양도소득세 무신고시 기준시가로 과세한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2000.9.7 청구외 ○○○로부터 취득한 서울시 송파구 ○○○동 ○○○ ○단지아 파트 제○○○동 제○○○호 대지 21.903㎡ 및 건물 59.74㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2003.5.13 청구외 ○○○에게 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하여 처분청은 2004.11.1 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세 18,266,180원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.7 이의신청을 거쳐 2005.3.9 이건 심사청구를 하였다.

청구인은 2000.9.7 쟁점아파트를 149,000천원에 취득하여 2003.5.13 청구외

○ ○○에게 1 52,000천원에 양도하였고 이에 대한 취득세 및 등록세 4,800천원을 공제 하면 양도차익 이 없는데도 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 과 잉금지원칙에 위배되 어 부당하다.

청구인은 쟁점아파트의 양도와 관련하여 실지거래가액의 의하여 양도차익을 계산하 기 위하 여는 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 증명하는 서류와 함께 양도소득 세확 정 신고기한까지 신고하여야 하나 청구인은 양도소득세확정 신고를 하지 아니하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세 한 처 분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세 무신고에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

○ 소득세법 제97조 【양도가액의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당 시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 【 이건 사실관계에 대하여 살펴본다 】 1) 청구인은 쟁점아파트를 청구외 ○○○로부터 2000.9.7 취득하였다가 2003.5.13 청구외 ○○○에게 양도하였음이 등기부등본과 매매계약서등에 의해 나타난다. 2) 청구인이 주장하는 취득당시와 양도당시의 쟁점아파트와 관련 등기부상 가압류 및 근저 당설정의 내용과 전세보증금에 대한 내역은 【 표1 】취득․양도가액 관련내용과 등기부등본상의 기재내용 과 같
• 다. ‘00.9.7 취득가액 관련내용 ‘03.5.13 양도가액 관련내용 기 간 구 분 금 액 채권자 기 간 구 분 금 액 채권자 ‘97.10.17- ‘00.12.19 근저당권 13,000,000 한국주택 은행 ‘00.12.15- ‘03.05.13 근저당권 85,000,000 농협중앙회 ‘98.07.16- ‘00.12.19 근저당권 30,000,000 장은신용 카드 ‘01.02.02- ‘03.05.02 근저당권 30,000,000 신 원 식 ‘98.08.19- ‘00.12.15 전세보증금 65,000,000 박 정 서 ‘00.06.09- ’00.12.19 가압류 15,163,356 농협중앙회 ‘00.08.03- ‘00.12.19 가압류 20,200,273 농협중앙회 잔금일 현 금 5,636,371 잔금일 현 금 37,000,000 합 계 149,000,000 합 계 152,000,000 표1 】취득 ․ 양도가액 관련내용과 등기부상의 기재내용 3) 청구인이 주장하는 양도시의 내용에는 전세보증금이 없는 것으로 나타나고 있으나, 쟁점아파트의 취득자인 청구외 ○○○은 2001.1.2부터 쟁점아파트에서 거주하고 있는 것으로 주민등록초본에 의해 확인되며, 쟁점아파트의 매수자 ○○○의 2004.11.29자 확인서에서 쟁점아파트는 부동산담보대출을 많이 받아 정상적인 임대차계약을 할 수 없어 5,000천원을 지불하고 2년 동안을 살기로 하고 2000.12.20 에 입주하였다고 기술하고 있다.

4. 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 2000.8.21 계약당시 거래시세는 138,000천원～145,000천원, 2003.4.12 부동산매매계약서상의 양도가액은 152,000천원인 반면 국세청 공동주택 거래시가 내역조회에서 국세청 공동주택 거래 시가 내역조회에서 거래시세는 210,000천원～230,000천원으로 매매평균가는 220,000천원으로 나타나고 있다. 【 이건 쟁점에 대하여 살펴본다 】 1) 청구인이 쟁점아파트의 취득가액과 양도가액에 대하여 거래상대방의 인감이 첨부된 확 인서와 부동산매매계약서를 증빙으로 제시하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 제시한 2000.8.21자 작성된 부동산매매계약서는 청구외 ○○○와 청구인 이 부동산 중개인 없이 당사자 간에 작성된 것으로 나타나고 있으나, 당심에서 2000.8월 당시의 쟁점아파트의 시세를 파악하고자 공동주택 거래시가 내역조회를 한바, 2000.8.05～2000.8.20

아파트의 매매하한가는 138,000천원, 매매상한가는 145,000천원으로서 부동산매매계약서상의 금액 149,000천원의 97.3% 수준으로 나타나고 있다.

• 나) 청구인이 제시한 2003.4.12자 작성된 부동산매매계약서는 청구외 ○○○과 청구인 이 중개인없이 당 사자간에 작성된 것으로 나타나고 있다. 당심에서 2003.4월 양도시점의 쟁점아 파트의 시세를 파악하고자 공동주택 거래시가 내역조회를 한바, 2003.4.5 ～2003.4.20 쟁점아파트의 매매하한가는 210,000천원, 매매상한가는 230,000천원이며 매매 평균가는 220,000천원으 로, 청구인이 제 시한 양도가액 152,000천원은 양도당시 매매평균가의 69%수 준으로 나 타나고 있다. 다) 쟁점아파트에 대한 전세보증금은 청구인이 취득시는 65,000천원으로 이를 취득시 승계한 것으로 확인되나, 양도시 청구인이 제시한 양도가액에서는 전세 보증금에 대한 내역이 없이 청구외 ○○○의 확인서에서 전세보증금 없이 5,000천원에 2년을 살기로 계약하고 입주하였다고 확인서에 기술하고 있으나 청구인이 제시한 양도가액 152,000천원과 쟁점아파트의 매매평균가 220,000천원과 의 차 이는 68,000천원으로 전세보증금 만큼의 차이를 보이고 있는 것으로 나타나고 있다. 3) 위와 같이 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 거래 증빙으로 제시하고 있는 매 매 계약서와 확인서는 쟁점아파트의 기준시가에 의해 양도차익을 산정 하여 산출한 세액이 실지거래가 액 에 의한 양도차익의 초과여부를 판단할 수 있는 신빙성 있는 증빙이라고 볼 수 없으므로 과잉금지원칙에 위배된다는 청구주장은 받아들이기 어렵고 또한 청구 인은 이건 양도소득세 확정신고 무신고자로서, 처분청 이 기 준시가에 의해 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득 세를 과세한 이건 처 분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.