감정가액을 참작하여 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가를 산정함은 정당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2004. 6.29. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 5,496㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상 상업용건물(모텔) 2,192.91㎡와 같은 곳 ○○번지 임야 740㎡, 같은 곳 ○○번지 임야 362㎡를 청구인의 처인 청구 외 이○○에게 부담부증여 하였다. 처분청은 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분(채무액이 증여가액을 초과)을 양도로 보아 양도소득세를 결정하면서, 2003.12.26. 쟁점토지의 지목이 임야에서 대지로 변경되어 쟁점토지를 증여일(양도일) 현재 개별공시지가가 없는 토지로 보고 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 회신 받은 ㎡당 감정가액인 43,000원을 쟁점토지의 양도 시 기준시가로 적용하여 2004.11.16. 청구인에게 양도소득세 42,815,360원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 2.14. 이의신청을 거쳐 2005. 6.21. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지는 토지형상 및 면적의 증감 등 2001년 토지조성공사 이후 특별한 지가 변동요인이 없이 2003년 지번과 지목만 변경되었을 뿐 동일한 토지로서, 총면적 5,496㎡ 중 실제 상업용건물(모텔)의 정착면적 510.36㎡와 옥외 주차장용지 103.5㎡ 계 613.86㎡만이 평지이고, 나머지 4,882.14㎡는 도로와 옹벽, 30°이상으로 경사된 조경면적으로 지목상 대지일 뿐 쓸모없는 토지이므로 쟁점토지와 지목이 같고 토지이용상황이 유사한 근접해 있는 같은 곳 ○○번지의 대지를 비교할 토지로 하여 “개별공시지가 없는 토지의 특성비교표”에 의거 개별공시지가를 재평가하여 경정하여야 마땅하다.

쟁점토지는 토지조성공사를 통해 토지의 형질 및 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 임야에서 대지로 변경되었고, 양도일 현재 지상 7층의 상업용건물(모텔)의 부수토지로 사용되고 있는 등 토지이용현황이 현저히 달라진 토지로서 소득세법 시행령 제164조 제1항 및 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제1항 의 규정에 의하여 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개의 감정평가기관으로부터 회신받은 감정가액을 참작하여 산정한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것으로 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 기준시가를 평가한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지(2001.12.31. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 쟁점토지의 토지대장에 의하면, 면적은 5,496㎡이고, 2003.12.26. 지목이 “임야”에서 “대지”로 변경되었으며, 소유권은 2004. 6.29. 청구인에서 청구인의 배우자인 청구 외 이○○에게로 이전되었으며, 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 2004. 6.30. 43,200원으로 공시하였음이 확인된다.
• 나) 일반건축물대장(갑)에 의하면, 쟁점토지의 지상에는 7층 연면적 2,192.91㎡의 철근콘크리트구조 숙박시설 및 2종 근린생활시설, 단독주택건물이 건축되어 있음이 확인된다.
• 다) 쟁점토지와 근접되어 있는 같은 곳 ○○번지의 토지대장 및 일반건축물대장(갑)에 의하면, 대지면적은 69㎡이며, 위 지상에는 2층 건물이 건축되어 있고, 용도는 점포 및 노래연습장으로 기재되어 있다.
• 마) 2005. 3.15. 처분청의 이의신청심의위원회 의사록을 보면, 심의위원의 발언내용 중 “쟁점토지소재 지역은 여가를 즐길 수 있는 지역으로 비교토지인 ○○번지에 비해 쟁점토지는 조망권이 좋아 지가가 더 높을 수 밖에 없다”라는 기록이 확인된다.
• 라) 청구인은 쟁점토지 위의 건물과 같은 곳 ○○번지에 건축된 건물을 비교해 토지의 이용상황을 참작하여 달라며 관련 사진 8장을 제시하였다.
• 바) 2개의 감정평가기관인 ○○감정원 ○○지점장과 (주)○○감정평가법인 ○○지사장으로부터 회신받은 “개별공시지가 없는 토지가격평가서(감정기관 의뢰분)”에 의하면, 아래와 같이 2개의 평가기관 모두 쟁점토지의 ㎡당 감정가격을 43,000원으로 평가하였으며, 비교할 대상토지를 같은 곳 ○○번지의 대지를 선정하였음이 확인된다. 【쟁점토지의 특성조사표】 감정 기관 지 목 용도 지역 이용 상황 인근지가비교토지 형상지세 도로상태 산정지가 (2004. 6. 29. 기준) 공부 실제

○ ○ 감정원 대 대 자연 녹지 상업용 (모텔)

○○동

○○번지 남서하향의 경사지를 계단식으로 평탄하게 조성하였으며, 일부는 경사지 상태임 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함 43,000원

○○감 정법인 대 대 〃 〃 〃 〃 왕복 2차선 도로에 접함 43,000원

○ 판 단

(1) 평가기준일인 2004. 6.29. 현재 쟁점토지가 개별공시지가가 없는 토지에 해당되는지 여부를 살펴보면, 소득세법 시행령 제164조 제1항 제3호 의 규정에는 “토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지”는 개별공시지가가 없는 토지로 한다고 규정되어 있는 바, 쟁점토지는 2003.12.26. 지목이 “임야”에서 “대지”로 변경되었고, 쟁점토지의 최초 개별공시지가 공시일은 2004. 6.30.로서 이때 43,200원으로 공시하였으므로 쟁점토지의 평가기준일인 2004. 6. 29. 현재 쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당되고 (2) 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항에 의하면, “개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액으로 하고, 이 경우 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 규정”되어 있는 바, 처분청은 감정평가기관인 ○○감정원과 (주)○○감정평가법인에 쟁점토지에 대한 증여일 현재의 감정평가액을 의뢰하였고, 두 감정평가기관 모두 비교할 인근의 비교토지를 청구인이 주장하는 같은 곳 ○○번지를 선정하여 평가한 “개별공시지가 없는 토지가격평가서”를 회신받아 평가기준일 현재의 기준시가를 43,000원으로 평가한 것은 정당하다고 판단되며,

(3) 쟁점토지의 기준시가가 같은 곳 ○○번지보다 높게 평가되었다는 청구인의 주장에 대하여 보면, 같은 곳 ○○번지 대지는 왕복 2차선 도로에 접하여 있기는 하나 면적이 69㎡에 불과하고 낮은 곳에 위치하고 있는 반면, 쟁점토지는 면적이 5,496㎡로서 매우 넓으며, 높은 곳에 위치하고 있어 여가를 즐길 수 있는 지역으로서 전체적으로 조망권이 좋아 모텔용지로 사용되고 있는 점에 비추어 쟁점토지의 기준시가를 같은 곳 ○○번지 토지보다 높게 평가한 것은 정당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 회신 받은 감정평가액을 참작하여 양도 당시 기준시가를 평가하여 양도차액을 산정한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.