양도자산의 취득가액을 환산가액으로 결정하는 경우 필요경비는 그 환산가액과 개산공제액만을 공제하도록 규정되어 있으므로 양도비용은 필요경비에 산입할 수 없음
양도자산의 취득가액을 환산가액으로 결정하는 경우 필요경비는 그 환산가액과 개산공제액만을 공제하도록 규정되어 있으므로 양도비용은 필요경비에 산입할 수 없음
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 2004.11.30. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지 번지 토지 55.035m2 및 주택건물 72.38m2(2003.12.17. 취득, 이하 토지 및 주택건물을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 청구외 박○○ 외 1인에게 양도하고 2005년 1월 쟁점주택에 대한 양도소득세를 양도가액은 실거래가액(330,000천원)으로, 취득가액은 환산가액(278,603,044원)으로, 기타 필요경비에 소득세법시행령 제163조 제6항 의 금액(취득시 기준시가의 3%, 이하“개산공제액”이라 한다)과 양도비용 10,00천원(이하 “쟁점양도비용”이라 한다)을 계상하여 양도차익으로 29,432,526원을 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점양도비용은 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 계산하였으므로 양도가액에서 공제할 필요경비가 아니라고 보고 쟁점주택에 대한 양도소득세를 경정하여 2005.3.4. 청구인에게 2004과세연도양도소득세 8,885,140원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.16. 이 건 심사청구 하였다.
양도비는 “취득과 관련된 양도비”(중개수수료 등의 취득시 필요경비를 취득비용이라 표현하지 아니하고 앙도비라고 표현한 듯함)와 “양도와 관련된 양도비”로 나누어지는바, 처분청은 쟁점양도비를 취득시 양도비로 오인하여 필요경비 불산입하였으나, 쟁점양도비는 쟁점주택의 양도시 지출한 중개수수료이므로 필요경비에 산입하여야 한다.
소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은법시행령 제163조 제6항 제1호 및 제2호에 의하면 양도자산의 취득가액을 환산가액으로 결정하는 경우 필요경비는 그 환산가액과 개산공제액만을 공제하도록 규정되어 있으므로 쟁점양도비용은 필요경비에 산입할 수 없다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득하액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문,, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받츤 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3할의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000. 12. 29 개정)
⑤ 취득에 소요된 실지 거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설)
⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30 신설)
⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 18 개정) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① ~ ⑤ 생략
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정)
1. 토지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
2. 건물 (1997. 12. 31 개정)
1. 청구인은 쟁점주택을 2003.12.17. 취득하여 204.11.30. 양도하여 쟁점주택은 1년 미만 단기양도자산으로 실지거래가액 과세대상임이 처분청이 제출한 쟁점주택의 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.
2. 청구인은 쟁점주택의 양도소득세 신고를 하면서 양도가액을 실지거래가액인 330,000천원으로, 취득가액을 환산가액인 278,603,044원으로(당심 공무원이 청구인에게 문의한 바, 쟁점주택을 교환으로 취득하여 실거래가액을 적용할 수 없었다고 함), 기타 필요경비에 쟁점주택의 개산공제액과 쟁점양도비용을 합하여 신고하였음이 처분청이 제출한 쟁점주택의 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.
3. 청구인은 쟁점양도비용이 쟁점주택의 양도시 지출한 중개수수료이므로 필요경비에 산입하여야 한다는 주장인바, 이에 대하여 살펴본다. 전시 소득세법 제97조 제3항 제2호 에 의하면 『제1호외의 경우(취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 이외의 경우, 이 건의 경우도 포함)의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문(기준시가에 의한 취득가액), 동호 다목(매매사례가액, 감정가액, 환산가액), 제7항(거주자가 전소유자의 부동산양도 예정신고 또는 확정신고에 있어서 인감증명서를 제출하여 확인한 가액) 또는 제114조 제5항의 금액(매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액))에 자산별로 대통령령이 정하는 금액(개산공제액)을 가산한 금액』만을 필요경비에 산입하도록 규정되어 있다. 다시 말하면, 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우에만 취득가액외에 자본적 지출액, 양도비 등을 필요경비에 산입할 수 있고, 취득가액을 기준시가나 환산가액으로 계산하는 경우에는 취득가액과 개산공제액만을 필요경비에 산입하도록 규정되어 있다. 따라서 처분청이 전시 관련 법규정에 의하여 쟁점양도비용을 필요경비불산입한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.