검인계약서는 특별한 사정이 없는 한, 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 계약서가 사실과 달리 작성되었다는 사유를 청구인이 명백히 입증하지 못하는 한, 검인계약서 상의 금액을 실지취득가액으로 봄
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한, 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 계약서가 사실과 달리 작성되었다는 사유를 청구인이 명백히 입증하지 못하는 한, 검인계약서 상의 금액을 실지취득가액으로 봄
청구인이 1999.12.15. 취득하여 보유하던 서울
○○ 문
○○ 동 ○○○번지 소재의 상가건물(종합상가 1층 ○○○, 이하 쟁점부동산이라 한다)이 1999.12.31. 재건축사업계획 승인됨에 따라 상가 분양권(이하 “쟁점분양권이라 한다)을 배정 받았으며, 2002.8.13. 쟁점분양권을 양도한 청구인은 2002.8.17. 양도소득과세표준예정신고 시 토지를 양도한 것으로 하여 공시지가에 의거 양도가액을 11,545,800원으로, 취득가액은 10,968,510원으로 하여 양도소득 기본공제미달로 양도소득세를 자진신고 하였다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점분양권이 실지거래가액 신고 대상이므로 양도소득세 실지조사에 의해 실지양도가액(75,600천원)과 검인계약서상의 취득가액(12,000천원)를 근거로 산출한 2002년도 귀속분 양도소득세 16,887,090원을 2005.3.5. 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.18. 이의신청 거쳐 2005.9.15. 이 건 심사청구를 하였다.
처분청은 쟁점부동산의 실지매매계약서(매매가액 67,200천원. 이하 “쟁점매매계약서”라 한다)는 중개인 없이 당사자 간에 직접 작성되어 있고 청구인이 매매를 입증하는 증빙으로 거래대금 영수증 2매를 제출하였으나 쟁점부동산의 당초 양도자인 청구외 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)이 매매가액을 기억하지 못하여 매매계약서와 영수증을 거래증빙으로 인정할 수 없다는 것이나, 매매계약서에 중개인이 없이 당사자 간에 직접 작성하게 된 경위는 중개인을 통해 거래가 이루어진 것이 아니라 재개발 및 재건축사업 컨설팅을 전문으로 하는 회사인 주식회사 ○○의 직원인 청구외 ○○○(○○○○○○-○○○○○○) 이사가 직무를 수행하다 재건축사업이 확실히 예정된 부동산을 발견하고 그가 소개를 하여 거래가 되었기 때문에 중개인 없이 당사자 간에 직접 매매계약서가 작성되었던 것이다. 처분청이 중개인 없이 당사자 간에 작성된 매매계약서라서 신빙성이 없다는 주장은 부동산 거래 경위 등을 확인하지 않고 일반적인 관행에 비추어서 판단한 사항이라 사실여부를 판단하는 근거로 보기는 어렵다고 본다. 또한, 처분청은 청구인이 제시한 매매계약서와 영수증을 ○○○에게 직접 제시하여 사실인지의 여부를 확인하는 방법으로 조사를 하였어야 함에도 단순히 매매가액이 얼마인지만 물었고 ○○○이 기억이 나지 않는다고 답변하자 매매가액 확인이 불가능하다고 단정해버린 처분청의 결정은 납득할 수 없는 조사방법에 의한 것으로 부당한 결정이다. 그리고 쟁점부동산의 취득가액은 토지와 건물부분으로 이루어져 있을 터인즉 취득 당시의 토지의 기준시가만 계산하더라도 10,968천원으로 실제로 당해 부동산을 12,000천원에 구입할 수는 없을 것이다. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시에는 이미 재건축과 관련하여 사업계획승인신청 중(매매계약일; 1999.12.9. 사업계획승인일; 1999.12.31)에 있어서 재건축으로 인한 부동산의 가격 상승 요인은 이미 시세에 반영이 되었을 뿐 아니라 이주비로 2,452만원이나 나올 계획에 있었던 점에 비추어 이주비의 절반가액에도 미치지 못하는 검인계약서에 기재된 12,000천원을 실제 거래가액을 보기는 어려울 것이다.
