부동산 매매시 거래대금전부를 양도당시 실지거래가액으로 본 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 620.7㎡ 및 위지상 모텔건물 1,811.03㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)을 2001.8.21. 정○○로부터 ‘임의경매로 인한 낙찰’로 취득하여 2001.8.23. 이○○에게 양도하고, 양도가액은 857백만원 취득가액은 856,700천원으로 하여 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도차손 49,388,600원을 신고하였다. 처분청은 이에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여 양도가액을 14억원으로 확인하고 2005.1.15. 2001년 귀속 양도소득세 308,417,950원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 양수인으로부터 수령한 14억원 전체가 쟁점 부동산의 양도가액이 아니고, 그 중 950백만원만이 쟁점부동산 양도가액이며 나머지 450백만원은 쟁점 부동산 내의 지하 유흥업소 접대부 선불금 350백만원(이하 ‘쟁점금액①’이라 한다)과 종업원 숙소전세금 1억원(이하 ‘쟁점금액②’라 한다)의 합계금액이라고 주장하면서, 계약서와 은행서류상에 쟁점금액①과 쟁점금액②를 언급하지 않은 것은 아가씨에 대한 선불금은 그 개념자체에 불법의 요소가 상당하여 법원에서 반환소송조차 문제가 되는 경우가 많은 현실이고, 은행 대출서류의 경우에도 유흥업소 관련 대출은 또 다른 규제의 대상이 될 소지가 있는 상황이므로 쟁점부동산 매매와 직접 관련이 없는 이러한 내용을 첨가할 이유가 없었으며 조사관에 대하여 적극적으로 먼저 밝힐 이유가 없었다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 이러한 점을 감안하지 않고, 취득자의 쟁점 부동산 취득과 관련된 은행융자금이 14억원이라는 점에 기초하여 산정한 처분청의 양도소득세 부과처분은 부당하다.

처분청은 탈세제보에 의한 양도소득세 실지조사를 실시하면서, 취득자 이○○로부터 취득부동산의 대금지급을 위하여 ○○은행 ○○지점에서 기업운전자금명목으로 14억원을 대출받아 매매대금으로 지급하였다는 내용의 문답서를 징취하였으며, 그 과정에서 실제 취득가액은 950백만원이라고 매매계약서 등을 제시하며 진술하였으나 취득자 이○○의 진술내용 및 제시한 관련서류 검토한 바, 제시한 부동산매매계약서상 부동산명도일(2004. 8. 23)과 계약서 작성일(2001. 8. 10) 및 부동산등기부상 소유권이전일(2001. 8. 23)이 상이한 점 등으로 미루어 보아 부동산매매대금을 조작하여 최근에 작성한 매매계약서로 판단되며, 쟁점금액①과 쟁점금액②가 포함되었다면 이에 대한 내용이 언급되어 있어야 함에도 불구하고 전혀 언급이 없으며, 매매대금에 쟁점금액①과 쟁점금액②가 포함되어 있다는 주장에 대하여 검토한 바, 2002.11.26. 양수인으로부터 두 번째 문답서를 작성할 때 첫 번째 문답에서 언급하지 않았던 쟁점금액①과 쟁점금액②가 매매대금 14억원에 포함되어 있다며 은행전표 및 숙소계약서사본, 선불금 내역이 기재된 서류 등을 제시하였는바, 1차 문답시에는 모텔인수 후 건물수리비용 용도로 지급하였다고 한 적이 있으나 2차 문답서 작성 때는 취득가액에 쟁점금액①과 쟁점금액②가 포함되어 있다고 진술을 번복하였으며 이런 점으로 보아 진술의 일관성이 결여되고 있으며, 취득자 이○○가 지하유흥주점에 대하여 실질적인 동업자 관계에 있다는 주장에 대하여 검토한바, 쟁점부동산 취득일(2001. 8. 23) 이전부터 지하유흥주점은 2001. 2. 22 ~ 2002. 10. 2까지 박○○가 운영하였으며 2002. 10. 15 이후 추○○ 명의로 운영되고 있음이 확인되어 모텔지하 유흥주점은 취득자 이○○와 무관하며, 양수인 이○○가 제시한 관련서류(차용증 복사본 3매, 인수계약서 사본, 선불금지급내역 등)의 원본을 요구하였으나 문답서 작성이 종료될 때까지 제시하지 않았으며, 또한 3회에 걸친 문답서 작성시까지 지하유흥주점을 동업하였다는 언급은 전혀 없었으므로 제시된 서류 복사본들은 최근 조사가 진행되자 사후에 조작된 것으로 추정되어 전혀 근거 없는 주장이다. 상기와 같은 사유로 취득자의 진술내용에 일관성이 결여되고, 쟁점금액①과 쟁점금액②가 포함됐다는 주장은 양도가액을 낮춰보려는 의도가 분명하므로 청구인에게 부과한 본 건 양도소득세는 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가액 14억원에 쟁점금액①과 쟁점금액②가 포함되었는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 관련법령은 다음과 같다.

