양도소득세의 경우 기준시가 과세원칙인 자산을 예정신고시 실가 과세방법으로 신고한 후 확정신고시 기준시가에 의한 방법에 의하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당함
양도소득세의 경우 기준시가 과세원칙인 자산을 예정신고시 실가 과세방법으로 신고한 후 확정신고시 기준시가에 의한 방법에 의하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당함
○○세무서장이 2005. 1. 12. 청구인에게 고지한 2004년 과세연도분 양도소득세 80,772,933원의 부과처분은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○리버파크 ○○호(토지 570.296㎡ 및 건물 2,443.149㎡) 중 청구인의 지분(1/3)에 대하여 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인과 청구외 정○○, 김○○(이하청구인 등이라 한다)은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○리버파크 ○○호 상가(토지 570.296㎡ 및 건물 2,443.149㎡로서, 이하쟁점상가라 한다)를 2002. 11. 15. 공동으로 분양(각 지분 1/3)받아○○사우나라는 상호로 목욕탕업을 영위하다가 2004. 1. 7. 이를 양도하고 2004. 3. 31. 각자 실지거래가액에 의한 방법으로 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점상가의 실지양도가액인 3,520,000,000원(각자의 가액 1,173,333,000원)의 매매계약서를 첨부하고서도 당시 융자금액 2,470,000,000원의 1/3인 823,333,333원을 양도가액으로, 그 취득가액은 쟁점상가의 분양가액에 취득세 및 등록세를 합한 2,035,984,000원과 사우나시설투자비 등의 자본적지출액 3,031,575,000원의 1/3에 해당한 1,010,525,218원으로 하여 계산한 187,191,885원을 양도차손으로 하여 각자의 관할세무서에 신고하였다. 이에 대하여 청구외 정○○의 주소지관할인 ○○세무서장은 2004.9월경 청구인 등의 위 양도소득세예정신고에 대한 실지조사를 한 결과, 쟁점상가의 실지양도가액은 신고서에 첨부된 매매계약서의 가액 3,520,000,000원(각자의 가액 1,173,333,000원)으로 하고, 취득가액은 신고한 쟁점상가의 분양가액 등에 대하여서는 문제점이 없으나, 자본적지출액 중 인터리어공사비 1,056,000,000원(각자의 가액 352,000,000원) 중 실지 지급된 것으로 확인된 933,000,000원(각자의 가액 311,000,000원)만 인정하고 지급사실이 확인되지 아니한 123,000,000원(각자의 가액 41,000,000원)과 동 인테리어시설에 대한 감가상각비 계상액 175,690,000원(각자의 가액 58,563,333원)을 자본적지출액에서 차감하는 것으로 하여 양도차익 613,297,000원(각자 204,432,333원)을 계산, 청구외 정○○에게 경정하면서 청구인과 청구외 김○○의 주소지 관할세무서장에게 위 조사내용을 과세자료로 통보하자, 처분청은 2005. 1. 12. 통보내용대로 양도차익을 계산하여 청구인에게 2004년 과세연도분 양도소득세 80,772,933원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 2. 28. 기준시가에 의하여 산정한 양도차익 119,602,038원에 대한 양도소득세 46,840,815원을 납부할 세액으로 하여 확정신고서를 제출하고, 2005. 3. 16. 이 건 심사청구를 제기하였다.
처분청은 청구인등이 신고한 양도가액이 실지양도가액과 다르다는 사유로 소득세법 제96조 제1항 제5호 규정의허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등의 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우에 해당한다 하여 실지거래가액에 의하여 이 건 부과처분을 하였으나, 금천세무서에서도 조사당시 확인한 바와 같이 청구인은 예정신고시 실지 양도계약서를 첨부하고서도 착오에 의거 양도가액을 융자금액으로 오기하였을 뿐 허위계약서를 작성하여 쟁점상가를 부정한 방법으로 취득 또는 양도한 바 없어 쟁점상가는 실가 과세대상이 아니고, 또한, 위 같은조항 제6호의 규정에서 확정신고시까지 실지거래가액으로 신고할 수 있도록 규정한 것은 기준시가에 의한 과세가 억울한 경우 납세자의 권익을 보호하기 위하여 이를 구제하기 위함이지 청구인의 경우처럼 착오 기재된 신고를 이유로 실지조사에 의하여 그 부담을 확대하기 위한 규정은 아니므로 이 건 부과처분은 기준시가에 의한 세액을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.
청구인 등은 쟁점상가에 대한 양도소득세를 실가로 신고하면서 그 양도가액과 취득가액을 실지가액과 달리 신고하였으므로 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 제6호의 규정에 해당하여 실가과세대상이므로, 청구인의 주장과 같이 실가로 신고한 것을 기준시가로 과세하기 위해서는 같은법시행령 제176조의 제3항 제5호의 규정에 의하여 실지 양도가액과 취득가액이 확인되지 아니하고 적용할 매매사례가액․감정가액, 환산가액이 없을 때만 기준시가로 과세할 수 있을 것이나 이 건의 경우는 실지 양도가액과 취득가액이 모두 확인되므로 확인된 실가에 의하여 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.
① 쟁점상가를 허위계약서 작성 등의 부정한 방법으로 취득 또는 양도한 경우로 볼 수 있는지의 여부
② 허위계약서 작성 등의 부정한 방법으로 취득 또는 양도한 경우가 아니라면, 기준시가 과세대상인 쟁점상가를 실가로 예정신고한데 대하여 조사․확인된 실가로 과세한 상태에서 확정신고기간 전에 기준시가 과세로 확정신고서를 제출한 경우 기준시가에 의한 방법으로 경정할 수 있는지의 여부
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 시행령 제162조 의 2【양도가액】
② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.
