쟁점아파트의 소유권 이전이 양도담보권 해제인지 양도인지 여부

○○세무서장이 청구인에게 2005. 1. 3. 경정 고지한 2003년 과세연도 양도소득세 100,220,150원의 부과처분은 차용증 이외 달리 대여 및 회수에 관한 구체적 입증이 없어 명의신탁 인지 아니면 실제 양도담보인지 여부가 불분명한 점을 확인하는 문제는 별론으로 하더라도, 이건에 관하여는 유상양도가 아닌 것으로 판단되므로 이를 취소합니다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 아파트 134.71㎡와 동 대지 59.14㎡(이하 “쟁점아파트”라 함)를 청구외 정○○으로부터 1995. 8. 22. 취득, 보유하다 2003. 11. 28. 같은 정○○에게 양도하고, 2004. 1. 양도 및 취득가액을 9억원과 897백만원으로 한 매매계약서를 첨부, 2003년 과세연도 양도소득세 4,050원을 실지거래가액으로 예정신고 납부한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 양도 및 취득가액을 9억원과 5억5천만원으로 실지조사하여 2005. 1. 3. 관련 양도소득세 100,220,150원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 4. 8. 심사청구 하였다.

쟁점아파트 전 후 소유자인 청구외 정○○과 청구인은 1983. 2. 위 정○○이 청구인의 주소지 ○○구 ○○동 연립주택으로 이사, 거주하다 1994. 2. 쟁점아파트를 분양받아 이사 갈 때까지 12년여를 이웃으로 지낸 친구간인데, 1994년 초 위 정○○의 맏형 청구외 정○○가 경영하는 회사(주식회사 ○○상사)가 부도위기에 몰리자 형 회사에 연대보증을 서고 있던 정○○이 청구인에게 자금융통을 요구해 1억4천만원을 차용(이하 “쟁점채권”이라 함)해주고 일단, 그 담보로 1994. 7. 18. 쟁점아파트에 소유권이전청구권 가등기를 하였으나, 정○○이 6개월 이내 변제약속을 이행하지 못함에 따라 부득이 1995. 8. 23. 양도담보조로 쟁점아파트를 이전받은 후, 자금이 마련되는 대로 일부씩 회수하다 2003. 10.에 완제 받고 2003. 11. 28. 소유권을 반환한 경우이므로 양도소득이 발생할 여지가 없어 양도소득세를 낼 일은 없다고 생각하였으나, 쟁점주택의 소유자 위 정○○이 신고는 반드시 해야 한다는 주위의 말을 듣고, 나중에 조사가 나오면 자신이 소명하겠다 하며, 일단 자납세액 4,050원의 신고서를 작성하여 신고ㆍ납부 하였는바, 본 조사과정에서 담당공무원에게 위 사실을 아무리 주장하여도 받아들이지 않으며, 오히려 명의신탁으로 보면 증여세가 중과(重課)된다 하면서 양도소득세로의 경과(輕課)를 종용하므로 부득이 시세에 준하는 관련계약서를 작성 제출하였으나, 쟁점주택의 이전은 양도담보물건의 반환이므로 유상양도로 본 당초처분이 부당하다.

소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】에서 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에는 첫째 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있고, 둘째 당해자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있으며, 셋째 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에 이를 양도로 보지 아니한다고 규정되어 있는데, 쟁점아파트의 경우 등기원인이 매매로 되어 있는 반면, 위 법률의 규정에 따른 양도담보 신고가 아니 되었고, 더욱이 쟁점아파트의 소유권이전 후 2004. 1.에는 양도소득세 예정신고와 함께 관련 세금도 납부하였으며, 나아가 동 양도소득세의 실지조사과정에서는 매매계약서를 제출하며 동 사실을 확인한 점 등에 미루어 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 소유권이전을 양도담보권 해제로 볼 수 있는지
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등 으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 재일46014-1957,1996.08.27 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산의 소유권을 이전하는 경우에는 양도로 보지 아니하며, 양도담보자산임이 확인되는 경우에는 환원등기 되는 사실에 대하여 양도소득세가 과세되지 아니함.

