토지의 취득일자가 매매계약서의 대금청산일인지 등기부접수일인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지의 토지 317.6m²(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.06.09.에 청구외 류○○에게 210,000,000원에 양도한 후 청구외 권○○로부터 쟁점토지를 100,000,000원에 취득한 날짜(이하 “취득일자”라 한다)가 매매계약서에 기재된 대금청산일인 1992.03.18.이기 때문에 양도차익(210,000,000원(양도가액)-100,000,000원(취득가액)-1,285,680원(필요경비)=108,714,320원)의 30%에 해당하는 32,614,296원의 장기보유특별공제가 적용되는 것으로 보고 2004.09.30.에 양도소득세 과세표준 및 세액을 예정신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득일자는 청구인이 주장하는 1992.11.11.이기 때문에 양도차익의 15%에 해당하는 16,307,148원의 장기보유특별공제가 적용되는 것으로 보고 과세표준 및 세액을 재계산하여 2004.12.06.에 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 5,294,580원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2005.06.15.에 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지의 취득가액을 현금으로 지급하여 취득일자를 입증할 수 있는 금융증빙은 없지만 ⒤ 등기부에 쟁점토지의 취득일자가 매매계약서와 다르게 기재된 것은 ○○시청의 환지처분이 늦어져서 소유권이전등기의 접수도 늦어졌기 때문이고, 이는 쟁점토지와 함께 과거 지번이었던 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지의 토지 3988.0m²(이하 “분필전구토지”라 한다)에서 분필된 다른 토지들의 등기부에 기재된 취득일자들로 쟁점토지와 비슷한 시기인 것으로 알 수 있고 (ⅱ) 처분청에서는 매매계약서에 기재된 청구인과 권○○의 전화번호의 국번이 3자리인데 청구인이 주장하는 취득일자가 속하는 1992년에는 3자리의 국번이 사용되지 않았으므로 매매계약서의 진위 여부가 불확실하다는 의견이지만, ○○고객서비스센터장이 2005.07.27.에 발급한 “가입전화 가입원부 등록사항 증명서”에서 청구인이 1983.11.29.에 가입한 일반전화의 국번을 1990.10.21.에 0국에서 매매계약서에 기재된 000국으로 변경하였다는 사실을 증명하였으므로, 처분청의 의견은 정당하지 않고 쟁점토지의 취득일자는 매매계약서에 기재된 1992.03.18.이다. 따라서, 쟁점토지의 취득일자를 잘못 판단한 이 건 과세처분은 부당하다.

자산의 취득일자는 원칙적으로 대금청산일이지만 이 건과 같이 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 보도록 소득세법시행령에서 규정하고 있으므로, 등기부접수일인 1996.11.11.을 쟁점토지의 취득일자로 본 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득일자가 매매계약서의 대금청산일인지 등기부접수일인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ㅇ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규저에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 1항 제1호에 규정하는 자산(괄호 생략)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30 ㅇ 소득셋법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ㅇ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서의 주요한 내용은 아래와 같다.

① 매매건물: ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 (환지예정번지 4부럭 4번지) 대 3988m² 중 318.30m²

② 지급내용 (다음 쪽의 표와 같음) 계약금 중도금 잔금 계 지금일자 1992.02.17. 1992.03.05. 1992.03.18. 지급금액 10,000,000원 50,000,000원 40,000,000원 100,000,000원

③ 중개업자 (2명의 중개업자가 기재되어 있음) (ⅰ) ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○공인중개사 사무소 조○○ (허가번호: 가-14-83; 전화: 000-00-0000) (ⅱ) ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○부동산 김○○(전화번호: 000-0000)

(2) 청구인이 제출한 권○○의 “사실 확인원”에는 쟁점토지를 1992.03.18.에 청구인에게 양도하였다고 기재되어 있지만, 자필로 작성되지 않았으며 서명이나 날인은 없다. 심리과정에서 연락처를 확인한 후 통화한 바에 의하면, 권○○는 천○○과 함께 공유하고 있던 쟁점토지를 청구인에게 양도한 시기를 기억하지 못하면 위 “사실 확인원”을 작성하지 않았다고 한다. 또한, 천○○은 같은 의사로 예전부터 친분이 있던 권○○와 쟁점토지를 공유하였는데 권○○의 계산으로 쟁점토지를 양도하였고 자신은 양도대금 중 일부만 지급받았는데 쟁점토지의 정확한 양도시기는 역시 기억하지 못한다고 한다.

