수개 필지의 토지를 일괄 양도한 경우 필지별 양도가액 안분계산의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다.

청구인이 경기도

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지 전 2,644㎡(이하 “쟁점 갑토지”라 함)와 동소

○○ 번지 전 1,924㎡(이하 “쟁점 을토지”라 함) 합계 4,568㎡를 2002. 1. 19. 취득하여 같은 해 2. 22. 미등기 양도한 사실에 대하여, 청구외

○○ 지방국세청장은 쟁점토지 2필지 중 갑토지는 등기이전 된 동소

○○ 번지 토지와 함께, 을토지는 등기 이전된 동소

○○번지 및

○○ 번지 토지와 함께 청구외 김

○○ 및 김

○○ 에게 각 312백만원과 459백만원에 일괄 미등기전매된 것으로 확인하고 2002년 과세연도 양도소득세 301,180,000원을 적출, 처분청에 통보하여 2004. 6. 4. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 위 고지세액 중 222,724,730원의 감액경정 취지로 2005. 3. 11. 심사청구 하였다.

• 가. 쟁점토지 양도가액의 안분계산에 관하여

1. 쟁점 갑토지는 동소 98-13번지 토지와 함께 312백만원에 일괄 양도되었으나, 동

○○ 번지 토지는 도로변의 좋은 위치의 소재하여 그 안쪽의 쟁점 갑토지보다 평당시세가 3배이상의 높게 형성되어 거래되고 있었으므로 동 시가를 기준으로 두 필지를 안분하면 쟁점 갑토지는 163,546,392원에 불과한데, 이를 기준시가에 의하여 238,650,831원으로

2. 쟁점 을토지는 동소

○○ 번지 및

○○ 번지의 토지와 함께 459백만원에 일괄 양도되었으나, 동 일괄양도 된

○○ 번지 및

○○ 번지의 토지는 도로변의 토지인데 반해 쟁점 을토지는 그 안쪽에 위치하여 진입로가 없는 맹지여서 시세차이가 크게 나는바, 동 일괄 양도토지 중

○○ 번지는 청구외 장

○○ 이 이를 61,920천원에 양도한 것으로 기장하여 신고한 사례가 있고, 동소

○○ 번지 토지도 앞의 매매사례 토지와 그 위치 및 정황이 비슷하므로 같은 시세를 적용하면 42,867,594원이 되는바, 그렇다면 일괄 양도금액 459백만원에서 위 61,920천원과 42,867,594원을 공제하면 354,212,406원이 계산됨에도, 이를 기준시가에 의하여 394,801,084원으로 각 안분함으로써 쟁점 갑을토지의 양도가액이 과다하게 잘못 계산되었고,

• 나. 필요경비에 관하여 쟁점토지는 지상의 옥잠화를 제거하는 조건으로 양도되어 이를 제초하는데 45백만원이 지출되었고, 또한 쟁점토지 등기부는 근저당, 가압류, 가등기 등 채무관련 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 관련 전문가 청구외 박

○○ ㆍ모

○○ 의 도움으로 이를 정리하고 각 90백만원과 25백만원 합계 115백만원의 수수료를 지급하였으므로 이는 필요경비 산입사항이다.

• 가. 양도가액 안분계산에 관하여 청구인은 쟁점 갑을토지를 청구외 김

○○ 으로부터 취득, 청구외 김

○○ 및 김

○○ 에게 다음과 같이 미등기 전매하였는데, (단위:㎡,천원) 부동산소재지 지목 면적(㎡) 후 소유자 전 소유자 양도일 취득일 취득가액 쟁점 갑토지 전 2,644 김

○○ 김

○○ 2002.2.22 2002.1.19 150,000 쟁점 을토지 전 1,924 김

○○ 후 소유자 청구외 김

○○ 는 청구인으로터 쟁점 갑토지 및 동소

○○ 번지를 312,000천원에, 같은 김

○○ 은 청구인과 청구외 장

○○ 으로부터 쟁점 을토지 및 동소 98-17번지(2003. 12. 15.

○○ 동

○○ 번지로 분할 전)와, 동소

○○ 번지 등 3필지를 459,000천원에 각 취득하였는데, 이때 필지별 가액구분 없이 일괄 양수도한 것으로 계약하며 대가를 지급하였으므로 처분청이 쟁점 갑을토지의 양도가액을 다음과 같이 기준시가로 안분, 과세한 사실에 대하여, (단위: ㎡, 천원) 소재지 면적(㎡) 공시지가 기준시가 실 양도가액 안분계산액 비 고 쟁점 갑토지 2,644 38,000 100,472 312,000 238,651 미등기 전매

