상속으로 취득한 부동산을 6월이 경과한 후에 양도한 경우의 취득가액

○○세무서장이 2005. 1. 5. 청구인에게 한 2004년 과세연도 양도소득세 276,554,710원의 부과처분은 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액과 취득가액을 각각 867,565,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2002. 4.14. 상속으로 취득한 경기도 ○○시 ○○○동 380-1번지 소재 대지 185㎡ 및 같은 동 산 10-1번지 소재 임야 1,388㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 2004.5.21. 청구외 주식회사

○○○(이하 “○○○”이라 한다)에 양도하고, 2004.7.31. 양도가액과 취득가액을 각각 907,565,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 상속으로 쟁점부동산을 취득한 후 6월이 경과한 2002.10.23.에 양도계약을 체결한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 실거래가액인 927,565,000원으로, 취득가액을 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 120,735,400원으로 하여 2005.

1.

5. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 276,554,710원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.

3.

9. 이의신청을 거쳐 2005.

7.

4. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산이 소재한 지역은 청구인이 상속으로 쟁점부동산을 취득하기 훨씬 이전부터 양도일까지 토지가격에 변동이 없이 대지는 평당 200만원대, 전·답은 180만원대에 매매되어 왔다.
• 나. 부동산 등 자연인 재산의 거래는 각기 개별적인 사항으로서 청구인 및 거래당사자인 ○○○이 쟁점부동산의 매매계약 사실을 인정하고 있고, ○○시 ○○○지구의 토지거래가 2002년 2월경부터 구두 및 서면계약이 체결되어 시장가격이 형성되었으며, 청구인의 경우 2002년 5월경부터 계약협의를 해오다 2002.10.1.에 이르러 ○○○과 매매계약을 체결하였는 바, 민법상 계약의 효력은 계약금 수령일과는 관계없이 쌍방간 작성한 계약서 최초 작성일에 발생하는 것으로 해석하고 있으므로 청구인이 계약금을 2002.10.23.에 수령하였더라도 쟁점부동산의 매매계약은 2002.10.1.자에 그 효력이 발생한 것으로 보아야 한다.
• 다. 쟁점부동산의 가격이 상속개시 후 6월이 되는 날인 2002.10.14.부터 양도일인 2004.

5. 21.까지 토지가격의 변동사유가 없었고, 2002.

10. 1.자 매매계약을 체결한 후 그 매매가액이 계약금 수령시 그대로 확정되었는바 쟁점부동산의 취득가액은 상속세법 증여세법시행령 제49조 제1항 에 의한 상속세 평가기준일 전후 6월내의 기간 중에 매매가 있는 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 매매가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

• 가. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 ○○○과의 매매계약서 내용에 의하면, 계약금을 지급함으로써 효력이 발생한다고 명시되어 있고, 계약서 제1조 및 제11조 제5항에서 계약의 목적물인 사업대상 부지는『별첨 지적도 내의 표시지역』으로 명시되어 있으나 계약서에 첨부되어 있는 지적도는 2002.10.15.자 작성분이다.
• 나. 청구인은 2002.

10. 1.자로 매매계약서를 작성하였다고 주장하나, 청구인이 계약금을 수령하기 위한 금융계좌(○○은행 447- 910028-*)를 2002.10.18.에 개설하였고, 계약금을 2002.10.23.에 수령하였음이 확인되고 있다.

• 다. 따라서 작성시기가 불확실한 쟁점부동산 매매계약서의 표지 및 계약서 제13조 하단에 기재된 날짜인 2002.10.1.을 매매계약일로 인정해 줄 근거가 없고, 계약서 작성시 첨부된 서류나 계약금 수령을 위해 금융계좌를 개설한 날짜 및 계약서에 명시된 계약의 효력 등으로 볼 때 쟁점부동산의 거래가 확정된 계약체결일은 2002.10.23.자로 봄이 타당하므로 쟁점부동산의 매매계약행위가 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 에 의한 “평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우”에 해당하지 아니하여 쟁점부동산의 취득가액을 상속세및증여세법의 규정에 따라 보충적 평가방법인 상속개시일 현재의 개별공시지가로 한 당초 처분은 정당하다.