(3) ○○시청 토지개발과에 통화하여 확인한 쟁점토지의 “환지처분명세서”의 주요한 내용은 아래의 표와 같다. (단위: m²) 종전의 토지 환지예정지 환지확정지 비고 동명 지번 지목 기준면적 브럭 롯트 환지면적 동명 지번 지목 확정면적

○○동 34 답 3988.0 03 10 458.20

○○동 1444 대 457.1 비교토지① 04 03 688.30

○○동 1431 대 687.8 비교토지② 04 04 318.30

○○동 1430 대 317.6 쟁점토지 04 06 663.80

○○동 1428 대 663.4 비교토지③ 계 2128.45 계 2125.9

(4) 환지처분명세서 외에 ○○시청 토지개발과에 통화하여 확인한 바에 의하면, 환지사업을 시작한 1990.10.13.부터 빈필전구토지가 환지와 함께 4개의 필지로 분필된 환지처분일(1996년 7월인데 정확한 날짜는 기재되어 있지 않다고 함)까지의 쟁점토지의 소유권은 등기부의 내용에 근거하여 판단하였고, 실제로 1996.08.22.에 분필전구토지와 환지확정지의 가액의 차이에 해당하는 청산금을 납부하고 등기필증을 교부받은 이도 권○○와 천○○이며, 환지사업 기간 중이라도 소유권의 행사나 소유권이전등기가 제한되는 경우는 없다.

(5) ○○시청 세무과에 통화하여 확인한 바에 의하면, 청구인은 소유권이전등기 접수일자인 1996.11.11.에 쟁점토지의 취득과 관련한 취득세 및 등록세를 납부하였고 이후 2004년까지 쟁점토지의 보유와 관련한 종합토지세를 납부하였는데, 분필전구토지의 보유와 관련한 종합토지세는 납부하지 않았다.

(6) 환지처분에 따라 쟁점토지와 함께 분필된 비교토지①, 비교토지② 및 비교토지③의 등기부 갑구(소유권에 관한 사항)에 기재된 내용은 아래의 표와같다. 소유권자(이후 변동 없음) 소유권이전등기일자 비교토지① 권○○ 1997.01.02. 비교토지② 방○○ 1996.12.01. 비교토지③ 송○○ 1996.10.01.

(7) 심리과정에서 각각의 연락처를 확인한 후 권○○, 방○○ 및 송○○와 통화한 바에 의하면, 권○○와 천○○으로부터 각각의 토지를 취득한 즉시 소유권이전등기를 하였으므로, 등기부에 기재된 매매일자가 실제의 매매일자와 같다고 한다.

(8) ○○시청 토지관리과에 조회한 바에 의하면 매매계약서에 중개업자로 기재되어 있는 조○○(000000-0000000)의 “부동산중개업허가대장”에 기재된 인적사항, 허가번호 및 사무소의 주소는 매매계약서의 내용과 같지만, 조○○이 1992년 당시 ○○시청에 공인중개사로 등록되었는지 여부를 확인할 수 있는 자료는 보관하고 있지 않다고 한다. 국세통합전산망에 의하면 조○○은 1999.07.30. 이후 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지에서 ○○공인중개사무소(000-00-00000)을 운영하고 있으나 그 이전에는 공인중개사업을 운영하거나 동업종을 운영하는 사업자로부터 급여를 지급받은 사실이 없는 것으로 확인된다.

(9) ○○시청 지적과에 조회한 바에 의하면 다른 중개업자로 기재되어 있는 김○○는 ○○부동산을 운영한 사업자가 아니었으며 (실제 사업자는 청구외 김○○(000000-0000000)이었음) 1992년 당시 공인중개사 또는 보조원으로 ○○시에 등록되어 있지도 않았다고 한다.

(10) 이상의 사실관계를 종합하면 비록 매매계약서에 중개업자로 기재되어 있는 조○○의 “부동산중개업허가대장”의 일부 내용이 매매계약서의 내용과 같지만 조○○이 실제로 1992년 당시 공인중개사로 등록하고 동업종을 운영하였는지 여부를 확인할 수 없고 (ⅰ) 권○○가 청구인이 주장의 근거로 제시한 “사실 확인원”를 작성하지 않았다고 하는 점 (ⅱ) 청구인이 소유권이전등기의 접수가 늦어진 이유로 제시한 환지사업이 등기를 제한하는 경우는 없고, 오히려 쟁점토지와 함께 분필된 토지들의 소유권자들이 등기부에 기재된 매매일자가 실제의 매매일자와 같다고 하는 점 등에 근거할 때, 청구인이 쟁점토지를 등기접수일인 1996.11.11.에 취득한 것으로 보는 것이 정당한 것으로 판단된다.

(11) 즉, 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하면 자산의 취득시기는 원칙적으로 대금청산일이고 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일인데, 청구인이 주장의 증빙으로 제시한 매매계약서만으로는 청구인이 동계약서에 대금청산일로 기재된 1992.03.18.에 매매대금을 청산하였다고 인정하기는 어렵기 때문에, 처분청에서 등기접수일인 1996.11.11.을 쟁점토지의 취득시기로 보고 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정한 이 건 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.