청구인의 경우 실지거래가액이 아닌 환산한 취득가액으로 양도차익을 산정하였는바, 취득가액 이외의 필요경비는 취득당시의 토지ㆍ건물 기준시가에 3%만을 공제함이 타당하므로, 중개수수료를 필요경비에 불산입함
청구인의 경우 실지거래가액이 아닌 환산한 취득가액으로 양도차익을 산정하였는바, 취득가액 이외의 필요경비는 취득당시의 토지ㆍ건물 기준시가에 3%만을 공제함이 타당하므로, 중개수수료를 필요경비에 불산입함
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 2004.11.30. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 소재 ○○빌라 ○호(이하 토지 및 건물을 “쟁점주택”이라 한다)를 청구외 박○○과 김○○(이하 위 2명을 “매수인”이라 한다)에게 양도하였다. 2005.01.10. 청구인이 쟁점주택에 대한 양도소득과세표준 예정신고시, 양도가액을 330,000,000원으로, 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산사액으로, 취득당시 쟁점주택 토지 및 건물 기준시가의 100분의 3인 2,229,104원(이하 “개산공제액”이라 한다)과 양도시 지급한 부동산중개수수료 10,000,000원(이하 “쟁점중개수수료”라 한다), 합계 12,229,104원을 필요경비로서 양도가액에서 공제하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 양도소득 과세표준에 대하여 쟁점중개수수료를 필요경비 불공제 하여, 2005.03.03. 청구인에게 양도소득세 1,620,000원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.03.18. 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점중개수수료는 취득가액에 대한 중개수수료가 아니라 쟁점주택 양도시 지급한 부동산중개수수료이므로 필요경비를 부인당할 아무런 이유가 없다. 거래 성사가 어려웠던 여러 명이 소유한 공동주택의 일괄매매에 따른 중개인의 경험적ㆍ기술적인 서비스에 대한 대가이므로 과세자료로 활용하면 될 뿐임에도 쟁점중개수수료의 지급사실 자체를 부인한 것은 부당하다. 이는 처분청이 양도와 관련한 양도비를 취득과 관련한 양도비로 오인한 것으로 보여지는 바, 이 건 부과처분을 취소하여야 한다.
쟁점중개수수료를 필요경비로 공제해 달라고 주장하나, 소득세법 제97조 제1항 에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 경우 취득가액은 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 환산가액으로 하도록 규정되어 있고, 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 및 제2호에서, 양도자산의 필요경비는 소득세법 제99조 제1항 의 규정에 의한 취득당시 토지ㆍ건물 기준시가의 3%를 공제하도록 규정되어 있다. 따라서 청구인의 경우 실지거래가액이 아닌 환산한 취득가액으로 양도차익을 산정하였는 바, 취득가액 이외의 필요경비는 취득당시의 토지ㆍ건물 기준시가에 3%만을 공제함이 타당하므로, 쟁점중개수수료를 필요경비 불산입한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. (삭제)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114호 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(괄호 생략)
1. 청구인이 1987.04.23. 쟁점주택을 취득한 사실이 등기부등본에서 확인되며, 동 주택에 대하여 2004.09.06. 매수인과 330,000,000에 매매하기로 하는 계약을 체결하여 2004.11.30. 잔금을 수령하고, 양도시 부동산중개수수료로서 10,000,000원(“쟁점중개수수료”)을 지급하였음이 청구인이 제출한 빌라매매계약서, 매수인의 거래사실확인원, ○○공인중개사사무소 청구외 김○○가 발생한 쟁점중개수수료 영수증 사본에 각각 나타나고 있다.
2. 쟁점주택은 소득세법 제96조 제1항 제6의2호에 의한 지정지역에 소재하고 있어 양도가액을 실지거래가액으로 신고하여야 하는 주택으로서, 청구인이 2005.01.10. 쟁점주택의 양도소득 과세표준신고시 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산가액으로, 취득가액 이외의 필요경비를 개산공제액 2,229,104원과 쟁점중개수수료 10,000,000원, 합계 12,229,104원으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였으며, 처분청이 2005.03.03. 쟁점중개수수료 10,000,000원을 필요경비 불산입하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 양도소득 과세표준신고 및 자진납부계산서사본 및 국세통합전산망 조회자료에 의해 각각 확인된다.
3. 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입하여야 하는지 여부를 제외하고는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 【다음 쟁점에 대하여 살펴본다.】 소득세법 제97조 제1항 에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액, 자본적 지출액, 양도비를 양도가액에서 필요경비로 공제하도록 규정하고 있고, 또한 소득세법 제97조 제3항 제1호 에서 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 필요경비는 취득에 소요된 실지거래가액에 자본적 지출액과 양도비 등을 가산하도록 규정하고 있는 반면, 같은 법 제97조 제3항 제2호에서 취득가액을 기준시가, 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 경우에는 필요경비는 위의 기준시가 등에 의한 취득가액에 소득세법시행령 제163조 제6항 에 의한 토지 및 건물의 취득당시 기준시가의 100분의 3을 곱한 금액을 가산한 금액으로 하도록 되어 있다. 청구인은 처분청이 쟁점주개수수료를 취득과 관련한 양도비로 오인하여 필요경비 불산입 하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점주택의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 신고하였는 바 청구인이 필요경비로서 공제할 비용은 소득세법 제97조 제3항 제2호 에 의하여 환산 취득가액에 취득당시 기준시가의 100분의 3에 해당하는 금액만을 가산한 금액이라야 할 것이다. 그렇다면, 청구인이 쟁점주택의 양도소득 과세표준신고시, 취득가액을 환산가액으로 신고하면서 개산공제액과 쟁점중개수수료를 양도비로 공제한데 대하여 처분청이 쟁점중개수수료를 필요경비 불산입하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.