○ 재일46014-2695, 1996.12.4 소득세법상 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 같은법 제88조의 규정에 따라서, 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에의 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것이나 다만, 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우로서 소득세법시행령 제151조 제1항 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. 그러나 이때 동 계약서 사본을 첨부하여 신고하지 못한 경우에도 소관세무서장의 조사에 의하여 해당 “양도담보자산”이 동 규정에 의한 양도담보요건을 갖춘 것으로 확인되는 때에는 양도로 보지 아니하는 것이고, 또한 담보의 목적이 달성된 후 원소유자에게 소유권을 환원하여 주는 경우에도 양도로 보지 아니하는 것임.

○ 국심2002광3041, 2003.03.13 양도담보시 양도자가 소득세법시행령 제151조 에서 정하고 있는 양도담보의 요건인 신고를 하지 아니하였거나 양도담보계약서를 첨부하지 아니하였더라도 사실관계가 확인되는 경우에는 양도담보로 인정되는 것인바, 청구인 부부의 경우 8년 이상 자경한 농지 등을 양도하였다가 재차 양수받은 점, 쟁점 토지를 최○○에게 양도한 기간에도 계속 자경하고 있었다는 점, 최○○으로부터 쟁점 토지 전부가 그대로 청구인에게 반환 이전된 점, 계곡채무 및 상환사실이 확인되는 점 등으로 보아 청구인이 최○○에게 쟁점 토지를 일시 이전한 것은 사실상 양도담보로 봄이 타당.

• 다. 사실관계 및 조사

○ 1981. 11.13. 청구인 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○연립 다-○○호에 전입

○ 1983. 2.23. 청구외 정○○도 같은 연립주택 다-○○호에 전입 청구인과 청구외 정○○은 비슷한 연령(1952년 및 1953년생)의 이웃으로 만나, 이후 6년 이상 같은 연립의 위 아래층에서 거주.

○ 1989. 4. 21 ~ 4. 23. 위 ○○연립의 재건축공사로 인근의 다른 연립주택으로 이사 청구인은 같은 동 ○○번지 ○○연립 나-○○호, 위 정○○은 같은 동 ○○번지 ○○연립 8동 ○○호로 이주하였으나, 계속 지근거리 이웃으로 거주.

○ 1992. 6. 4. 위 정○○의 맏형 청구외 정○○가 경영하던 (주)○○상사의 대출과 관련하여 정○○은 금융기관에 연대보증 입보

○ 1994. 2. 1. 위 정○○은 쟁점아파트를 분양받아 입주(1992. 5. 9. 매매를 원인으로 1994. 2. 25 소유권이전) 위 정○○이 1983. 2. 청구인의 주소지로 이사 온 이래 만 12년간 이웃으로 거주.

○ 1994. 2. 15. 청구인은 정○○의 요청으로 8천만원을 대여한 것으로 주장 이전에도 필요할 때마다 수시 급전 융통한 사이이나, 이때는 연대 보증한 맏형 사업의 자금난(부도위기)을 호소하며 8천만원을 요구, 이를 대여하고 차용증 작성.

○ 1994. 6. 23. 같은 사유로 1억원의 추가대여를 요구하였으나, 청구인도 자금여력이 없어 6천만원을 대여하며 차용증 작성

○ 1994. 7. 18. 청구인은 쟁점채권 담보로 매매예약 가등기

○ 1994. 7. 19. 근저당권설정(저당권자 이○○ 채권최고액 3억원, 채무자 정○○)

○ 1994. 7. 19. 근저당권설정(저당권자 이○○ 채권최고액 1억9천만원, 채무자 정○○)

○ 1994. 7. 23. 가압류(권리자 ㈜○○은행, 맏형회사 연대보증관련)

