부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실가 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2005.1.6 청구인에게 고지한 2002년 과세연도분 양도소득세 22,593,440원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1988.7.18 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○동 ○호(전용면적 80.83m 2 로서, 이하 “쟁점아파트” 라 한다)를 2002.1.29 양도하고 2002.1.26 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 13,396,648원을 예정신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점아파트단지가 재건축사업승인일(2002.10.31) 이후에 양도되었기 때문에 부동산양도가 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 2005.1.6 청구인에게 2002년 과세연도분 양도소득세 22,593,440원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.2 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 2001.12.24 쟁점아파트를 양도하기로 계약한 후 2002.1.15 동 매매 계약서를 근거로 처분청에 부동산양도신고를 하고, 2002.1.26 처분청의 민원실공무원이 기준시가로 계산하여 작성한 예정신고서로 양도소득세를 신고ㆍ납부하였는데, 처분청은 『재건축사업승일롭부터 재건축아파트의 사용검사필증교부일까지 양도된 것은 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것(재산46014-20 2001.2.1 및 서면4팀-1658, 2004.10.19)의 예규를 들어 청구인이 부동산을 양도한 것이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이라 하면서 실지거래가액으로 이 건 부과처분을 하였으나, 처분청이 근거로 삼은 위 예규들은 명확한 법령에 근거를 둔 것이 아닌 실무의 편의성을 위한 해석일 뿐 당시 처분청의 직원이 상당한 법적근거에 의해 기준시가로 계산한 것이 명확할 뿐만 아니라 청구인이 이를 믿고 성실히 신고ㆍ납부하였는데도 3년이나 지나서 이를 번복하여 실지거래가액으로 과세한 이 건 부과처분은 부당하다.

청구인은 쟁점아파트를 재건축사업승인일(2000.10.31) 이후인 2002.1.29 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 소득세법 제96조 제1항 단서규정에 의거 실지거래가액으로 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 재건축사업승인일 이후에 철거되지 아니한 상태에서 쟁점아파트를 양도한 경우 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실가 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 소득세법령은 다음과 같다. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 같은법 제96조 【양도가액 】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

5. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트를 1988.7.18 취득하였고, 동아파트단지에 대하여 2000.10.31 재건축사업승인이 난 상태에서 2002.1.29 양도한 사실에는 다툼이 없고, 또한, 처분청이 제시하는 서류에 의하면, 청구인은 쟁점아파트 양도당시 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○동 ○호를 소유한 1세대2주택 보유자로 나타나는 점으로 보아 쟁점아파트의 양도가 부동산의 양도에 해당한다 하더라도 1세대1주택 비과세특례를 적용할 수 없는 점에는 청구인도 다툼이 없고, 다만, 쟁점아파트의 양도가 소득세법 제94조 제1항 제1호 규정의 부동산을 양도한 것으로 볼 것인지, 같은조항 제2호 가목 규정의 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 볼 것인지에 대하여 다투고 있어, 이를 살펴본다.

1. 주택재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 의 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이 되며, 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다.(재경부 재산세과-1730, 2004.12.30 같은 뜻임)

2. 청구인이 제시하는 쟁점아파트의 건축물관리대장에 의하면, 쟁점아파트는 2002.11.18 철거된 것으로 나타나고, 한편, 처분청이 이 건 부과처분을 하면서 그 실기 양도가액(250,000,000원)의 근거로 삼은 2001.12.24자 양도계약서에 의하면, 매매대금은 250,000,000원으로 하고, 계약시 25,000,000원, 2002.1.15 중도금 80,000,000원, 2002.1.29 잔금 145,000,000원을 지불하기로 하면서 그 특약사항에서 “매매대금에는 전세보증금 65,000,000원이 포함되어 잔금시 공제하여 정산하고 전세계약은 승계받기로 한다” 고 기재되어 있음을 볼 때 당시 쟁점아파트는 철거되지 아니한 상태에서 양도 전후에도 세입자가 계속 거주하고 있었던 것으로 보인다.

3. 따라서, 쟁점아파트단지가 2000.10.31 재건축사업승인으로 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정이 되었다 하더라도 쟁점아파트의 양도당시 쟁점아파트는 철거되지 아니하고 세입자가 거주용으로 사용하고 있었던 것으로 나타나므로 처분청이 청구인의 쟁점아파트의 양도에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의거 추가 고지한 이 건 부과처분은 잘못이라 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.