등기소에 제출된 부동산매매계약서의 금액을 취득가액으로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2004. 11. 2. 청구인에게 고지한 2004년 과세연도 양도소득세 1,800,180원은 이를 취소합니다.

청구인은 2000.3.9. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 답 1,858㎡(이하 “전체토지”라고 한다)를 청구외 조○○과 공동(각 1/2)으로 취득(이하 청구인 지분 929㎡를 “쟁점토지”라고 한다)하였다가 2004.5.31. 양도하고, 2004.7. 7. 실지거래가액으로 쟁점토지에 대한 양도소득세과세표준예정신고를 하면서 양도가액은 42,150,000원으로 하고, 취득가액은 환산한 가액은 32,632,258원으로 하여 자진신고하였다. 처분청에서는 쟁점토지의 취득시 등기소에 제출한 부동산매매계약서에 의해 취득가액을 19,000,000원으로 보아 2004. 11. 2. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 1,800,180원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 12. 9. 이의신청을 거쳐, 2005. 5. 13. 이 건 심사청구하였다.

청구인이 쟁점토지의 취득시 ○○등기소에 제출한 부동산매매계약서의 금액 19,000,000원(전체토지 38,000,000원)은 거래금액을 낮추어 임의 작성한 것이고, 실지 취득가액은 제출한 부동산매매계약서와 같이 30,500,000원(전체토지 61,000,000원) 이며, 취득당시 쟁점토지의 개별공시지가는 22,296,000원(전체토지 44,592,000원, ㎡/24,000원)으로 일반적인 부동산 거래에 있어 개별공시지가보다 낮게 거래되는 경우는 없다고 보아도 지나치지 않을 것으로, 처분청이 실지 부동산매매계약서를 인정하지 아니하고 등기소에 제출한 부동산매매계약서를 근거로 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 당초 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 없다 하여 환산가액으로 신고하고, 처분청의 고지서 수령 후에 실지 취득가액이 30,500,000원이라고 주장하며, 부동산매매계약서 및 금융자료를 제시하고 있으나, 제시된 자료에 대한 진실성 및 객관성을 인정하기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 등기소에 제출된 부동산매매계약서의 금액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ″실지거래가액″이라 한다)에 의한다. 1.~6. (생략) 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (이하생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 제2항의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하생략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 4) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① (생략)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 (이하 생략) × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2000. 3. 9. 청구외 권○○으로부터 전체토지를 청구외 조○○과 공동으로(지분 각 1/2) 취득하고, 2004. 5. 31. 청구외 박○○에게 양도하였음이 등기부등본 및 부동산매매계약서에 의해 확인된다.

2. 청구인은 쟁점토지가 2004. 4. 26.부터 토지 투기지역에 해당되어, 2004. 7. 7. 양도소득과세표준 예정신고를 실지거래가액에 의해 신고하면서, 양도가액은 42,150,000원으로, 취득가액은 실지 취득가액을 확인할 수 없다 하여 환산 취득가액 32,632,258원으로 신고한 사실이 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의해 확인되고, 처분청이 2000. 11. 2. 등기소에 제출된 부동산매매계약서에 의해 취득가액을 19,000,000원으로 하여 청구금액을 경정ㆍ고지한 사실이 양도소득세 경정결의서에 의해 확인되며, 이후 청구인은 2004. 12. 9. 취득가액을 30,600,000원으로 하여 수정신고 추가납부하였고, 양도가액이 42,150,000원이라는 사실에 대하여는 서로간에 다툼이 없다.

3. 청구인이 등기소에 제출한 매매계약서에는 전체토지에 대한 매매대금 38,000,000원에 계약금 8,000,000원(2000. 2. 11), 잔금 30,000,000원(2000. 3. 7)으로 기재되어 있는 반면, 당심에 제시한 계약서에는 매매대금 61,000,000원에 계약금 10,000,000원(2000. 2. 11), 잔금 51,000,000원(2000. 3. 7)으로 기재되어 있고, 청구인의 지분은 1/2이므로 취득가액은 검인계약서상으로는 19,000,000원이고 청구인이 제시한 계약서에 의하면 30,500,000원인 것으로 나타나고 있다.