○ 1994. 7. 25. 정○○의 맏형이 대표이사인 청구외 ㈜○○상사 부도발생

○ 1994. 7. 28. 가압류(권리자 ○○은행, 맏형회사 연대보증관련)

○ 1994. 8. 1. 가압류(권리자 ○○보증보험㈜, 맏형회사 연대보증관련)

○ 1995. 8. 23. 위 정○○은 청구인에게 매매예약 가등기된 쟁점아파트 소유권을 이전

○ 1995. 9. 25. 근저당권설정(저당권자 ㈜○○은행 채권최고액 2억원, 채무자 정○○) 맏형회사의 보증채무에 대한 변제ㆍ상계를 위한 대출

○ 1995. 11. 11. 위 정○○은 공동사업(상호; ○○, 대표 지○○)에 대한 차입담보조로 근저당 2억원 설정.(○○은행 ○○지점, 채무자; 지○○) 원래 정○○은 실내장식 자영업을 하였으나, 연대보증을 선 맏형회사 부도로 빚 독촉이 심해지자 자신명의는 일단 폐업하고, 위 지○○ 명의로 공동사업을 하며 담보제공 하였다 주장.

○ 1996. 6. 28. 위 ○○을 ㈜○○ ○○인터내셔날로 법인전환 정○○ 자신은 보증채무관계로 정상적인 경제활동을 할 수가 없자 처(妻)청구외 이○○를 대표로 법인설립.

○ 1996. 9. 14. 동업자 청구외 지○○(공동사업 ; ○○)을 채무자로 한 1995. 11. 11. 무역금융담보조 ○○은행 ○○지점의 근저당 2억원에 대한 채무자를 ㈜○○ ○○인터내셔날로 하여 근저당권 변경

○ 1997. 10. 18. ㈜○○ ○○인터내셔날을 채무자로 한 기왕의 ○○은행○○지점 근저당에 3억9천만원을 추가담보

○ 1995. 8. 쟁점아파트 소유권을 이전받은 후 채무자의 자금여건에 따라 수시로 회수하다 2003. 10. 완제 받았다 하며, 수시 현금수수를 이유로 금융자료 등 회수증빙 미제시

○ 2001. 12. 6. ○○지방법원 2001가합22265 양수금사건 판결에 의하면, 위 정○○은 맏형회사 채무를 보증한 연대채무자로 확인

○ 2003. 12. 3. 청구인은 쟁점아파트를 전소유자 청구외 정○○에게 소유권이전.

○ 2004. 1. 30. 양도 및 취득가액을 9억원과 897백만원의 실가로 하여 양수자 정○○이 청구인명의로 양도소득세 예정신고. 위 정○○은 양도세를 낼 일은 없다고 생각하였으나, 신고는 반드시 해야 한다는 주위의 말을 듣고 나중에 조사가 나오면 소명하겠다는 생각하에, 일단 자납세액을 4,050원으로 하여 신고하였다 주장.

