분양권의 취득가액을 정당하다고 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2003.09.01.에 건설 중이던 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(33.56평형, 이하 "양도부동산"이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 "쟁점분양권"이라 한다)를 청구외 김○○(000000-0000000)에게 245,000,000원에 양도한 후 취득가액을 쟁점분양권을 취득하면서 지급한 실지거래액인 243,110,875원으로 기재하여 납부할 세액이 없는 것으로 2004.05.28.에 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점분양권의 취득가액이 사실이 아닌 것으로 보고 소득세법시행령 제166조 제1항 제1호 의 규정에 의한 158,269,000원을 취득가액으로적용하여 계산한 2003년 귀속 양도소득세 21,837,510원을 2005.02.20.에 청구인에게 경정 ․ 고지하였다. 청구인은 이 건 과세처분에 불복하여 2005.05.09.에 이의신청을 거친 후 2005.09.09.에 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 일대 162필지의 토지 115,314m²를 사업구역으로 하여 그 지상의 주택재개발 사업을 시행할 목적으로 1995.05.11.에 ○○구청장의 설립인가를 받고 1995.07.21.에 설립등기를 마친 주택재개발조합인 ○○ 제4-2구역 주택개량재개발조합(이하 "쟁점재개발조합"이라 하나다)의 조합원으로서의 재개발 이익을 기대하고 1995.10.04.에 청구외 박○○(000000-0000000)로부터 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지의 무허가건물 1동(41.11m², 이하 "쟁점건물"이라 한다) 및 시유지(35m², 이하 "쟁점토지"라 한다) 점유권(이하에서 쟁점건물 및 쟁점토지의 점유권을 "쟁점부동산"이라 한다)을 95,000,000원에 취득하였다. 쟁점재개발조합을 상대로 한 조합원자격확인 소송을 거쳐 1997.05.02.에 ○○고등법원의 판결(97구1268)에 의하여 조합원의 자격을 취득한 청구인은 1999.12.22.에 쟁점토지를 24,150,000원에 취득하였고, 2000.04.08.에 쟁점재개발 조합과 "○○ 제4구역 제2지구 ○○아파트 공급계약"을 체결하면서 부담금 123,960,875원(이하 "쟁점부담금"이라 한다)을 지급하였다. 따라서, 쟁점분양권의 취득가액은 양도소득세 신고를 할 때 기재한 243,110,875원(-95,000,000원+24,150,000원+123,960,875원)이며, 이를 인정하지 않는 이 건 과세처분은 부당하다.

쟁점부동산의 양도자라고 주장하는 박○○는 2004.04.22.자로 주민등록이 말소되어서 청구인이 쟁점부동산의 대가로 95,000,000원을 지급한 사실을 확인할 수 없고, ○○시 ○○구가 2000.03.20.에 ○○구고시 제2000-18호에 의해 "○○ 제4-2구역 주택재개발사업"의 관리처분계획을 인가하면서 쟁점부동산의 총권리가액을 34,308,125원으로 계산하였으므로 청구인이 쟁점재개발조합의 조합원의 자격을 취득하기 전인 1995년에 쟁점부동산을 95,000,000원에 취득하였다는 주장은 타장하지 않은 것으로 보이므로 쟁점분양권의 취득가액은 158,269,000원(=34,308,125원+123,960,875원)이며, 따라서 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 정당하다고 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 ㅇ 소득세법 제96조 【양도가액】

① … 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 ㅇ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자에 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. … 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 ㅇ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고 …. ㅇ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 (구법, 2001.12.31. 개정)

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

[양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호내지 제4호 … 규정에 의한 필요경비]

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 박○○로부터 쟁점부동산을 취득하면서 작성한 것이라고 주장하면서 제시한 계약서의 사본에는 (ⅰ) 부동산의 표시: 국유지 점유권, 무허가건물 1동 (평당가격은 기재되어 있지 않음) (ⅱ)"조합지분과 상가권 일체를 매수인에게 인계한다."(ⅲ) 중개업자:"쌍방합의"로 기재되어 있다

(2) ○○고등법원의 1997.05.02.자 판결문(97구1268)에는 청구인을 포함한 13명은 각각의 무허가건축물의 소유자이며 동건축물들이 1981년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있으므로, 동건축물들이 ○○시 ○○구 ○○동 사무소에 비치되어 있는 1981.12.31.자 무허가건물 관리대장에 등재되어 있지 않더라도 쟁점재개발조합의 조합원 자격이 있다고 기재되어 있다.