○○구

○○동

○○번지 800 38,600 30,880 73,349 등기후 매도 계 3,444 131,352 312,000 312,000 쟁점 을토지 1,924 38,000 73,112 459,000 394,801 미등기전매

○○구

○○동

○○번지 182 38,600 7,025 37,935 등기후 매도 동 소

○○번지 126 38,600 4,863 26,263 등기후 매도 계 2,232 85,000 459,000 459,000 청구인은 청구외 장○○의 위

○○ 동

○○번지 토지가 쟁점토지 진입로 확보와 관련하여 쟁점 을토지 및 동소

○○ 번지 토지와 함께 일괄 매매되었으나, 위 장○○이 동 토지의 양도가액을 61,920천원으로 기장하고 있으므로 그 정황이 비슷한 동

○○ 번지 토지도 같은 시세를 적용하면 동 양도가액이 42,867천원으로 안분되는바, 그렇다면 위 실 양도가액에서 앞서 계산한 두필지 가액을 차감하는 방식으로 쟁점 을토지 양도가액을 안분하여야 하고, 나아가 쟁점 갑토지도 도로와 연접하지 아니하여 주변시세와 차이가 있으므로 도로변의

○○ 동

○○ 번지 토지에 위 매매사례를 원용하여 안분한 148,453천원을 차감한 가액으로 안분해야 한다고 주장하나, 일단 청구외 장○○의 기장금액을 쟁점토지 안분계산의 기준으로 삼아야할 법적근거가 없고, 나아가 일괄 양도된 석운동 98-17번지 및

○○ 동

○○ 번지 각 필지 양도금액을 구분하여 산정할 만한 매매계약서나 금융자료 등 객관적인 증빙자료도 없으며, 더욱이 청구인은 과세전적부심사시 계약일 현재 존재하지 아니한 지번이 기재된 신빙성 없는 계약서를 제출한 바 있고, 이의신청시도

○○ 동

○○ 번지의 양도가액을 다르게 주장하는 등 청구주장에 일관성 없고, 나아가 위 세필지 각 거래가액에 대한 구분도 불가능한 경우이므로 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의하여 안분 과세한 당초처분은 정당하다.

• 나. 필요경비에 관하여 청구인은 쟁점토지 양도과정에서 옥잠화 제거비용 45,000천원을 지출하였고, 또 동 토지매입 과정에서 조력을 받고 그에 따른 수수료로 청구외 박

○○ ㆍ모

○○ 에게 90,000천원과 25,000천원 계 115,000천원의 수수료를 지급하였다 하며 이의 필요경비를 주장하나, 청구외 박

○○ 에 대한 지급 영수증을 보면, 근저당 등의 정리용역을 의뢰하고 동 용역비를 2002. 5. 3. 지급한 것으로 되어 있으나, 부동산등기부상 청구외 전소유자 김

○○ 의 근저당은 2002. 4. 8. 이미 말소되었고, 입증서류로 제출한 수표도

○○ 농협에서 발행되어 제일은행 포이동 지점으로 입금되었는데, 당 세무조사당시의 확인에 의하면,

○○ 농협은 후소유자 청구외 김

○○ 의 거래은행이었고 동 김

○○ 는 거래기간 중 잔금을 여러 차례 나누어 지급하였다고 진술한 점과 위 박○○이 청구인을 대리하여 일부 매매계약을 수행한 점 등으로 보아, 일단 위 김선애의 토지취득대금 중 일부가 동 박○○ 계좌로 송금된 것으로 보여 지므로 이를 쟁점거래 수수료의 지급증빙으로 보기 어렵고, 또 모

○○ 에게 지급했다는 25,000천원도 그 중 10,000천원은 그 송금일이 2002. 3. 22.이나 동 영수증은 2002. 3. 2.(2003. 3. 2.로 정정)에 발행되었고, 또 그 후 지출된 나머지도 2002. 9. 3.에 지급되어 쟁점토지의 취득시기 2002. 1. 19.과 시차가 크게 나는 점 등에 미루어 이들을 쟁점토지의 양도비용으로 보기엔 무리가 있다 할 것이고, 나아가 옥잠화 제거비용 45,000천원도 이를 입증할 만한 금융자료 등 객관적 증빙이 없어 받아들이기 어려운바, 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 ➀ 수개 필지의 토지를 일괄 양도한 경우 필지별 양도가액 안분계산의 당부 ➁ 필요경비 산입 대상인지
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. `

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.

○ 소득세법기본통칙 97-5【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】

① 등록세ㆍ취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세ㆍ취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다.

② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다.

③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다.

