증빙이 불분명한 주택 개보수・리모델링비용은 필요경비로 인정하지 아니함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 서울특별시

○○ 구

○○ 1가

○○ 번지 단층주택(대지 112.2㎡, 건물 84.66㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2000.9.19. ○○신용협동조합(이하 “○○신협”이라 한다)으로부터 취득하여 2003.3.11. ○○○에게 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도차익을 실지거래액으로 결정하여 200 5.1.2. 청구인에게 2003 과세 연도 양도소득세 40,007,240원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.4. 이의신청을 거쳐 2005.8.26. 이 건 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점주택을 취득한 후 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지에 주소를 둔 ○○○와 쟁점주택에 대한 리모델링계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하고 대대적인 개보수 및 리모덜링을 하여 양도하였으므로 이에 대한 자본적 지출금액 53,449천원(이하 “쟁점보수비용”리 한다)을 필요경비에 산입하여야 한다.

청구인이 제출한 쟁점필요경비에 대한 증빙인 공사도급계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 보면, 쟁점계약서에 기재된 ○○○의 주소가 실제 주소지와 다르고 ○○○는 사업자등록이 없는 자로서 신빙성이 없으므로 쟁점보수비용은 필요경비에 산입할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점보수비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000. 12. 29 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비 의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30 신설)

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 18 개정) (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설)

② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개 정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점주택을 2000.9.19.

○○ 신협으로부터 82,000천원에 취득하여 2003.3.11.

○○○ 에게 217,000천원에 양도하였음이 처분청이 제출한 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되고 이에 대해서는 당사자간에 다툼이 없다.

2. 쟁점주택의 양도소득 계산시 필요경비로는 쟁점주택의 취득가액과 등록세 및 취득세 4,592,000원만을 인정하였음이 처분청이 제출한 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 쟁점주택의 취득 후 ○○○와 쟁점주택을 리모델링하기 위하여 쟁점계약을 체결하고 대대적인 개보수 및 리모덜링을 하여 쟁점보수비용을 지출하였다고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 제출한 쟁점계약서를 보면, 계약일자가 2003.7.15.이고, 도급금액은 계약서 본문에는 표시되어 있지 아니하고 부속 공사내역서에 52,499천원으로 명세가 첨부되어 있으며, 공사기간은 2000.7.15.～2000.8.15.으로 기재되어 있다.
• 나) 쟁점주택의 취득시 부동산매매계약서를 보면, 계약일자는 2000.7.12.자이고 중도금 지급일은 2000.8.12.자, 잔금지급일은 2000.9.18.자로 기재되어 있다.
• 다) 쟁점계약서상의 수급자

○○○ 는 사업자가 아닌 것으로 국세청 전산조회에 의하여 확인되고 이에 대해서는 청구인도 다툼이 없다.

• 라) 위 증빙서류에 따르면 청구인은 쟁점주택에 대한 계약금만을 지급한 상태에서 대대적인 리모델링 공사를 한 것으로 되어 있는바, 이는 사회통념상 이례적인 사례임에도 쟁점주택의 취득시 매매계약서상에는 이에 대한 언급이 전혀 없는 점,

○○○ 는 그 당시 사업자가 아니고 건설회사 종사원으로 재직하고 있어 공사능력이 의심스러운 점, 대금지급에 대한 영수증 이외에 금융증빙의 제시가 없는 점 등에 비추어 쟁점게약서는 신빙성이 없다고 보여진다. 따라서 처분청이 쟁점보수비용을 필요경비에 산입하지 아니한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.