(3) 청구인은 1995.10.04.에 박○○에게 95,000,000원을 지급하고 쟁점부동산을 취득하였다는 주장의 근거로 (ⅰ) 재개발 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 자격(흔히"딱지"라고 한다)은 프리미엄이 형성되어 거래되는 것이 상관행이며 (ⅱ) 1997.10.28.에 발행된 부동산 정보지인"부동산○○"의 내용에 의하면 양도부동산과 유사한 ○○아파트 33평형을 분양받을 수 있는 단독주택의 당시 시세가 70,000,000원 이상인데 동시세는 투자자를 유인하기 위해 비교적 낮게 기재되었다는 점을 제시하였다."부동산플러스"의 내용 중 쟁점부동산 인근의 시세로 기재된 것은 다음 쪽의 표와 같다. (단위: 천원, 평) 가격 대지 건물 물건특징 중개업자 비고 70,000 11

• 33평입주,○○건설

○○공인,00)000-0000 83,000 12

• "(이주비40,000)

○○부동산,00)000-0000 84,000 12 9 34평입주,○○건설

○○공인,00)000-0000 90,000 15

• 33평입주,이주비3천

○○부동산,00)000-0000 75,000 11

• 33평입주,이주비3천

○○공인,00)000-0000 (cf) 쟁점토지의 면적은 10.59평임.

(4) 위 표의 중개업자 중 사업장을 이전하여 현재까지 부동산중개업을 운영하는 청구외 신○○(당시 ○○부동산 운영, 현재는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ○○부동산을 운영함)과 심리과정에서 통화한 바에 의하면, 쟁점재개발조합의 조합원 자격이 있는 경우에는 위 표의 시세가 대략시세를 반영한 것으로 기억한다고 하였다.

(5) 이상의 사실관계를 종합하면, 청구인이 박○○로부터 쟁점부동산을 취득 하였다고 주장하는 날짜(1995.10.04.)가 쟁점재개발조합이 설립인가를 받은 1995.05.11.보다 늦어서 재개발 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 자격이 시세를 형성하면서 거래되었으며, 청구인도 어느정도의 대가를 지급하고 쟁점부동산을 취득을 취득하였을 것으로 추정할 수는 있지만 (ⅰ) 청구인이 쟁점재개발조합의 조합원 자격을 취득한 1997.05.02.에 비해 훨씬 이전에 쟁점부동산을 취득하였으므로 취득가액에 조합원의 자격이 충분히 반영되었다고 보기 어렵고 (ⅱ) 청구인이 주장의 근거로 제시한 사설(私設) 정보지는 객관적인 시세정보로 보기는 어렵지만, 비록 인정한다고 하더라도 쟁점부동산의 취득일로부터 2년 이상 경과한 후에 발행되었고 유사한 부동산의 시세를 70,000,000원 정도로 기재하여 기간 경과에 따른 가격 상승을 고려하면 쟁점부동산의 취득가액을 청구인의 주장과 같이 70,000,000원보다 오히려 더 큰 95,000,000원으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

(6) 쟁점분양권의 취득가액을 158,269,000원으로 본 처분청의 의견은 쟁점부담금(123,960,875원)과 1999.12.12.22.에 쟁점토지를 취득하면서 지급한 24,150,000원을 제외하면 청구인이 박○○로부터 쟁점부동산을 취득하면서 지급한 금액을 10,158,125원(=158,269,000원-123,960,875원-24,150,000원)으로 본 것인데, 청구인의 주장을 반영하여 쟁점부동산의 1997년 10월의 시세를 70,000,000원 정도로 보더라도 취득일 이후의 조합원 자격 취득과 2년 동안의 가격 상승을 고려하면 동금액(10,158,125원)이 쟁점부동산의 합리적인 취득가액으로 보이므로, 이 건 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.