조정결정한 개별공시지가에 의해 양도・취득가액을 산정하여 결정한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 2002.3.13. 취득한 전라북도

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지 소재 대지 338.3㎡(이하󰡒쟁점토지󰡓라 한다)와 위 지상 건물 833.62㎡를 2004.3.4.

○○○ 에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하여, 처분청은 2005.4.4. 기준시가에 의해 청구인에게 2004과세연도 양도소득세 57,857,880원을 결정․고지하였다. 그 이후 처분청은 2005.6.28. 관할 구청장의 개별공시지가 정정통지에 의하여 양도소득세를 52,422,070원으로 경정․결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.16. 이의신청을 거쳐 2005.9.23. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지에 대해 전라북도

○○ 시

○○ 구청장이 고시한 개별공시지가는 지가상승률을 무시한 잘못된 지가임에도 처분청이 이를 그대로 적용하여 양도소득세를 부과함은 불합리하므로, 비록 세목은 다르더라도 상속세 및 증여 세법 제61조 제1항 제1호 단서 규정 및 같은 법 기본통칙 61-50…1을 준용 하여 처분청이 지가를 평가하고 새로 평가된 금액을 기준으로 양도소득세 과세를 하여야 한다.

소득세법 제114조 규정에 의하면, 양도소득세 예정신고를 하여야 할 자 또는 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 같은 법 제96조 및 제97조의 규정에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 결정하도록 규정하고 있고, 같은 법 제99조에서 기준시가라 함은 토지의 경우 개별공시 지가로 규정하고 있어 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 개별공시지가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 양도 후 양도소득세 신고를 하지 아니한 경우, 기준 시가에 의해 양도소득세를 과세함에 있어 개별공시지가에 의하지 아니하고 처분청이 조사한 지가에 의해 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서 생략)<개정 2001.12.31>

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2002.12.18>

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. <개정 2003.12.30>

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2003.12.30>

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시 지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무 서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건 물 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법"이라 함은 양도·취득당시의 개별공시 지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. <개정 2001.12.31>

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② 법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. <개정 1999.12.31>

⑩ 법 제99조 제2항에서 "대통령령이 정하는 배율"이라 함은 국세청장이 양도·취득당시의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격 사정이 유사한 토지의 매매사례가액을 참작하여 고시하는 배율을 말한다. <개정 1999.12.31>

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.<개정 1999.12.28>

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

④ 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및토지등의평가에관한법률 제10조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. <개정 2002.12.30>

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑤ 법 제61조제4항에서 "대통령령이 정하는 배율"이라 함은 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…1【개별공시지가가 없는 토지의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인이 2002.3.13. 취득한 쟁점토지와 건물을 2004.3.4.

○○○ 에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니한데 대하여, 처분청이 2005.4.4. 기준시가에 의해 2004과세연도 양도소득세 57,857,880원을 결정함에 있어, 토지 양도가액은 양도일 현재 고시된 2003년도 개별공시지가 725천원(㎡당)을, 토지 취득가액은 취득일 현재 고시된 2001년도 개별공시지가 300천원(㎡당)을 적용한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의해 나타난다. 2) 청구인이 쟁점토지의 2003년 개별공시지가에 대하여 2005년 5월 국민 고충처리위원회에 고충민원을 제기하여 2005년 5월 말경 토지 관할 구청장이 2000년～2002년 개별공시지가를 상향조정하여 청구인에게 정정통보 하였고, 그 후 관할 구청장이 1997년～1999년 개별공시 지가를 직권으로 하향조정하여 2005.8.2. 청구인에게 통보하였음이 관련 공문에 나타나는바, 개별공시지가 변동내역을 정리하면 아래<표>와 같다. < 연도별 개별공시지가 변동내역 > (단위: 천원/㎡당) 구 분 1997년 1998년 1999년 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 당초 고시지가 620 705 658 290 300 330 725 734 2005.5월 정정 327 339 372 2005.8월 정정 267 267 330 3) 처분청은 양도소득세 결정시 취득가액으로 계산한 2001년 개별공시지가가 위와 같이 300천원(㎡당)에서 339천원으로 정정됨에 따라 2005.6.28.정 정된 개별공시지가로 취득가액을 산정하여 당초 고지된 양도소득세 57,857,880원에서 5,435,810원을 감액하여 52,422,070원으로 경정결정 하였다. 4) 청구인은 정정된 개별공시지가에 의하더라도 ㎡당 개별공시지가가 2002년 372천원에서 2003년 725천원으로 급상승(195%)하여 이는

