취득시 부동산매매계약서가 허위인 경우의 취득가액 산정

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구외 3인(○○○, ○○○, ○○○: 청구인을 포함하여 이하 청구인 등이라 한다)이 공동으로 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 22,965㎡ 중 9574㎡(이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 1998.1.10. ○○○으로부터 취득하여 2004.8.16. ○○○에게 양도하고, 2004. 10월 쟁점부동산 청구인 지분(4032/9574, 이하 “청구인 지분”이라 한다)의 임야 4032㎡에 대한 취득가액을 280,900,772원으로 양도가액을 292,709,555원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 그대로 인정하고 취득가액은 청구인이 신고한 금액 280,900,772원을 부인하고 ○○○이 쟁점부동산을 청구인에게 양도하고 양도가액으로 신고한 108,864,000원으로 하여 양도소득세를 재산정하여 2005.5.12. 청구인에게 2004 과세연도 양도소득세 40,745,425원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 6. 10. 이 건 심사청구 하였다.

청구인은 2005.3월 ○○세무서장(이하“당초 조사관서”라 한다)이 재외국민인 청구인에 대한 재외국민 양도소득세 신고에 따른 실지 조사시 ○○○의 대리인 ○○○와 청구인 남편 ○○○이 1997.12.2. 함께 작성한 부동산매매계약서 및 관련증빙(이하 “쟁점계약서 등”이라 한다)을 제시하였으나, 당시 조사공무원은 쟁점계약서 등을 인정하지 않고 1998.2.27. ○○○이 쟁점부동산 양도신고시 신고한 가액을 청구인 지분 실지취득가액으로 산정하였는바. 처분청이 이를 근거로 하여 과세한 처분은 부당하므로 쟁점계약서 등에 의하여 청구인 지분 실지취득가액을 계산하여 재경정하여야 한다.

청구인은 쟁점부동산 실지취득가액이 475,000,000원이라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산 취득시 ○○○과 청구인 등 간에 1998.2.6. 작성된 부동산매매계약서 및 거래사실확인서(인감증명서 첨부: 이하 “ 거래사실확인서 등”이라 한다.)에는 실지취득가액이 258,525,000원(청구인지분: 108,864,000원)으로 확인되고, 당초 조사관서에서 조사시 청구인이 쟁점부동산 취득가액이 667,000,000원이라고 주장하며 부동산매매계약서 외에는 증빙을 제시하지 않아 청구주장은 신빙성이 없으므로, 당초 조사관서에서 조사하여 통보한 취득가액으로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지취득가액이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다․다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 28 단서개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우 (99. 12. 28 개정)

(2) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 내지 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액. 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

(3) 제114조【양도소득 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 청구인이 청구인 지분 실지취득가액을 280,900,772원으로 하여 양도소득세 신고한 데 대하여, 처분청이 ○○○의 양도신고시 첨부된 ○○○과 청구인간에 작성된 부동산매매계약서 및 청구인의 거래사실확인서 등에 의하여 확인된 청구인 지분의 취득가액을 108,864,000원으로 인정하여 2005. 5.12. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 40,745,425원을 결정․고지한데 대하여, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 475,000,000원(청구인 지분 200,041,000원)으로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점부동산의 등기부 등본을 보면, 1998.5.7. ○○○외 5인(○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○)이 쟁점부동산을 공유물 분할하여 청구인 등이 2004.8.5. ○○○에게 소유권이 이전한 것으로 확인되고, 2004.10월 청구인이 신고한 양도소득세 신고서 및 당초 조사관서 조사복명서 등을 보면, 청구인은 청구인 지분을 1998.1.10. ○○○으로부터 280,900,772원에 취득하여 2004.8.16. ○○○에게 292,709,555원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고하였음을 알 수 있다.
• 나) 당초 조사관서 조사시 조사공무원이 작성한 조사복명서를 보면, 청구인은 국외이주자로 조사당시 국내에 거주하지 않아, 청구인 남편 ○○○이 쟁점부동산의 취득가액이 667,000,000원이라고 주장하며 부동산매매계약서를 조사공무원에게 제시하였으나, 그 외에 대금 지급 증빙 등의 제시는 없었음을 알 수 있고, 당초 조사관서는 ○○○이 1998.2.27. 신고한 부동산 양도신고서에 첨부된 쟁점부동산 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의하여 쟁점부동산 매매가액이 258,525,000원임을 확인하고 처분청에 자료통보한 사실이 인정된다.
• 다) 청구인이 2004.10월 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서와는 별도로 쟁점부동산을 청구인 등이 ○○○으로부터 취득하면서 475,000,000원(청구인 지분: 200,041,779원)에 취득하였다는 쟁점계약서 등을 보면, 이 건 쟁점계약서에 계약금 5천만원, 중도금 3억7천5백만원, 잔금 5천만원으로 기재되어 있고 관련증빙(영수증)에는 ○○○을 대신하여 ○○○의 대리인 ○○○가 1997.12.2. 5천만원을, 1997.12.11. 3억7천5백만원을, 1998.1.15. 5천만원을 영수하였다는 내용이 기재되어 있으나, 중개인 또는 제3자의 입회사실은 없다.
• 라) 청구인은 1997.12.2. 계약금 55,000,000원, 1997.12.11. 중도금 180,000,000원 합계 235,000,000원을 지급한 사실을 입증하기 위하여 청구인 남편○○○의 ○○은행 통장사본 2매를 제출하고 있으나, 청구인이 주장하는 쟁점계약서의 쟁점부동산 취득가액 475,000,000원의 자금원천 증빙인지 청구인 지분 취득가액 200,041,779원의 자금원천 증빙인지 구별 할 수 없고 금액 또한 서로 일치되지 아니하여 이 건 심리 중에 청구인에게 입증할 자료를 추가로 제출할 것을 요구하였으나 제출하지 못하였다.

2. 판단 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 청구인 지분 양도소득세 신고시 처분청에 제출한 쟁점부동산 취득가액이 667,000,000원이라는 부동산 매매계약서는 허위임을 청구인 스스로 인정한 사실은 다툼이 없으나,

• 가) 청구인이 이건 심사청구시 제출한 쟁점계약서 등이 진실인지 여부를 살펴보면, 이건 계약서 및 관련증빙은 ○○○의 대리인 ○○○와 청구인의 남편 ○○○ 간에 작성된 것으로 중개업자 또는 제3자의 입회사실도 없이 작성된 것이고, ○○○의 거래사실확인서 등을 제출하지 못하는 점 등으로 비추어 보아 객관적으로 입증되는 계약서 및 관련증빙으로 판단 할 수 없고, 청구인의 남편 ○○○의 ○○은행 통장사본 역시 청구인이 주장하는 계약금 및 중도금의 자금출처 증빙으로 보기 어렵고,
• 나) ○○○의 양도신고시 첨부된 청구인 등에 대한 1998.2.6.자 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 등에 대하여 살펴보면, 이는 ○○○과 청구인 간에 작성된 매매계약서로 청구인 스스로 진실한 계약서로 인정하고는 ○○○에게 청구인 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서까지 작성 하여 교부한 사실, 청구인 지분을 취득할 당시 전체 매매대금과 대금정산관계를 알 수 있는 증거자료를 명확하게 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산 취득가액이 475,000,000원(청구인 지분: 200,041,779원)이라는 청구주장은 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인 지분의 실지취득가액을 108,864,000원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.