○ 2004. 11. 25. 처분청의 양도소득세 조사 청구인으로부터 처분청에서 양도소득세 조사가 나온다는 말을 듣고, 위 정○○은 자신이 ○○세무서에 직접 출두하여 쟁점아파트가 실제 매매가 아닌 채무담보로 등기를 넘겨준 뒤 되돌려 받은 것이라 주장하니, 담당공무원이 그렇게 되면 양도세보다 부담이 큰 증여세를 물어야 한다하므로 일단 과세관청이 시키는 대로 확인서 및 계약서 등 관련서류를 만들어 제출하였다 하고, 나아가 양도소득세 조사를 받고 관련서류를 작성한 사람도 청구인이 아닌 양수자 위 정○○인 것으로 주장하므로 동 사실을 당시 조사담당공무원(6급○○○ -4392, 05.7.12. 10; 25-33, 8급○○○ -0958, 05.7.12. 10; 40-59)에게 확인한바,『청구인(양도자)이 아닌 양수자 정○○이 주로 조사를 받았으며, 또 등기부상 등기원인(매매)과 달리 양도담보라 주장하므로 사실이 그러하다면 양도담보를 신고하지 않는 이건의 경우 명의신탁으로 볼 수도 있어 증여문제가 발생할 수도 있다는 법률검토의견을 말한바 있으나, 중과 운운하며 양도세로의 과세를 종용한 사실은 없다하고, 조사당시 처음에는 청구주장과 같이 일응 양도담보일 것이라는 심증도 있어 비과세를 검토하였으나, 등기부상 등기원인이 매매이고, 소득세법상 양도담보신고도 아니 된 점, 또 스스로 양도세신고를 한점 등에 미루어 보아, 일선기관에서 사실판단 하기는 어려운 점이 있어 공부상 등기사실로 과세하였다 진술』하고, 한편 양수자 정○○(0-247-**, 11;25-35)도『일단 등기부상 이전원인과 같이 매매로 보면 양도세 과세대상이나, 굳이 양도담보를 주장한다면, 동 담보신고가 안된 이건의 경우, 증여세과세 문제가 발생한다는 담당공무원의 말을 들은 것으로 기억한다.』고 전화 진술.

○ 2005. 1. 13. 납세고지서(세액 100,220,150원 ; 납기 05.1.31) 수령 위 정○○은 청구인으로부터 위 고지서를 전해 받았으나, 억울한 생각이 들어 납부하지 않고 이의신청을 준비하던 중, 처분청이 2005. 3. 11. 청구인 거주 아파트를 압류하자 청구인이 이의 해결을 강력히 요구하므로 위 정○○이 2005. 3. 17. 이를 납부하고 압류를 해제한 것으로 주장

○ 그리고 청구외 정○○은 1994. 2. 1 쟁점아파트에 입주한 이래 현재까지 계속하여 거주하며 이를 사용수익하고 있음이 주민등록 및 관련 등기부등본으로 확인된다.

• 라. 판단 쟁점아파트는 최초분양 입주자 위 정○○으로부터 그 소유권이 1995. 8. 23. 청구인에게 이전되었다가 다시 2003. 12. 3. 정○○에게 넘어간 주택으로써 청구인이 자금을 대여하고 1994. 7. 18. 그 담보로 매매예약 가등기 한 사실, 이후 1994. 8. 22. 사이에 ○○은행 등 채권자들로부터 5회에 걸쳐 가압류 및 근저당 이 설정되는 등 채권 채무관계가 복잡하게 얽힌 부동산임에도 이에 대한 권리 의무가 정리되지 않은 상황에서 1995. 8. 23. 매매를 원인으로 청구인이 이를 취득하였는바, 이는 부동산 거래관행에 비추어 보아도 어색하여 납득하기 어려운 점, 그 뒤에도 계속 소유권을 넘긴 위 정○○이 채무자로서 쟁점아파트를 3회에 걸쳐 담보를 제공하는 점, 나아가 최초 입주일로부터 이건 심리일 현재까지 계속하여 11년여를 거주하며 사용수익하고 있는 점, 더욱이 본 양도소득세 조사시에도 양도자 청구인이 아닌, 위 정○○이 조사를 받으러 처분청에 왕래한 사실 등을 종합하면, 비록 이건 양도담보의 전제가 되는 쟁점채권에 관한 위 정○○의 차용증 이외 달리 대여 및 회수에 관한 구체적인 입증이 없어 명의신탁인지 아니면 실제 양도담보인지 여부가 불분명하므로 관할관서에서 이를 확인하여 과세하는 문제는 별론으로 하더라도, 적어도 양도소득세 과세대상인 유상양도는 아닌 것으로 판단되므로 청구주장은 일응 이유 있는 것으로 보여 진다.

이건 심사청구는 심리결과, 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.