○○ 구의 지가상승률 2.61%을 무시한 잘못된 지가이므로 처분청에서 725천원을 기준 으로 양도가액을 산정할 것이 아니라 지가를 직접 조사하여 새로 조사된 지가에 의해 양도가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 5) 청구인이 관할 구청장을 피고로 하여

○○ 지방법원에 제기한󰡒개별공시 지가 과거년도 정정에 따른 처리결과 통지처분 취소 청구소송 󰡓에서 2003년에 쟁점토지는 법적으로 단독주택용지임에도 건물의 이용상황만을 참작하여 상가용지로 보고 개별공시지가를 산정한 것은 명백한 오류라고 주장하고 있으나, 이에 대하여 관할 구청장은 법원에 제출한 답변 서에서 󰡒쟁점토지에 대한 이의신청은 나대지에서 2002.3.12. 건축허가를 득하고 같은 해 10.17. 건축물의 사용승인이 되어 인근 토지의 근린생활시설의 건축물용도와 유사한 용도로 이용하고 있음이 반영된 지가결정으로 적정하게 산정되었다고 판단하여 2003.8.26.

○○ 시 토지평가위원회에서 동 이의신청을 기각처리 결정 하였다󰡓고 밝히고 있다.

• 라. 판 단 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제13조 는 개별공시지가의 정정과 관련 하여 󰡒시장․군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(違算), 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다.󰡓라고 규정하고, 같은 법 시행령 제22조 제2 항은 󰡒시장․군수 또는 구청장이 법 제13조 제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시․군․구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정 사항을 결정․공시하여야 한다󰡓고 규정하고 있다. 앞의 사실관계에서 나타나듯이 청구인은 2005년 5월 국민고충처리위원회에 고충민원을 제기하여 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 부동산가격공시 및 감정 평가에 관한 법률에 의한 적법한 절차에 따라 정정된 것으로 보이고, 대법원 판례 에서는󰡒개별공시지가 결정이 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 적법 하게 이루어진 것으로 인정되는 이상, 개별공시지가가 감정가액이나 실제 취득가격보다 높다는 사유만으로 그 공시지가 결정이 위법하게 되는 것은 아 니다󰡓고 판시하고 있다(대법2003두12080, 2005.7.15.; 대법95누11931, 1996.9.20.; 대법93누13056, 1996.7.12.외 다수 같은 뜻). 소득세법은 부동산에 대한 양도소득세를 결정함에 있어 양도․취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고, 이 경우 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가로 하되, 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작 하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있는바(소득세법 제96조, 제97조, 99조), 청구인이 관할 구청에 이의신청 및 국민 고충처리위원회에 민원을 제기하여 적법한 절차에 따라 조정결정한 쟁점 토지의 개별공시지가가 존재하고 있는 이 건의 경우, 처분청에서 정정된 개별공시지가에 의해 양도․취득 가액을 산정하여 양도소득세를 경정결정한 것은 적법한 처분으로 보인다. 청구인은 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 지가상승률을 무시한 잘못된 지가이므로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 규정 및 같은 법 기본통칙 61-50…1을 준용하여 처분청이 직접 조사하여 지가를 평가하고 이를 기준으로 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 동 기본 통칙은 적용세목이 다를 뿐만 아니라 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것으로 보아야 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 보인다. 따라서 처분청이 기준시가에 의해 양도소득세를 결정함에 있어 적법한 절차에 따라 정정된 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.