소유권환원등기를 하지 못한 경우 양도에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2004.4.6. 청구인에게 결정․고지한 2003년 과세연도 양도소득세 63,163,240원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 5필지 소재 토지 1,813.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 장○○(이하 “매수인” 이라 한다)에게 2003.5.21. 430,000,000원에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하고, 매매대금은 2003.5.31. 200,000,000원, 2003.10.30. 230,000,000원 받기로 별도 합의서를 작성한 후 2003.6.4. 쟁점토지에 대한 소유권을 이전하여 주었으나, 매수인이 매매대금을 지불하지 아니하여 매매계약을 해제하였음에도 소유권을 이전해 주지 아니하여 2003.8.27. ○○지방법원에 소유권이전등기의 말소등기절차 이행의 소 및 소유권이전등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시의 소(사건 203가단17842)를 제기하여 2004.7.9. 매수인이 소유권이전등기 말소등기절차를 이행하라는 법원의 판결이 있었으나 매수인의 채권자인 주식회사 ○○종합건설에 대한 소유권이전등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시의 소는 기각되어 가압류권자인 주식회사 ○○종합건설이 등기이전에 대한 승낙 의사표시를 하지 아니하여 소유권 이전에 대한 말소등기절차를 이행하지 못하였다. 처분청은 청구인이 2003.6.4. 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 아니한 사실을 양도소득세 과세자료전에 의하여 확인하고 2004.4.6. 청구인에게 양도소득세 63,163,240원을 예정․결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.15. 경정청구와 2004.12.7 이의신청을 거쳐 2005.3.23. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 2003.5.21. 쟁점토지를 매매하기로 매수인과 부동산매매계약을 체결하고, 2003.6.4. 소유권이전등기를 해 주었음에도 매수인이 매매대금을 지불하지 아니하고 계약을 위반하여 2003.7월 매매계약 해제 통보를 함으로서 매매계약이 해제되어 매수인에게 소유권이전등기를 말소해 줄 것을 요청하였으나 이에 응하지 아니하여 2003.8.27. ○○지방법원에 소유권이전등기의 말소등기절차이행 청구의 소를 제기하여 2004.7.9. 매수인에게 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행하라는 승소 판결을 받았으나
• 나. 매수인의 채권자인 주식회사 ○○종합건설이 매수인 명의로 소유권이전등기가 되어있는 쟁점토지에 가압류를 경료하여 등기이전에 대한 승낙를 받지 못하여 소유권 환원등기만 하지 못하였을 뿐
• 다. 쟁점토지의 매매계약이 해제되었고 소유권이전등기의 말소등기절차 이행의 소에 대한 법원 판결의 기판력에 따라 사실관계가 확정된 것이므로 쟁점토지에 대한 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

부동산 매매거래에 있어 매매원인 무효의 소로 인하여 매매사실이 원인 무효 판시되어 소유권이 환원될 경우에는 양도에 해당되지 아니하나, 실제로 말소청구가 이루어지지 않고 소유권이전등기가 환원되지 않는 한 등기부상의 소유자에게 그 등기의 효력이 지속되므로 쟁점토지의 등기부상의 소유권이전에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산 양도 후 매수인의 계약위반으로 매매계약이 해제되어 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 법원의 판결이 있었으나 가압류권자의 승낙을 받지 못하여 환원등기를 하지 못한 경우 양도소득세 부과처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있
• 다. 나. 관련법령 등

○ 소득세법 제4조 【소득 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정)

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

○ 소득세법 기본통칙 88-2【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.

○ 부동산등기법 제171조 【이해관계있는 제3자가 있는 때】 등기의 말소를 신청하는 경우에 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에는 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다.

○ 국심2002서3220, 2003.04.01. 계약해제의 소급효로 인하여 처음부터 재화의 공급이 없었던 셈이 되므로, 처분청이 계약해제로 인한 부가가치세를 환급하라는 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다.

○ 국심2000중532, 2000.10.23. 상가분양대금 중 잔금미청산 상태에서 입점했다가 과세관청의 부과처분 전에 분양계약을 해지한 경우, 재화의 공급은 처음부터 없었던 것으로 보아야 하므로 그 입점시점을 수입시기 및 공급시기로 본 처분은 부당함.

○ 대법원2001다21441, 2001.06.29. 계약의 해제권은 일종의 형성권으로서 당사자의 일방에 의한 계약해제의 의사표시가 있으면 그 효과로서 새로운 법률관계가 발생하고 각 당사자는 그에 구속되는 것이므로, 일방 당사자의 계약위반을 이유로 한 상대방의 계약해제 의사표시에 의하여 계약이 해제되었음에도 상대방이 계약이 존속 함을 전제로 계약상 의무의 이행을 구하는 경우 계약을 위반한 당사자도 당해 계약이 상대방의 해제로 소멸되었음을 들어 그 이행을 거절할 수 있다

○ 국심87부1789, 1987.12.29. 가장매매 또는 원인무효에 의한 부동산소유권이전등기 말소청구의 소에서 승소 판결했을지라도 실제로 말소등기가 이루어지지 않고 있는 한 등기부상의 소유자에게 그 등기의 효력이 지속되므로 등기부상의 소유권 이전에 따른 양도세 과세처분 정당함.