4. 청구인은 전체토지의 취득가액이 61,000,000원(청구인 지분 1/2)으로 기재된 부동산매매계약서와 당초 양도자의 확인서, 청구인의 계좌와 청구외 조○○의 남편인 이○○의 계좌 및 입출금 전표를 제시하면서, 매매계약서상에는 계약금으로 2000. 2. 11. 10,000,000원을, 잔금으로 2000. 3. 7. 51,000,000원을 지급하기로 되어 있었으나, 2000. 2. 11. 청구외 조○○의 남편인 이○○의 ○○은행계좌에서 10,000,000원을 인출하여 계약금을 지급하였고, 토지거래허가가 2000. 2. 29. 나온 관계로 잔금 지급일 이전인 2000. 2. 29. 청구외 이○○의 계좌에서 25,000,000원을 인출하였고, 청구인이 20,800,000원을 지급하였으며, 2000. 3. 7. 나머지 잔금 5,200,000원을 완불하고 취득하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다

• 가) 제시한 금융자료를 보면, 청구외 조○○의 남편인 이○○의 ○○은행계좌에서 2000. 2. 11. 10,000,000원이 대체 지급되었고, 2000. 2. 29. 25,000,000원이 대체 및 현금 지급되었으며, 청구인은 ○○은행계좌에서 2000. 2. 29. 10,800,000원을 대체한 것을 포함하여 20,800,000원을 입금하여, 결국 2000. 2. 11자 10,000,000원, 2000.2.29자 45,800,000원 등 총 55,800,000원(이○○ 36,000,000원, 조○○ 20,800,000원)을 입금한 사실이 확인되나 그 입금처는 미상이다.
• 나) 위 가)의 금융자료를 보면, 2000. 2. 11자 10,000,000원을 대체 지급한 것은 계약서와 일치하나, 잔금을 2000. 3. 7. 지급하기로 계약하였음에도 2000. 2. 29자 45,800,000원을 미리 지급하였기에 이에 대하여 보면, 청구외 이○○는 2000. 2. 29. 잔액이 부족하여 마이너스 통장을 이용하여 25,000,000원을 인출하여 현금 및 대체 지급하였고, 이후 잔금일인 2000. 3. 7. 전후에는 계좌 출금 사실이 없는바, 2000. 2. 29. 마이너스 통장을 이용하여 인출한 사실을 미루어 볼 때 2000. 3. 7. 다른 통장에서 매매대금을 따로이 지급하였다고 보기 어려워 비록 입금처는 미상이나 동 계좌거래 내역은 쟁점토지와 관련된 것으로 보이고, 청구인 역시 2000. 2. 29자 10,800,000원을 계좌에서 대체(대체 후 잔금 1,680,926원)한 것을 포함하여 모두 20,800,000원을 입금하였고, 2000. 3. 7.에는 1,500,000원만을 인출하였으며, 등기소에 제출한 매매계약서상의 계약금은 8,000,000원이고, 청구인이 제시한 매매계약서상의 계약금은 10,000,000원이며, 청구외 조○○의 남편인 이○○의 계좌에서 계약일에 대체 입금한 금액이 10,000,000원임을 미루어 볼 때 등기소에 제출된 매매계약서는 신빙성이 없어 보인다.

5. 위와 같이 청구외 조○○의 남편인 이○○의 계좌 출금액인 36,000,000원이 쟁점토지의 취득과 관련된 것으로 보이고, 등기소에 제출된 계약서는 계약금 입금액도 맞지 않고 거래금액이 개별공시지가보다도 낮은 점 등으로 볼 때, 등기소에 제출된 매매계약서 보다는 청구인이 제출한 매매계약서가 보다 사실에 가까운 것으로 보여지므로 쟁점토지에 대한 취득가액을 30,500,000원으로 인정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.