청구인이 제출한 쟁점분양권의 취득계약서는 쌍방합의계약서로서 매매중개인이 기재되어 있지 않고, 매매대금의 지급 등과 관련한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 청구인에게 양도한 최초의 양도자에게 확인한 바 매매거래에 대한 매매계약서 등의 서류를 보관하고 있지 아니하고, 매매금액을 기억하지 못하고 있어 실거래가액이 확인 불가능할 뿐 아니라 검인계약서는 당해 쟁점분양권과 관련하여 거래상대방과 약정에 의해 성립된 법적인 구속력이 있고 매도자와 매수자가 약정한 사항을 관할구청에 의하여 신고한 금액이므로 허위로 작성한 계약서로 볼 수 없어 검인계약서에 의하여 실지 취득가액이 확인되는 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지한 것은 적법한 처분이다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양초가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 발한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
- 다. 사실관계
1. 청구인이 쟁점부동산을 분양권상태로 양도하였으므로 실지거래가액 신고대상인 점과 쟁점분양권의 양도당시 실지거래가액이 75,600천원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
2. 처분청은 청구인이 1999.12월 쟁점부동산 취득시 법무사와 함께 작성하여 동대문구청에 제출한 검인계약서를 확보하여 검인계약서상의 매매대금 12,000천원을 실지 취득가액으로 이 건 양도소득세를 결정․고지한 사실이 이 건 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.
3. 쟁점부동산 중 토지의 1999.12월 공시지가는 ㎡당 1,330천원으로 토지면적 2.4948평에 대한 공시지가를 계산하면 10,968천원으로 산출된다.
4. 쟁점분양권은 1999.12.31. 사업승인이 된 ○○○ 아파트 재건축아파트 상가분양권임이 처분청이 제시한 재건축아파트분양권 조사대상 명세에 의하여 확인된다.
5. 청구인은 검인계약서상의 가액은 임의로 기재된 가액으로 실지 취득가액이 아니며 쟁점매매계약서가 실지 계약서라고 주장하면서 대금 영수증 2매와 함께 증거서류로 제시하였다.
- 라. 판 단 이 건 심사청구는 검인계약서가 아닌 쟁점매매계약서가 실지매매계약서인지의 여부를 가리는 것이 그 관건인바, 청구인이 쟁점분양권을 매도한 시점인 2002.8.13.자의 양도가액으로 처분청과 청구인 간에 다툼이 없는 가액인 75,600천원을 중심으로 취득시점의 매입가액의 정당성 여부를 살펴보기로 한다.
1. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 67,200천원이라는 주장을 하면서 쟁점매매계약서와 영수증 2매를 제출하였으나, 이에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 1999.12.15. 67,200천원에 취득하여 2년 9개월이 경과한 시점인 2002.8.13.에 75,600천원으로 양도하였다는 것인데, 취득 당시인 1999년도는 외환위기 여파로 부동산시장이 침체되어 있는 상황이었고, 2002년도는 정부의 부동산 시장 활성화 정책으로 부동산 가격이 상승되는 시점이었음에도 67,200천원에 취득하여 75,600천원에 양도하였다는 것은 당시 부동산시장 상황에 비추어 납득하기 어렵다.
2. 또한, 쟁점매매계약서를 살펴보면 계약일자는 1999.12.9.로, 명도일자는 1999. 12.10.로 되어 있는 반면에 이 건 부동산 등기부등본상 등기원인일은 1999.11.8.로, 검인계약서상의 계약일 역시 1999.11.8.로 되어 있어 검인계약서상의 계약일과 등기부등본상의 등기원인일은 일치하나, 쟁점매매계약서상의 계약일자는 1999.12.9.로 등기원인일과 한 달 이상 차이가 있어 쟁점매매계약서를 진실한 것으로 보기가 어려운바, 동 계약서를 신빙성 있는 증거로 채택하기에는 한계가 있는 것으로 보인다.
3. 처분청이 이 건 과세근거로 삼은 검인계약서상의 취득가액인 12,000천원 역시 쟁점부동산의 공시지가에 불과한 가액으로 재건축이 확실시되는 부동산의 실지 취득가액으로 보기에는 무리가 있어 보이기는 하나, 검인계약서는 매매당사자들이 직접 작성하여 구청장의 검인을 받은 것이어서 특별한 사정이 없는 한, 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사유를 청구인이 명백히 입증하지 못하는 한, 처분청이 검인계약서서상의 매매금액을 실지 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.