○ 대법원 97다33997 1999.02.05. 전세권자가 전세권설정자에 대하여 그 전세권설정등기이 말소의무를 부담하고 있는 경우라면, 그 전세권을 가압류하여 부기등기를 경료한 가압류권자는 등기상 이해관계 있는 제3자로서 등기권리자인 전세권설정자의 말소등기절차에 필요한 승낙을 할 실체법상의 의무가 있다.

○ 대법원 79다847, 1979.07.10. 부동산에 관한 소유권이전등기말소의 확정판결이 있었다고 하더라도 그 판결전에 실시된 가압류나 강제경매채권자를 그 판결에 기한 등기말소절차에 있어서의 승낙의무있는 이해관계인이라고는 할 수 없다

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 2003.5.21. 청구외 이○○, 최 ○○○가 건축중인 다가구주택의 현공정 상태에서 공사에 대한 모든 권리․의무와 함께 쟁점토지를 430,000,000원에 매도하기로 매수인과 부동산매매계약을 체결하고 매매대금 중 중도금 200,000,000원은 2003.5.31, 잔금 230,000,000원은 공사완료 후(2003.10.30) 받기로 한 사실이 『부동산매매계약서』 및 합의서에 의하여 확인되며, 쟁점토지를 매수인에게 2003.6.4. 소유권 이전해 준 사실이 토지등기부등본에 의하여 확인된다.
• 나) 처분청은 청구인이 2003.6.4. 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 아니한 사실을 확인하고 2004.4.6. 청구인에게 양도소득세 63,163,240원을 결정․고지한 사실이 양도소득세 결정결의서 및 국세통합전산망의 양도소득세 결정결의 이력 및 납세자별 고지내역 조회결과 확인된다.
• 다) 청구인은 매수인이 쟁점토지의 매매에 따른 매매대금을 지급하지 아니하여 매매계약이 해제되었음에도 매수인이 등기환원을 해주지 아니하여 2003.8.27. ○○지방법원에 소유권이전등기 말소등기절차 이행 의 소와 함께 매수인에 대한 채권자로 쟁점토지에 가압류를 경료한 주식회사 ○○종합건설에게 말소등기에 대한 승낙의 의사표시 청구의 소를 제기하여 2004.7.9. 『매수인은 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 승소 판결과 주식회사 ○○종합건설에 대한 승낙의 의사 표시에 대한 청구는 기각한다』는 판결을 받았고, 동 판결은 2004.8.2. 확정된 사실이 ○○지방법원 사건 2003가단17842(소유권말소등기 등)의 판결문과 판결확정증명원에 의하여 확인된다.
• 라) 쟁점부동산의 소유권에 관한 변동사항은 등기부등본에 의하여 아래와 같이 확인된다. 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권이전 1977.09.01. 1977.5.2. 매매 소유자 유○○ 소유권이전 2003.06.04. 2003.5.24. 매매 소유자 정○○ 가압류 2003.07.11. 2003.7.9.

○○지방법원 (2003카합430) 청구금액 482백만원 채권자: ㈜○○종합건설 가처분 2003.09.05. 2003.9.2.○○지방법원의 가처분결정 (2003카합553) 피보전권리: 소유권이전 말소등기청구권등 채권자: 유○○

• 마) 청구인은 쟁점토지에 대한 매매계약이 해제되어 매수인이 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결을 받았으나, 쟁점토지에 2003.7.11. 가압류를 경료한 청구외 주식회사 ○○종합건설이 등기말소절차의 승낙를 하지 아니하여 부동산등기법 제171조 의 규정에 의하여 소유권이전 등기의 말소등기절차를 이행하지 못하고 있는 것으로 확인된다.

2. 판 단

• 가) 쟁점토지의 소유권이 매수인 명의로 등기이전 되었으나 매매대금의 수수가 이루어지지 않았으며 매수인이 쟁점토지에 대한 소유권 환원등기를 이행하지 아니하여 청구인의 소유권이전 말소등기의 소에 의하여 매수인이 소유권이전등기 말소등기를 이행하라는 법원의 판결에 의하여 쟁점토지의 매매계약이 실질적으로 해제되었음이 확인되고 있으나,
• 나) 쟁점토지의 가압류권자인 주식회사 ○○종합건설의 승낙을 받지 못하여 부동산등기법 제171조 의 규정에 의하여 소유권 환원등기를 하지 못하여 쟁점토지의 소유권이 매수자 명의로 되어 있기는 하나 쟁점토지가 매수인에게 양도되지 않은 것으로 확인되는 현 시점에서 양도소득세를 과세하기 보다는 청구인과 매수인 및 가압류권자 간에 쟁점토지의 소유권변동이 확정된 후에 그 거래의 실질에 따라 과세하여야 할 것으로 보인다. 따라서 처분청이 청구인에게 부과한 양도소득세는 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.