대물변제되는 부동산의 양도시기

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다.

청구인은 2004.4.21. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○맨션 ○○동 ○○호(이하 “쟁점①주택” 이라 한다)를 양도하고 1세대 1주택이나 고가주택에 해당되어 6억원 초과부분에 대하여 2004.6.14. 양도소득세 53,839,440원을 신고․납부하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점①주택 양도당시 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점②주택” 이라 한다)를 소유하고 있는 것으로 확인되어 쟁점①주택의 양도가액 6억원 이하분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 2004.11.30. 청구인에게 양도소득세 124,183,390원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.28. 이의신청을 거쳐 2005.5.17. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점②주택을 청구외 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하는 오○○(000000-0000000)에게 2003.6.1. 양도가액 95,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 2003.12.30. 잔금을 청산하였으나, 청구인의 사정으로 소유권 이전만 못한 것이므로 쟁점①주택 양도시점에서 청구인은 1세대 1주택 소유자에 해당됨에도 처분청이 1세대 2주택으로 보아 6억원 이하분에 대하여 양도 소득세 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

청구인은 청구외 오○○로부터 사업자금을 차용하면서 2003.12.30. 까지 채무를 상환하지 못할 경우 2003.12.30.을 잔금청산일로 하여 쟁점②주택에 대한 매매계약서를 작성하였으므로 이미 양도된 주택으로 보아야 된다는 주장이나, 쟁점②주택을 대물변제로 보더라도 소유권이전에 관한 등기접수일이 양도시기가 되는 것이므로 쟁점①주택의 양도일(2004.4.21)까지 소유권이전등기가 이루어지지 않은 상태이고 쟁점②주택은 2004.4.19. 청구외 오○○에게 근저당권이 설정되어 있을 뿐 소유권이전 등기된 사실이 없으므로 쟁점①주택의 양도에 대하여 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점①주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착 된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이 내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득.

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다.

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것. 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것. 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 “기준면적 미만 고가주택”이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것. 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50]

③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.

○ 재일46014-1152, 1999.06.12 자산양도차익 산정시 적용할 양도시기를 판정함에 있어 채무에 갈음하여 대물변제하는 토지의 경우에는 소유권이전에 관한 등기접수일이 양도시기가 되는 것임.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. 가) 쟁점①주택 및 쟁점②주택에 대하여 청구인이 취득한 이 후 등기변동 사항은 집합건물 등기부등본에 의하여 아래 <표1>,<표2>와 같이 확인된다. <표2> 쟁점①주택 등기변동사항 등기접수 등기목적 등기변동사항 1998.10.23 소유권이전 소유자: 청구인 2004.04.21 소유권이전 소유자: 이○○ <표2> 쟁점②주택 등기변동사항 등기접수 등기목적 등기변동사항 2001.05.07 소유권이전 소유자: 청구인 2004.10.11 가압류 청구금액: 867,800,000원 채권자: ○○보증기금 ○○지점 2004.04.19 근저당권설정 채권최고액: 100,000,000원 채무자: 청구인, 채권자: 오○○ 2005.01.21 근저당권가처분 양도, 담보권설정, 기타 일체의 처분행위의 금지 채권자: ○○보증기금

