양도한 부동산이 건축물대장에 상가로 되어 있을 뿐만 아니라 매수인이 매수 당시 사주관상을 보는 사업장으로 이용되었다고 확인한 점 등으로 동 부동산을 주택으로 보지 않은 사례
양도한 부동산이 건축물대장에 상가로 되어 있을 뿐만 아니라 매수인이 매수 당시 사주관상을 보는 사업장으로 이용되었다고 확인한 점 등으로 동 부동산을 주택으로 보지 않은 사례
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 상가 ○○동 ○층○호와 동소 ○○동 ○층○호(이하 ○층○호와 ○층○호를쟁점부동산이라 한다)를 2003. 4.14. 양도하였으나, 1세대1주택 양도로 보아 2003. 6.30. 양도소득세 예정신고를 한 후, 다시 2004. 6.15. 쟁점부동산의 양도소득금액을 △7,500,000원으로 하여 기한 후 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사하는 과정에서 쟁점부동산은 주택이 아닐 뿐만 아니라 실지거래금액도 청구인이 신고한 금액과 상이함을 이유로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2005. 1. 4. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 56,062,850원을 경정하여 공시송달 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 1. 6. 이의신청을 거쳐 2005. 9.23. 심사청구를 하였다.
청구인이 양도한 쟁점부동산은 1세대1주택이고, 양도차손이 발생하였음에도 청구인에게 한 번의 소명기회도 주지 않고, 이 건 과세한 처분은 부당하다.
쟁점부동산은 건축물대장에 상가로 되어 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 매수인인 청구 외 구○○가 매수 당시 사주관상을 보는 사업장으로 이용되었다고 확인한 점으로 보아, 쟁점부동산은 주택이 아니었음을 알 수 있고, 청구인은 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서 매매계약서 등 관련 증빙을 제출하지 아니 하였을 뿐만 아니라, 조사결과 청구인이 신고한 실지거래가액도 사실이 아닌 것으로 확인되었으므로, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 경정한 당초처분은 정당하다.
○ 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정된 것)제94조 【양도소득의 범위】 제1항에서『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 하고, 그 제1호에서는『토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다』고 규정하고, 그 제6호에서는『양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항은『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 『 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』라고 규정하고 있다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 제2항에서는『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.』고 규정하고, 그 제4항에서는『납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도 가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.』고 규정하고 있으며, 그 제5항에서는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추적조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.』고 규정하고 있다.
○ 소득세법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것) 제176조의 2【추계결정 및 경정】 제1항에서는『법 제114조 제5항에서대통령령이 정하는 사유라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우(이하 생략)』고 규정하고, 그 제3항에서는『법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
○ 사실관계
- 가) 청구인은 쟁점부동산을 청구 외 구○○ 외 1인에게 2003. 4.14. 양도하고, 1세대1주택으로 보아 2003. 6.30. 양도소득세를 예정신고한 후, 다시 2004. 6.15. 양도소득금액을 △7,500,000원으로 하여 기한 후 확정신고 하였음이 청구인이 제출한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서와 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.
- 나) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서에 아래와 같이 기재하여 신고하였으나, 쟁점부동산에 대한 양도가액 및 취득가액에 대한 매매계약서 등 관련 증빙서류는 제출치 아니 하였으며, 처분청은 2004.11.16. 청구인에게 관련증빙을 제출하도록 공문으로 요구하였으나, 청구인은 심리일 현재까지 관련증빙을 제출하지 아니하였다. 구분 면적(㎡) 양도일자 양도가액 (천원) 취득일자 취득가액 (천원) 필요 경비 양도소득 금액(천원) 비고
○○동 ○층○호 대지 212.17 건물 254.18
2003. 4.14. 295,000 1989.10.30 233,500 69,000 △7,500 증빙미 제출
○○동 ○층○호 대지 110.41 건물 132.23
- 다) 처분청의 조사종결 보고서 등에 의하면 아래와 같이 확인된다.
(1) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 확정신고 시 양도가액을 295,000천원 으로 기재하여 신고하였으나 매매계약서를 첨부하지 않았고, 매수인인 청구 외 구○○ 외 1인은 쟁점부동산의 매매가액이 475,000천원(기준시가 614,107천원 대비 77.36%)이라고 확인하여 준 바, 청구인이 신고한 양도금액과 실제 양도금액은 차이가 있음을 알 수 있다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 233,500천원, 필요경비는 69,000천원으로 신고하였다.
(3) 처분청은 쟁점부동산 중 ○○동 ○층○호(건물면적 254.18㎡)의 취득금액은 124,972,500원으로 확인하였으나, ○○동 ○층○호(건물면적 132.23㎡)는 취득가액을 확인하지 못하였다. 그러나 ○○동 ○층○호는 ○○동 ○층○호 대비 면적이 작은 것으로 보아, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 신빙성이 없다고 보았다.
(4) 청구인은 필요경비로 신고한 69,000천원에 대한 관련 증빙을 제출치 않아 실제 지출여부가 불분명하다.
(5) 쟁점부동산은 건축물관리대장에 ○○동 ○층○호는 다방, ○○동 ○층○호는 미장원으로 등재되어 있고, 실제로도 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재○○시장안에 위치한 상가임을 심리자료에 의하여 알 수 있으며, 처분청이 쟁점 부동산의 매수자인 청구 외 구○○로부터 확인한 내용 중에는 ○○동 ○층○호는 매수 시점에 사주관상 보는 사업장이었음을 알 수 있다.
○ 판단 먼저, 쟁점부동산이 1세대1주택에 해당되는지 여부를 살펴본다. 양도소득세 비과세 대상은 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물인 주택에 대하여 적용하는 것(같은 뜻: 서면4팀-1832, 2004.11. 2.)이나, 쟁점부동산은 공부상은 물론 실제 용도도 주택이 아닌 것으로 판단되므로, 1세대 1주택에 해당된다는 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다. 다음, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한 지 여부를 살펴본다. 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 규정에 의한 토지 등 부동산의 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 각호를 제외하고는 원칙적으로 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고기한까지 신고하는 경우에는 실거래가액으로 하는 것인 바, 청구인은 쟁점부동산의 취득ㆍ양도 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등 관련 증빙을 심리일 현재까지도 제시하지 아니하였으므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 경정 및 공시송달한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (국심 2001중 513, 2001. 7.14 외 다수 같은 뜻)
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.