소유권 분쟁 중인 쟁점토지의 이전등기를 실제양도로 본 것은 정당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1994.5.16. 경기도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○번지 대지 937 ㎡, 같은리 ○○○번지 임야 101㎡ 합계 1,038㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 이를 2002.12.17. 서울시 ○○구 ○○동 1049-16번지에 거주하는 청구외 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)에게 양도하였으나 이에 대한 양도소득 세를 무신고 하였다. 처분청은 위 양도사실에 대하여 기준시가를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 170,800천원으로, 취득가액을 20,760천원으로 산정하여 양도소득을 계산한 후, 청구인에게 2005.6.1. 양도소득세 48,525,020천원을 결정․고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.16. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○○○은 쟁점토지 위에 숙박시설 및 근린생활시설 신축공사를 하기로 한 청구외 ○○○ 주식회사의 대표자로 쟁점토지를 자기 명의로 소유권 이전등기를 경료하였으나, 이는 청구인의 승낙 없이 사문서 등을 위조하여 등기한 것으로 원천적으로 무효이다. 위와 같은 사실에 대하여 청구인은 ○○○ 등을 사기혐의로 고소하여 법원으로부터 공정증서 원본부실기재, 부실기재공정증서원본행사죄로 1년 징역 구형 판결을 받은바, 쟁점토지의 양도는 사기에 의한 것이며, 실제로 이루어진 것이 아니므로 이 건 양도소득세 부과처분은 위법․부당하므로 취소되어야 마땅하다.

청구인과 매수인의 소유권 분쟁 중인 가운데 토지 등기부상 매수인인 ○○○의 소유로 되어있던 쟁점토지는 그의 사정으로 제3자에게 경매처분된 상태로 청구인의 주장은 ○○○이 공증증서 원본부실기재 등으로 실형을 구형받았으므로 양도가 아니라고 주장하나, 상기 죄목과 관련한 법원 판결문이 미첨부된 상태로 그 진위조차 파악하기 어려우며, 설사 실제 ○○○이 실형을 선고받았다고 하더라도 쟁점토지가 제3자로부터 소유권이 환원된 상태는 아니다. 소득세법기본통칙 88-2에 의하면 “매매원인이 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있으므로 쟁점토지는 원인무효에 의한 소유권 환원판결이 확정되지 아니한 상태로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 소유권 분쟁 중인 쟁점토지의 이전등기를 실제 양도에 의해서 이루어진 것으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 이 건 심사청구의 쟁점이 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (96.12.30. 개정)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지는 1994.5.2. 매매에 의하여 청구인이 취득하였다가 2002.8.21. 매매에 의하여 ○○○에게 소유권이 이전되어 있음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 ○○○이 쟁점토지를 청구인의 승낙 없이 사문서 등을 위조하여 소유권 이전등기 한 것이라며, 이와 관련하여 ○○○ 등을 횡령, 사문서 위조 및 위조사문서행사죄, 공정증서 부실기재 및 동행사죄로 2003.5월에 서울지방검찰청 남부지청에 고소한 바 있으며, 그 증빙으로 고소장을 제시하였다.

3. ○○지방법원장(제7형사단독)은 위 고소사건에 대하여 2005.9.14. 판결선고(사건번호 2004고단3132)를 하였으며, 판결내용을 요약하면 다음과 같다.