• 나) 청구인은 2005.1.28. 이의신청 청구이유에서 청구외 오○○로부터 2002.5.10. 25,000,000원, 2003.2.15. 50,000,000원, 2003.6.1. 20,000,000원, 합계 95,000,000원을 차용하면서 2003.12.30.까지 상환하지 못할 경우 차용금 대신 쟁점②주택을 양도하기로 2003.6.1. 부동산 매매계약서를 작성하였으나 청구인 사정으로 소유권이전등기를 해 주지 못하였고 청구외 오○○가 근저당권 설정을 요구하여 2004.4.19. 쟁점②주택에 근저당권을 설정해 주었다고 주장하면서, 차용증 3매 및 부동산 매매계약서 사본은 제시하였으나 차용금 사용처 및 거래관련 객관적인 금융자료를 제시하지 못하였으며 차용증 및 계약서 내용은 아래 <표3>, <표4>와 같다. <표3> 차용증 내용 차용일 차용금액 이자율 상 환 조 건 2002.05.10 25,000,000 없음 2003.12.30.까지 상환 약속 2003.02.15 50,000,000 없음 2003.12.30.까지 상환 못할시 민형사상의 책임 및 청구인 소유 부동산 양도 2003.06.01 20,000,000 없음 2003.12.30.까지 상환 못할시 법적인 조치 감수 및 ○○ 시 소재 ○○아파트 양도 계 95,000,000 <표4> 부동산 매매계약서 내용 양도물건 매매대금 계약금 잔 금 쟁점②주택 95,000,000 9,000,000 86,000,000 약정일자 2003.06.01 2003.06.01 2003.12.30
• 다) 청구외 오○○는 청구인이 2003.12.30. 까지 채무를 변제하지 아니할 경우 쟁점②주택을 양수하기로 하였음에도 2003.12.30.까지 소유권이전 등 채권보전을 위한 조치를 하지 아니하였다가 2004.4.19. 청구인과 채권최고액을 1억원으로 하여 근저당권설정계약를 체결하고 근저당권을 설정한 것으로 집합건물 등기부등본 및 근저당권설정계약서에 의하여 확인된다.
• 라) 쟁점②주택에 2004.10.11. ○○보증기금 ○○지점에서 가압류한 사유는 청구인이 청구외 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 번지 소재 ○○광업 주식회사의 채무에 대한 연대보증인으로 주 채무자가 채무를 변제하지 못하여 연대보증인의 재산을 가압류한 것으로 확인된다.
• 마) 청구외 오○○는 청구인의 형부로 국세통합전산망의 가구사항 조회결과 청구인은 오○○와 같은 주소지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○빌 ○○동-○○호에 거주하는 것으로 주민등록이 되어있다.
• 바) 청구외 오○○는 쟁점②주택에 대한 소유권이전등기 이행의 소를 쟁점①주택에 대한 양도소득세가 부과된 2004.11.1. 이후인 2004.12.23. ○○지방법원에 청구하여 피고인 청구인이 재판에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 아니하여 자백간주판결로 청구인이 청구외 오○○에게 2003.6.1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 승소판결을 받은 것으로

○○지방법원 사건 2004가단420825호(2005. 4.27) 판결문에 의하여 확인된다.

2. 이 건 쟁점사항에 대하여 살펴보면,

• 가) 청구인은 청구외 오○○의 처제로 청구인이 오○○로부터 차입한 95,000,000원을 2003.12.30.까지 변제하지 아니하였을 때 청구외 오○○에게 쟁점②주택에 대한 소유권이전등기를 해 줄 수 없는 객관적인 특별한 사유가 없었음에도 소유권 이전등기를 해 주지 아니하였으며, 청구외 오○○는 가압류 등 채권 보전을 위한 조치를 한 사실이 없이 2004.4.19. 채권최고액 1억윈의 근저당권을 쟁점②주택에 설정한 사실과
• 나) 청구인은 청구외 오○○로부터 차입한 자금의 사용처나 계좌에 입금한 객관적인 금융자료를 제시하지 못하였고
• 다) 청구인은 청구외 ○○광업 주식회사가 ○○보증기금 ○○지점에 변제할 채무 867,800,000원에 대한 연대보증인으로 되어 있으며 주 채무자가 채무를 변제하지 못하여 2004.10.11. ○○보증기금 ○○지점에서 청구인 소유의 쟁점②주택을 가압류 한 사실 등으로 미루어 볼 때 청구인이 청구외 오○○에 대한 채무를 2003.12.30.까지 변제하지 못하였을 때 청구인과 청구외 오○○ 간에 실질적인 채권․채무관계가 존재하였다면 쟁점②주택에 대한 소유권이전을 지체할 이유가 없었다고 보아지며
• 라) 청구인이 제시한 차용증의 내용이 사실이라고 하더라도 이는 청구인이 채무를 2003.12.30.까지 변제하지 못할 경우 쟁점②주택을 양도하기로 한 것으로 민법 제466조 대물변제에 해당되며 대물변제되는 부동산의 양도시기는 소유권 이전에 관한 등기접수일이 되는 것이므로, 쟁점①주택 양도당시 쟁점②주택의 소유권이 등기부상 청구인에게 있으므로 청구인은 1세대 2주택에 해당된다. 따라서 처분청이 쟁점①주택의 양도를 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이 유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.