무신고시 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세할 수 있는 지 여부

○○세무서장이 2005.07.01. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2004년 귀속 양도소득세 9,406,390원의 과세처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○동의 지하1층ㆍ지상 4층의 겸용주택 중 지하 1층 근린생활시설 112.15m² 및 부수토지 62.56m²(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.04.20.에 청구외법인 (주)○○주택건설로부터 80,000,000원에 취득하여 2004.07.02.에 청구외 박○○에게 양도하였으나, 쟁점부동산의 양도로 인한 양도차익이 없는 것으로 보고 양도소득세 과세표준 및 세액은 신고하지 않았다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2005.07.01.에 청구인에게 2004년도 귀속 양도소득세 9,406,390원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.08.16.에 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 박○○으로부터 받은 양도가액이 취득가액과 같은 80,000,000원이므로, 취득세, 등록세 등의 기타의 필요경비까지 고려하면 실지거래가액으로 계산할 떄 쟁점부동산의 양도를 통하여 양도차손이 발생하였다. 비록 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고를 하지 않았지만, 국세기본법상의 실질과세의 원칙 및 가준시가로 산출한 세액(이 건의 경우 부수(-)인 양도차손)의 범위를 넘을 수 없다는 대법원의 판례(96누 4022(1996.12.10.; 이하“쟁점판례”) 등 다수)의 취지 등을 고려할 때, 쟁점부동산의 실지거래가액에 대해 조사하지 않고 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 과세처분은 부당하다.

소득세법 제96조 및 제97조의 규정, 법정신고기한 및 처분청의 결정일까지 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액을 신고하지 않은 경우에는 양도소득세 과세표준 및 세액을 실지거래가액으로 결정할 수 없다는 재정경제부 예규(재재산46014-272(1999.08.30.); 이하 “쟁점예규”) 및 이 건과 유사한 사실관계에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세하는 것이 정당하다고 본 국세심판례(국심1999중2479(2000.06.16.); 이하 “쟁점심판례①”)에 근거할 때 청구인이 증빙서류와 함께 양도소득세 과세표준 및 세액을 기한 내에 신고하는 경우에만 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산할 수 있는 것이므로, 청구인의 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세 무신고에 대하여 기한을 경과한 후 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류가 제출되더라도 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정할 수 있는지 여부(이하 “쟁점①”이라 한다)와 쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 주장하는 80,000,000원이었는지 여부이하 “쟁점②”이라 한다)를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① … 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 … 환정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자에 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) … 의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【 양도자산의 필요경비 】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 …

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 지방세법 제111조 【과세표준】

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.(각호 생략)

⑤ 다음에 게기하는 취득(괄호 생략)에 대하여는 제2항 단서 … 의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

○ 지방세법시행령 제82조 의 2【취득가격의 입증 등】

① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문․법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장․보조장․출납전표․결산서

○ 지방세법 제130조 【과세표준】

① 부동산 … 에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표즌으로 한다.(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 【먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다】 (1) 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 근거하면 청구인이 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 신고하지 않은 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준과 세액을 결정할 수 없으므로 이 건 과세처분에 법령 적용의 잘못은 없지만, 쟁점판례의 뜻과 같이 실지거래가액에 의한 양도차액을 계산할 수 있고 동금액이 청구인의 주장과 같이 기준시가로 산출한 세액보다 작은 경우에는 기준시가에 의한 양도소득세 과세처분은 정당하지 않은 것으로 판단된다. (쟁점판례와 같은 뜻의 국세심판례: 국심2002서334(2001.05.21.); 이하 “쟁점판례②”) 따라서, 쟁점②에서 쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 주장하는 80,000,000원이거 양도가액을 근거로 계산한 양도차액이 이 건 고지세액보다 작은 것으로 확인될 때에는 이 건 과세처분은 정당하지 않은 것으로 판단된다.

(2) 처분청에서 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한다는 의견의 근거로 제시한 쟁점예규는 일반적인 양도소득세 무신고에 대하여 적용되는 것으로 위 문단에서 예외적으로 기준시가에 의한 양도소득세 과세처분이 정당하지 않은 것으로 보는 경우에는 적용되지 않는 것으로 판단된다. 또한, 이 건과 유사한 사실관계에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세하는 것이 정당하다고 본 쟁점심판례①은 그 내용 중에서 “… 기준시가에 의한 양도차익(16,087,813원)이 청구인이 주장하는 양도가액(18,500,000원)의 범위를 넘는 경우도 아니어서 청구주장은 이유 없다고 판단된다 …”고 보아서 판결일자가 앞선 쟁점판례의 취지에 부합하지 않으며, 결정일자가 늦으면서 역시 이 건과 유사한 사실관계에 대하여 반대로 기준시가로 양도소득세를 과세하는 것이 부당하다고 본 쟁점심판례②에 의하여 효력이 없어진 것으로 판단된다. 【다음, 쟁점②에 대하여 살펴본다】

(1) 쟁점부동산의 취득가액이 80,000,000원인 사실은 (ⅰ) 청구인이 1996.04.20.에 청구외법인(주)○○주택건설(000-00-00000)로부터 쟁점부동산을 분양받으면서 작성하여 대금청산일 1996.06.01. 이후인 1996.06.04.에 ○○구청에 제출한 검인계약서 (ⅱ) 동금액을 과세표준으로 하여 계산한 등록세 및 교육세를 1996.06.04.에 ○○구청에 납부한 영수증 및 (ⅲ) (주)○○주택건설의 대표자인 청구외 최○○가 2005.06.27.에 작성한 확인서의 내용으로 확인된다.