• 가) 범죄사실 피고인 ○○○(청구인의 남편)은 2002.7.25. 서울 ○○구 ○○○동 ○○○번지 소재 ○○○ 주식회사 사무실에서 ○○○(청구인) 소유 쟁점부동산에 대하여 위 회사의 실질적 경영자인 피해자 ○○○에게 돈 5,000만원을 빌리는 조건으로 위 부동산 지상에 모텔 건축공사를 맡기고 위 차용금 및 공사대금에 대한 담보조로 신축건물 준공검사 후 30일 이내 위 돈을 미지급시 쟁점부동산을 대물변제하기로 예약하고, 법무사인 피해자 ○○○이 작성한 ○○○ 명의의 부동산 매매계약서, 위임장에 ○○○의 인감인장을, 확인서면에 ○○○의 우무인을 각 날인해준 사실이 있음에도 불구하고, 2002.8.22. ○○○이 위 서류들을 이용하여 쟁점부동산에 대하여 동생인 피해자 ○○○ 앞으로 소유권이전청구권가등기를 경료하고, 같은 해 2002.12.17. 위 가등기에 기하여 ○○○ 앞으로 본등기를 경료하자 위 피해자들로 하여금 형사처분을 받게 할 목적으로, 2003.5.20. 서울 ○○구 ○○동 소재 변호사 ○○○ 사무실에서 그 정을 모르는 변호사 ○○○으로 하여금 ‘위 ○○○, ○○○, ○○○ 등이 공모하여 위 ○○○ 명의의 부동산매매계약서, 위임장, 확인서면을 모두 위조하여 이를 ○○○시청 공무원, ○○○등기소 등기공무원에게 제출하여 행사하였다’는 내용으로 허위사실을 기재한 고소장을 작성하여 같은 날 서울 ○○구 소재 ○○지방검찰청 ○○지청 민원실에 제출토록 함으로써 피해자들을 무고하였다.
• 나) 무죄부분 이 사건 공소사실 중 피고인 ○○○(이하, 피고인이라고만 한다)에 대한 공정증서원본불실기재 및 동 행사의 점의 요지는 다음과 같다. 피고인은 공사계약의 특약사항, 소유권이전등기를 경료하게 된 사실관계는 모두 인정하면서도 소유권이전등기는 허위가 아니라고 주장한다. 즉, 담보부동산의 세입자가 당초 채무자와의 사이에 약정했던 금원보다 많은 금원을 요구하면서 이사를 거부하여 공사시행 조차 할 수 없었고, 채무자인 피해자가 더 많은 금원의 대출을 요구하였으며, 담보부동산에 대한 가압류가 경합되는 등 피해자가 채무를 제대로 이행할 태세를 보이지 아니하였기 때문에 이미 피해자와의 사이에 체결하였던 대물변제예약에 따라 소유권 이전등기를 경료 하였으므로 실제관계에 부합하는 유효한 등기라는 취지로 변소한다. 그러므로 먼저 피고인과 피해자 사이의 대물변제예약이 존재하는지에 관하여 본다. 수사기록에 편철된 피고인과 ○○○ 사이의 부동산 대물변제예약서에 관하여 ○○○의 인장이 날인되어 있음에도 불구하고, ○○○이나 ○○○는 수사기관에서의 진술 및 법정에서의 증언에서 모두 피고인과 그와 같은 대물변제예약을 체결하였거나, 예약서 작성에 동의하거나 날인한 사실이 전혀 없어 위조된 것이라는 취지로 주장하고 있다. 그러나 ○○○의 경찰 및 법정에서의 진술, ○○○의 검사 앞에서의 진술에 따르면, 2002.7월 중순경 ○○○, ○○○, 피고인, ○○○, ○○○이 함께 있는 자리에서 피해자가 피고인으로부터 급하게 5,000만원을 차용하기 위해 이 사건 부동산을 대물변제예약하기로 약정하였다고 하고 있어 변소에 부합한다. 게다가 피해자도 다투고 있지 아니하는 공사계약서의 특약사항에 ‘대물변제예약서 내용대로 명의 이전함은 물론…’이라고 수기하여 대물변제예약서의 존재를 전제로 하고 있다. 또한, 피고인이 2002.7.23.경 이 사건 소유권이전등기에 필요한 서류들을 준비하라고 피해자에게 교부한 메모지에도 ‘대물변제계약서확인용’인감증명서가 기재되어 있고, 피해자가 피고인에게 2002.11.12.경 보낸 내용증명우편에도 대물변제계약의 존재를 전제로 하고 있다. 이러한 점들을 종합하여 보면, 피고인과 피해자 사이에 이 사건 부동산에 관한 대물변제예약이 존재하지 않는다는 ○○○, ○○○의 진술이나 증언은 모두 믿기 어렵다. 위 판결문 내용에 의하면 범죄부분은 청구인과 청구인의 남편인 청구외 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)에 대한 것으로 쟁점토지의 소유권이전등기와 관련하여 ○○○, ○○○, ○○○ 등이 공모하여 위 ○○○ 명의의 부동산매매계약서, 위임장, 확인서면을 모두 위조하여 이를 ○○○시청 공무원, ○○○ 등기소 등기공무원에게 제출하여 행사하였다는 내용으로 허위사실을 기재한 고소장을 작성하여 같은 날 서울 ○○구 소재 ○○지방검찰청 ○○지청 민원실에 제출함으로써 피해자들을 무고하였다는 것인바, ○○○ 등이 청구인의 승낙 없이 사문서 등을 위조하여 등기하였다는 청구주장과는 배치되는 내용일 뿐만 아니라 오히려 청구인과 남편인 ○○○이 이들을 무고하여 벌금형을 선고받은 것으로 나타나며, ○○○에 대한 공정증서원본부실기재 및 행사의 점은 각 무죄로 선고된 사실이 확인된다.
• 라. 사실판단 청구인은 쟁점토지가 ○○○ 앞으로 소유권이전등기된 것은 청구인의 승낙 없이 사문서 등을 위조하여 등기한 것으로 원천적으로 무효라고 주장하나 위 판결문 내용에 의하면 쟁점부동산이 이전된 것은 대물변제예약에 의한 것으로 청구주장과는 그 내용이 다른 것으로 나타난다. 그리고 “양도의 정의”를 규정한 소득세법 제88조 제1항 에 의하면 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는바, 청구인이 쟁점토지를 담보하여 차용하는 형식으로 5천만원을 ○○○ 등으로부터 받은 사실과 대물변제예약이 체결된 사실에 비추어보면, 쟁점토지의 양도는 ‘자산이 유상으로 이전’되어야 한다는 양도의 기본적인 요건을 충족한 것으로 보여 지므로 양도가 아니라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하고 달리 잘못이 있는 것으로 보이지는 않는다.

이 건 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.