1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우
4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】
① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
1. 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에관한 법률 제117조제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다.
③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다.
○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】
① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.
④ 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 제111조 【확정신고자진납부】
③ 확정신고자진납부에 있어서 제107조의 규정에 의한 예정신고산출세액, 제114조의 규정에 의하여 결정․경정한 세액 또는 제82조 및 제118조의 규정에 의한 수시부과세액이 있는 때에는 이를 공제하여 납부한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서 신설)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서감정평가법인이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
- 다. 사실관계 및 판단
1. 쟁점①에 대하여,
- 가) 처분청이 제시하는 청구인의 쟁점상가에 대한 2004. 3. 31.자 자산양도차익예정신고서와 그 첨부서류에 의하면, 신고서에 첨부된 매매계약서상의 매매가액은 3,520,000,000원인데도 융자금으로 기재되어 있는 2,470,000,000원의 1/3인 823,333,333원을 신고서에 양도가액으로 기재한 것으로 나타나고, 그 취득가액 등의 증빙으로 토지 1,267,688,616원, 건물 768,296,131원 및 시설장치 1,031,330,639원의 합계 3,067,315,386원이 계상되어 있는○○사우나의 2002. 12. 31. 현재 대차대조표, 2002. 11. 20.자 보석사우나상수도공사 도급계약서(도급액 29,090,909원) 및 2003. 1. 21.자 도시가스배관공사계약서(공사금액 6,500,000원)와 토지대장 등을 첨부하고, 신고서에 1,010,525,218원(3인 합계 금액은 3,031,575,654원으로 계산됨)을 취득가액으로 기재하여 양도차손 187,191,885원을 신고한 것으로 나타난다.
- 나) 이에 대한 ○○세무서 조사공무원의 조사종결복명서 등에 의하면, 쟁점상가의 양도가액이 3,520,000천원으로 확인되나 청구인 등은 융자금으로 양도가액을 계산하였으므로 그 양도가액을 3,520,000천원으로 결정하고, 토지․건물의 취득가액은 분양회사인 청구외 ○○건설(주)의 분양계약서상의 가액 1,922,743천원, 등록세 및 취득세 111,519천원, 법무사비용 1,722천원의 합계 2,035,984천원으로 위 대차대조표상의 토지와 건물의 합계액과 일치되는 것으로 확인하고, 다만, 자본적지출액 중 인테리어공사비 1,056,000천원 중 인테리어공사업체인 청구외 ○○산업(주)에 실제 지급한 가액이 933,000천원임이 통장거래내역 및 내용증명에 의거 확인되나 나머지 123,000천원은 그 지급이 불분명(청구인 등이 2003. 4 ~ 12월 사이 3차례에 걸쳐 시공업체에 보낸 내용증명에 의하면 잔여공사 미비와 하자보수문제 등으로 지급하지 아니한 것으로 보임)하다 하여 이를 감액하는 한편, 동 시설장치에 대한 감가상각비 계상액 175,690천원을 취득가액에서 공제하여 산정된 양도차익에 대하여 2005. 1. 12. 예정경정․고지(과소신고․납부불성실가산세는 부과하지 아니하고 산출세액만 고지하였음)한 것으로 나타난다.
- 다) 이와 같은 사실관계라면, 청구인이 예정신고서에 첨부한 매매계약서상의 융자금을 실지양도가액으로 하여 잘못 기재하였고, 쟁점상가의 인테리어비용을 과다 기재한 점 등은 있으나 쟁점상가의 분양계약서 또는 양도계약서를 허위로 작성한 사실이 없음을 볼 때, 실가 과세요건의 하나인 소득세법 제96조 제1항 제5호 규정의허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우에 해당된다고는 볼 수 없는 것으로 판단된다.
2. 쟁점②에 대하여,
- 가) 이와 같이 쟁점상가가 위 소득세법 제96조 제1항 제5호 규정의 사유에 해당하지 아니하고 청구인이 실가로 예정신고를 하지 아니하였다면 쟁점상가는 원칙적으로 기준시가 과세대상에 해당된다는 점에는 처분청도 다툼이 없는 이 건에서, 같은법 제114조 제2항의 규정에 의하면, 납세자가 예정 또는 확정신고한 내용에 오류 또는 탈루가 있으면 과세관청은 이를 경정하여야 하고, 같은조 제4항 단서규정에 의하면, 납세자가 같은법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있음을 볼 때, 쟁점상가가 같은법 제96조 제1항 제6호의 규정을 제외한 동항 각호의 규정에 해당하지 아니하여 실가 과세대상이 아닌 기준시가 과세대상이라 하더라도 청구인이 실지거래가액에 의한 방법으로 예정신고를 하였으므로, 처분청이 조사․확인된 실지거래가액으로 경정한 것은 일단 정당하다 하겠다.
- 나) 그런데, 양도소득세의 경우 기준시가 과세원칙인 자산을 예정신고시 실가 과세방법으로 신고한 후 확정신고시 기준시가에 의한 방법으로 변경할 수 있는 것(재일46014-795, 1996. 3. 26. 및 재일46014-1301, 1997. 5. 26. 같은 뜻임)이므로, 쟁점상가가 2004. 1. 7. 양도되었음은 다툼이 없고 그에 대한 확정신고기한(2005. 5. 31) 전인 2005. 2. 28. 청구인이 기준시가에 의한 방법으로 확정신고서를 제출함으로써 그 과세방법을 변경하였다 할 것이므로 예정신고분에 대하여 경정․고지된 이 건 부과처분은 기준시가에 의한 방법으로 그 과세표준과 세액이 경정(이 건 고지세액은 소득세법 제111조 제3항 의 규정에 의거 세액공제)되어야 함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.