(3) 위 “부동산매매계약서”의 특약사항에는 “계약된 건물 내에 세입자는 매수인이 승계하기로 한다”라고 기재되어 있다. 국세통합전산망에 의하면 청구외 이○○가 쟁점부동산을 사업장으로 하여 내의류 도매업체인 ○○언더웨어(000-00-00000)을 2003.08.20.에 개업한 후 현재까지 운영하고 있는 것으로 확인되는데, 심리과정에서 이○○와 통화한 바에 의하면 청구인과 임차보증금 없이 매월 임대료 400,000원에 임대차계약을 체결하였는데, 임대인이 박○○으로 바뀐 2004년11월 이후 매월 임대료와 함께 임차보증금 5,000,000원을 지급하였다고 한다.

(4) 위 “부동산매매계약서”에 중개업자로 기재되어 있는 ○○부동산중개인사무소(000-00-00000)를 운영하는 청구외 박○○이 2005.08.08.에 작성한 “호가 확인서”에는 2004년 7월과 8월의 쟁점부동산의 평당 호가가 2,460,000원이었다고 기재되어 있다. 동금액을 기준으로 계산한 쟁점부동산의 가액은 83,456,423원이다.

(5) 심리과정에서 청구인이 제출한 쟁점부동산과 인접한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○동의 겸용주택 중 지하 1층 근린생활시설 98.61m² 및 부수토지 55.01m²(이하 “인근부동산”이라 한다)의 2004.07.19.자 매매계약서에는 (주)○○주택건설이 청구외 박○○에게 인근부동산을 79,000,000원에 양도하는 것으로 기재되어 있다.

(6) 심리과정에서 ○○구청 세무과에 확인한 바에 의하면, 쟁점부동산의 양도당시 검인계약서의 매매대금은 80,000,000원으로 기재되어 있었지만 동금액이 양도당시 지방세 시가표준액인 159,248,220원보다 낮아서 지방세 시가표준액을 과세표준액으로 등록세 및 교육세를 계산하였다고 한다. 반면, 박○○은 2004.09.01.에 검인계약서상의 매매대금인 79,000,000원을 과세표준으로 하여 등록세 및 교육세를 납부하였는데, 동금액은 매매당시 인근부동산의 지방세 시가표준액인 139,714,040원보다 낮았지만 지방세법 제130조 제3항 등의 규정에 의하여 (주)○○주택건설의 장부가액으로 확인되는 것으로 보고 과세표준으로 인정하였다고 한다.

(7) 쟁점부동산의 취득일과 양도일 당시 쟁점부동산과 인근부동산의 기준시가를 비교하면 아래의 표와 같다. 취득일 양도일 차액 (1996.04.20.) (2004.07.02.) 쟁점부동산 근린생활시설 34,917,903원 40,822,600원 부수토지 76,323,200원 133,252,800원 계 111,241,103원 174,075,400원 62,834,297원 인근부동산 근린생활시설 30,702,224원 35,894,040원 부수토지 67,112,200원 117,171,300원 계 97,814,424원 153,065,340원 55,250,916원

(8) 심리과정에서 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 박○○과 통화한 바에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 “부동산매매계약서”에 기재된 바와 같이 80,000,000원이었으며, 동금액은 쟁점부동산 인근의 일반적인 시세라고 한다.

(9) 이상의 사실관계를 종합하여 판단하면, 비록 쟁점부동산의 양도당시 기준시가 및 지방세 시가표준에 비해 청구인이 주장하는 매매대금(80,000,000원)이 작지만, 쟁점부동산과 인접하면서 기준시가 및 지방세 시가표준이 비슷한 수준인 인근부동산이 쟁점부동산의 양도일인 2004.07.02.과 가까운 2004.07.19.에 79,000,000원에 거래된 사실이 확인되기 떄문에, 쟁점부동산의 양도가액도 청구인이 주장하는 80,000,000원이거나 80,000,000원이 아니더라도 양도차액 계산시 취득가액 외에 양도가액에서 공제하는 필요경비를 고려할 떄 쟁점부동산의 양도로 인한 양도차액이 발생하지 않는 수준으로 볼 수 있다.

(10) 따라서, 쟁점①의 판단과 종합할 때 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액으로 계산한 양도차액이 없는 것으로 보이는 이 건에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분청의 과세처분은 사실관계 및 법령해석을 잘못한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.