상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득당시 시가가 불분명하다고 보아 상속세및증여세법상 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 1.～6. (생략) 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (이하생략) (2003.12.30.개정)

○ 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지: 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(2002.12.30. 대통령령 제17828호로 개정되기 전의 것)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (개정 2002.12.30)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2.～3. (생략)

○ 상속세및증여세법기본통칙 60-49...2 (시가적용시 평가기준일) 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 동항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월 이내인지 여부는 다음 각호의 1에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단한다.

1. 영 제49조 제1항 제1호의 경우에는 거래가액이 확정되는 계약일

○ 민법 제532조 (의사실현에 의한 계약성립) 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.

○ 민법 제563조 (매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

• 다. 사실관계 및 판단 【사실관계】 1) 청구인이 2002.4.14. 쟁점부동산을 협의상속으로 취득하고 2004.5.30. 상속재산가액을 927,565,000원으로 하여 상속세 과세표준신고를 하였으며, 2004.5.21. 쟁점부동산을 양도하고 양도가액과 취득가액을 각각 907,565,000원으로 하여 2004.7.31. 양도소득세 예정신고를 하였으며, 처분청은 2005.1.5. 쟁점부동산의 양도가액을 927,565,000원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)으로, 취득가액을 상속개시 당시 상속세및증여세법상 보충적 평가방법에 의하여 평가한 120,735,400원으로 하여 양도소득세 276,554,710원을 결정한 사실이 양도소득세신고서, 상속세 과세표준신고서 및 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 1983.10.13. 청구인의 배우자 조○○이 취득한 후, 2002. 4.14. 청구인이 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점부동산을 취득하였으며, 2004.

5.

21. ○○○이 매매원인일을 2002.10. 1.로 하여 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하여 2005.

3.

31. 한국자산신탁주식회사에 신탁한 사실이 확인되고 있다. 3) 쟁점부동산의 개별공시지가의 변동은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 개별공시지가 (단위: 원) 연도 공시일

○○○동 380-1(대지185㎡)

○○○동 산10-1(임야1,388㎡) ㎡당 금액 총금액 ㎡당 금액 총금액 2001 2001.06.30 309,000 57,165,000 45,800 63,570,000 2002 2002.06.29 309,000 57,165,000 45,800 63,570,000 2003 2003.06.30 309,000 57,165,000 37,400 51,911,000 2004 2004.06.30 350,000 64,750,000 67,000 92,996,000 2005 2005.05.31 494,000 91,390,000 113,000 156,844,000 4) 청구인이 당심에 제시한 쟁점부동산 매매계약서 원본 및 ○○○이 당심에 통보한 매매계약서 사본(두 계약서의 내용이 동일하며 이하 “쟁점계약서”라 한다)을 살펴본다. 가) 쟁점계약서는 총 6장으로 표지 등 2군데에 작성일자가 2002.10.1.로 기재되어 있으며, 쟁점부동산의 지번별 계약금액은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점계약서에 나타난 거래내역 (단위: 원) 소 재 지 지 목 면 적 금 액 소 유 자

○○시○○○동 380-1 대지 185㎡ 111,925,000 청구인 〃 산10-1 임야 1,388㎡ 755,640,000 〃 〃 380-1 주택 40,000,000

○○○ 〃 380-1 나무 20,000,000 〃 계 927,565,000 ※ 청구인 소유: 약476평, 867,565,000원(평당 약 180만원) 나) 쟁점계약서 제2조(매매대금 및 지불방법) 제1항에는 매매대금이 927,565,000원으로, 계약금이 92,756,000원으로 기재되어 있으나 계약금의 지불시기는 월·일 기재없이 연도(2002년)만 기재되어 있고, 잔금은 사업계획 승인후 15일 이내 지급하는 것으로 기재되어 있다. 다) 제3조(계약의 효력)에는 ‘갑’과 ‘을’이 서명 날인하고 계약금을 지급함으로써 효력이 발생하는 것으로 되어 있으며, 라) 계약서 마지막 쪽에는 매도인(갑)으로 청구인 및 ○○○이, 매수인(을)으로 ○○○이, 시공사로 ○○종합건설주식회사, 주식회사○○건설이 각각 날인하고 있다.

