로 당초 2004. 9. 7 확인한 280,0000,000원의 진술내용을 정정하였는데, 동 양도가액에 대하여는 청구인도 인정하고 다툼이 없다.

○ 다음 취득가액에 대한 조사내용으로,

2004. 11. 4 쟁점부동산의 취득과 관련, 전소유자와 담당공무원이 작성한 문답서를 보면, 당초 2004. 9. 8. 진술한 31,383,000원(=951평×33,000원)을 정정하여 평당 30,000원씩 28,530,000원(=951평×30,000원)에 양도한 것으로 구체적으로 진술하며, 1984. 10. 31. 자신이 쟁점부동산을 취득할 때 작성한 (부동산)매매계약서 원본(취득가액: 27,000,000원, ○○○으로부터 매수)을 제시하면서, 쟁점부동산의 양도가액을 당초 31,383,000원에서 28,530,000원으로 정정 진술한 이유를 전소유자 자신의 취득 매매계약서를 보니, 청구인에게 평당 30,000원에 양도한 사실이 정확히 기억난다고 진술하는데, 청구인은 쟁점부동산의 취득계약을 처가 대리하였기 때문에 자세한 내용은 모른다고 진술하고, 처도 전소유자와 계약한 취득가액 및 참여 중개업자 등 중요내용은 모두 기억나지 않는다고 진술하고 있다.

• 라. 판 단 소득세법 제114조 제4항 단서를 살펴보면, 거주자가 제96조 제1항 제6호(실지거래가액으로 신고) 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정(투기지정지역 부동산등 실지거래가액 과세대상 자산양도)에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로써 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있는바, 그렇다면, 담당공무원이 부동산투기 세무조사와 관련하여 쟁점부동산의 전후 소유자를 직접 방문, 실지거래가액을 조사한 가액으로 증액 경정한 당초처분은 달리 잘못이 없다. 다만, 청구인이 주장하는 환산가액과 관련, 소득세법 제114조 제5항 및 동 시행령 제176조의 2를 살펴보면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로써 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분의 미비로 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에 한정, 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산한 취득가액에 의하여 추계조사 결정 또는 경정을 할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 어디까지나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 추계경정 할 수 있다는 규정일 뿐, 쟁점부동산의 전소유자가 확인한 실지거래 진술내용이 구체적이고 신빙성 있는 이상, 청구인이 실지 취득가액을 밝히지 않은 채 신빙성 있는 입증도 없이, 전소유자 진술내용을 부인한다 해서 전시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 볼 수도 없으므로 조사관서 담당공무원이 확인한 실지거래가액으로 경정한 당초처분이 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

이건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.