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정)

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것 을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생 하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 쟁점부동산인 토지와 건물 등기부등본에 의하면 청구인은 2001.8.21. 전 소유자 정○○로부터 ‘임의경매로 인한 낙찰’로 취득하여 2001.8.23. 이○○에게 매매하였고, 취득자 이○○는 2001.8.23. 쟁점 부동산을 담보로 주식회사 광주은행 순천지점에 채권최고금액 1,680백만의 근저당권을 설정하여, 2001.8.23. 설정비용 41,281,700원과 1,350백만원 합계 1,391,281,900원을 수표로 인출하였음이 은행 ‘종합전표’에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인이 심사청구시 제출한 매매계약서를 보면, 쟁점부동산의 매매대금은 950백만원으로 계약금 5천만원은 계약일인 2001.8.10.에 지급하고 잔금은 9억원으로 지불일이 명시되지 않았고, 부동산 명도일은 2004.8.23.로 기재되어 있으며, 계약서 용지는 표준양식으로 부동산매매계약서에 인쇄된 조건 외에는 다른 조건이 표시되어 있지 않으며 부동산 중개인 해당란은 빈칸으로 남아 있다.
• 다) 국세통합전산망에 의한 지하 유흥주점의 운영실태는 다음과 같다. 사업자번호 대표자 과세유형 과세유형 개업일자 폐업일자 비고 1 000-00-00000 장○○ 간이 유흥주점 96.10.20 97.12.30 2 000-00-00000 서○○ 일반 유흥주점 98.03.16 99.07.28 3 000-00-00000 이○○ 일반 유흥주점 99.08.01 99.10.31 4 000-00-00000 정○○ 일반 유흥주점 99.08.01 99.12.31 5 000-00-00000 이○○ 일반 유흥주점 99.11.01 01.02.23 6 000-00-00000 박○○ 간이 유흥주점 01.02.22 02.10.02 7 000-00-00000 추○○ 일반 유흥주점 02.10.15 05.04.27 8 000-00-00000 이○○ 일반 유흥주점 05.04.28 현재
• 라) 청구인의 양도소득세 신고서에 의하면 양도가액 857백만원, 취득가액 856,700천원 및 필요경비 49,688,600원으로 하여 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차손 49,388,600원을 신고하였다.

2. 판 단

• 가. 14억원을 수수하였다는 사실에 대하여는 청구인이나 처분청 모두 다툼이 없으며 그 금액 중에 쟁점금액①과 쟁점금액②가 포함되어 있는지를 살펴보면, 취득자 이○○는 조사공무원과 3차례에 걸쳐 문답서를 작성하면서 1차 때에 언급이 없었던 쟁점금액①과 쟁점금액②를 2차 문답 때부터 진술하면서도 진술내용을 입증해 줄 수 있는 입증자료를 제출하지 않았고, 제출한 매매계약서에서는 계약일을 2001.8.10.로 기재하고 토지와 건물의 등기부등본상 소유권이전일인 2001.8.23.인데 쟁점부동산 명도를 3년 후인 2004.8.23.로 기재하였다는 것은 계약서의 신빙성을 떨어뜨리는 것이며, 쟁점금액①과 쟁점금액②의 합계 450백만원이 14억원 중에서 차지하는 비율이 32%로 계약서의 중요한 내용일 것임에도 이를 매매계약서에 명시하지 않았다는 것은 사회통념상 납득하기 어렵다 할 것이다.
• 나. 또한 ‘예금거래 실적 증명서’을 제시하면서 쟁점금액①과 쟁점금액② 관련 대여금을 정○○로부터 회수한 것이라는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점 부동산을 2001.8.21. 경락을 원인으로 취득하여 같은해 8.23. 이○○에게 곧바로 양도한 점, 정○○가 지하 유흥주점을 운영한 사업기간이 1999.8.1.～1999.12.31이라는 점, 정○○로부터 입금된 금액이 1999.2.6～2001.2.5. 기간 적게는 40만원에서부터 많게는 5천만원까지 70회에 걸쳐 320,900천원을 수령했다는 점은 청구인의 부동산 소유기간과 정○○로부터의 송금액 입금기간 및 정○○의 사업기간이 시차적으로 맞지 않아, 쟁점금액①과 쟁점금액②의 관련대여금을 회수한 것이라고 확인할 수 없고, 설사 대여금 중에서 320,900천원을 회수하였다고 한다면 양도당시 동금액을 고려했어야 할 것이나 그러한 내용의 흔적이 없으며, 입금된 금원이 비영업대금 대여와 관련된 것인지는 별론으로 하더라도 회수한 320,900천원의 원금을 언제, 어떻게 대여하였는지 객관적인 증빙을 제시하지 아니한 채 입금된 금원을 쟁점금액①과 쟁점금액②의 관련된 대여금 회수액이라는 청구주장은 사리에 맞지 않는 것으로 보인다.
• 다. 청구인은 접대부 선불금 지급 및 종업원 숙소 마련 등 영업외적 일을 담당하면서 동업형태로 유흥주점을 운영하였다고 주장하고 있으나, 청구인이나 후 취득자 이○○가 유흥주점 운영에 관여하였다면, 부가가치세법상의 사업자등록 또는 다른 법에서 인정하고 있는 권리의무관계의 존재를 증명할 수 있는 다른 장치가 있는 것이 통상적일 것이나 이 점에 대하여 청구주장과 관련인들의 진술 내지 사실확인서 외에는 다른 증빙이 없어, 위에서 설시한 청구주장의 불합리한 점들을 정당화시키기는 못할 것으로 이 건 부과처분은 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.