5. 청구인이 ○○은행 계좌(*-910028-***)를 2002.10.18.자 신규개설 하여 2002.10.23. ○○○으로부터 계약금 92,756,000원을 지급받았음이 확인되고 있다.

6. 2004년 12월 ○○○이 작성·제출한 ‘사실확인서’에는 청구인과 쟁점부동산을 2002년 5월중순부터 협상하여 오다가 2002.10.1.자로 본 계약을 체결하였다는 내용이 나타나고 있다.7) 청구인이 2004.12.15. 제출한 고지전통지소명서에 대하여 처분청이 작성한 “매매계약성립일에 대한 검토서” 내용에 의하면,

• 가) 매매계약서 제1조 등에 의하면 계약의 목적물인 사업대상부지는 “별첨의 지적도 내의 표시지역”으로 명시되고, 첨부된 지적도는 2002.10.15.작성된 것이 확인되므로 동 계약서는 최소한 2002.10.15.이후 작성된 것으로 판단되고
• 나) ○○○이 계약금 92,756,000원을 2002.10.23.에 지급하였으며 다)

○○○으로부터 2002.10.23.자 계약금을 지급받은 청구인외의 다른 계약자들의 경우 2002.10.23.자 계약성립과 동시에 계약금이 지급된 것으로 보아 청구인의 경우만 실제 매매계약은 2002.10.1.에 체결하고 2002.10.23.자로 계약금을 지급받았다는 주장은 받아들일 수 없다는 내용이 나타나고 있다.

8. ○○시 ○○○ 사업지구내 ○○○에 매도한 다른 계약자 매매계약서 내용을 살펴보면 아래 <표3>과 같다. <표3> 다른 계약자의 부동산매매계약서 내용 (단위: 백만원) 계약자 소재지 계약면적 (평당가) 계약금 잔 금 계약(지급)일 금액 지급일 금액

○○○

○○○동 361-30(대) 약100평 (221만원) 2002.05.22 사업대상부지 100% 체결완료시 553

○○○ 〃 294-28(전) 〃 294-52(대) 약 349평 (181만원) 2002.05.22 70 사업승인후 15일내 565

○○○ 〃 310(대) 약 149평 (195만원) 2002.05.31 29 사업승인후 15일내 263

○○○ 〃 산1-6 약 141평 (162만원) 2002.06.11 25 2003.8.12 229

○○○ 〃 324,325-2 325-6 (대) 〃 356-10(전) 대지246평 전 60평 (208만원) 2002.08.01 10 사업대상부지 100%체결완료시 553

○○○ 〃 294-10(대) 〃294-20(저) 대지73.5평 전51평 (180만원) 2002.10.18 32 사업승인후 15일내 206

9. 2005.

8.

1. ○○시장이 공고한 “김포 ○○○도시개발구역 지정 및 개발계획(안)공람공고(○○시공고 제2005-575호)” 내용에 의하면,

• 가) 사업명은 김포 ○○○도시개발사업으로, 사업면적은 229,038㎡로, 수용규모는 1,801세대로, 사업기간은 구역지정일부터 2008년까지로 되어 있고
• 나) 도시개발사업의 시행자는 주식회사○○고속건설, ○○종합건설주식회사, ○○○으로 되어 있다.

10. ○○○의 부사장이며 ○○○지구 토지매입 담당자인 청구외 ○○○는, 동 지구는 IMF 이전부터 여러 사업체가 도시개발사업을 추진하던 곳으로 토지가격이 평당 230만원대까지 형성되었다가 2002년 5월부터 ○○○이 본격적으로 평당 200만원 안팎에 토지매입을 추진하였다고 진술하고 있다.

11. 경기도 ○○시는 2003.8.16. 소득세법 제96조 제1항 제6의2호에 해당하는 지정지역으로 공시되어 2004.5.21. 쟁점부동산의 양도일 현재 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하도록 되어 있다. 【판단】

1. 청구인은 2002.10.1.자로 쟁점계약서를 작성하여 동일자로 매매가액이 확정되었다고 주장하나, 쟁점계약서에 계약금을 지급받음으로써 계약이 효력이 있는 것으로 명시되어 있고, 청구인이 2002.10.18.자 신규개설한 금융계좌로 2002.10.23. 계약금 92,756,000원을 지급받았음이 확인되고 있으며, 동 사업지구내 ○○○과 부동산매매계약을 체결한 다른 계약자들의 경우 계약서의 작성과 동시에 계약금이 지급된 것으로 확인되고 있는 바, 계약금의 지급 없이 계약을 확정할 수 없는 일반적인 부동산거래 관행에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 매매계약서 작성일을 계약금이 입금된 2002.10.23.로 봄이 타당하다고 판단된다.

2. 다만, 쟁점부동산의 개별공시지가를 보면 청구인이 2002.4.14. 상속으로 취득하기 전인 2001.6.30.공시일 현재 대지 309,000원/㎡․임야 45,800원/㎡이고, 2003.6.30. 공시일 현재 대지 309,000원/㎡․임야 37,400원/㎡으로 대지는 공시지가의 변동이 없으며, 임야는 하락추세였던 것으로 나타나고 있다. 또한, 2002년 5월에서 10월 사이에 동 지구내 ○○○과 부동산 매매계약을 체결한 다수 계약자들의 경우 평당가액이 160만원에서 220만원 사이로 청구인의 매매가액인 평당 180만원대에서 크게 벗어나지 않고 있으며, 매수자인 ○○○이 동 지구내 토지를 매입하기 시작한 훨씬 이전부터 토지 가격이 평당 200만원대로 형성되어 있었다고 확인하고 있다. 3) 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속으로 취득한 자산은 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항에서 상속재산의 평가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 매매사실이나 수용ㆍ공매·감정가격 등이 있는 경우에 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 경우 대지는 상속개시일 이전부터 양도계약일 및 양도일까지 개별공시지가의 변동이 없고 임야는 오히려 하락추세였으며, 매매계약일이 상속세 평가기간 내인 2002.10.14.로부터 불과 9일이 벗어난 시점에 있고, 상속일 이후 1개월 남짓한 2002.5.22.부터 매매계약일에 근접한 2002.10.18.사이에 동 지구내 ○○○과 부동산매매계약을 체결한 다른 계약자의 경우 평당 거래가액이 쟁점부동산의 거래가액과 크게 차이나지 아니하며, ○○○이 쟁점부동산을 매입하기 훨씬 전부터 동 ○○○지구의 토지가격이 평당 200만원대를 형성하였다고 확인하는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 상속개시일로부터 매매계약 체결일까지 가격변동이 없는 것으로 보여지므로 쟁점매매가액(○○○ 주택 40,000,000원 및 나무보상비 20,000,000원을 포함 927,565,000원)을 상속개시일 현재의 시가로 보아 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 소득세법시행령 제163조 제9항 에 따라 쟁점부동산의 취득가액으로 인정함이 타당하다고 판단된다. 다만, 쟁점매매가액에는 청구외 ○○○의 주택가액 40,000,000원과 나무보상비 20,000,000원이 포함되어 있으므로 청구외 ○○○에게 과세하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점가액에서는 이를 제외함이 타당하다 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.