○ 소득세법기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단 《쟁점 ①에 대하여》

1. 청구인은 쟁점 갑을토지인

○○ 시

○○ 구

○○ 번지 전 2,644㎡ 및 동소

○○ 번지 전 1,924㎡를 다음과 같이 미등기 전매하였고, 부동산 소재지 지목 면 적(㎡) 후 소유자 전 소유자 양도일 취득일 취득가액 (천원) 쟁점 갑토지 (

○○ 동

○○번지) 전 2,644 김

○○ 김

○○ 2002.2.22 2002.1.19 150,000 쟁점 을토지 (

○○동

○○번지) 전 1,924 김

○○ 쟁점 갑토지는 동소

○○ 번지 토지와 함께 청구외 김

○○ 에게, 쟁점 을토지는 동소

○○ 번지 및

○○ 번지의 토지와 함께 청구외 김

○○ 에게 각 312백만원과 459백만원에 일괄 양도되었고, 처분청은 쟁점 갑을토지의 양도가액 구분이 불분명한 경우로 보아 다음과 같이 기준시가로 안분하여 과세하였다.

○ 쟁점 갑토지 (단위: ㎡, 천원) 부동산소재지 면적 공시지가 기준시가 일괄 양도가액 필지별 안분가액 쟁점 갑토지(

○○동○○번지) 2,644 38,000 100,472 312,000 238,650

○○ 동

○○번지 800 38,600 7,025, 73,349 합 계 2,232 131,352 312,000 312,000 ❊ 312,000×100,472/131,352 = 238,650

○ 쟁점 을토지 (단위: ㎡, 천원) 부동산소재지 면적 공시지가 기준시가 일괄 양도가액 필지별 안분가액 쟁점 을토지 (

○○동○○번지) 1,924 38,000 73,112 459,000 394,801

○○ 동

○○번지 182 38,600 7,025 37,935

○○ 동

○○번지 126 38,600 4,863 26,263 합 계 2,232 85,000 459,000 459,000 ❊ 459,000×73,112/85,000 = 394,801

(2) 그런데 청구외 후소유자 김

○○ 는 쟁점 갑토지와 동소

○○ 번지 토지 2필지를 312백만원에 취득하고 당초 계약시 필지별 가액구분 없이 총액으로 취득하였으나 사후 청구인이 양도소득세 신고를 위하여 필요하다며 필지별로 구분된 부동산매매계약서를 재작성해와 이를 교환해 준 것으로 확인하고 있으며, 아울러 청구외 김

○○ 도 2002. 1. 19. 청구인 등으로부터

○○ 동

○○번지 및

○○ 번지와 쟁점 을토지 등 3필지를 459,000천원에 취득하였는데, 이때 필지별 가액구분 없이 총액으로 일괄 취득한 것으로 확인하면서 이에 대한 근거로 쟁점 을토지인 성남시

○○ 구

○○ 동

○○번지 외 2필지라고 기재된 중도금 및 잔금 영수증 사본을 제출한 것으로 관련 조사서류에 의하여 확인된다. 위 사실관계와 조사기록 및 당사자 진술을 종합하면, 쟁점 갑을토지가 연접한 다른 토지와 함께 일괄 양도되면서 필지별 가액구분 없이 계약서가 작성되었고 양도대금이 건네진 사실에는 다툼이 없다. 다만, 쟁점토지와 함께 양도된 토지 중 매매사례가 확인되거나 또는 확인토지와 위치 정황 등이 유사한 다른 토지는 그 확인된 금액으로 안분하는 것이 타당하다는 청구주장에 대하여 처분청은 관련시가 주장에 신빙성이 없고 또 양도당시의 필지별 가액구분으로 볼 수도 없으므로 이유 없다는 의견이다. 생각건대, 쟁점 갑을토지는 필지별 양도금액을 확인할 수 없는 경우이므로 일단양도 당시의 기준시가로 안분한 당초처분은 달리 잘 못이 없는 것으로 판단된다.(같은 뜻: 대법원96누2309, 1997. 4. 25; 대법원95누2432 1995. 7. 14; 국심2001중1555, 2001. 10. 11. 외 다수) 다만, 다른 토지의 매매사례를 들고 또 다른 토지도 그 정황이 비슷하다하여 같은 단위가액을 적용한 금액들을 일괄양도금액에서 차감하는 방식으로 안분할 것을 주장하나, 이는 전시 법률의 규정에 의한 안분계산 방법이 아니며, 더욱이 청구외 장○○의 매매사례가액이라는 것도 본인의 일방적인 신고일 뿐 검증된 가액이 아닌 점, 과세전적부심사 과정에서 계약일 현재 존재하지 아니한 지번이 기재된 신빙성 없는 계약서를 제출한 사실, 이의신청시도 석운동 98-17번지의 양도가액을 다르게 주장하였던 점 등에 미루어 청구주장은 신빙성이 없으므로 받아들이기 어렵다. 《쟁점 ②에 대하여》 쟁점토지상에 재배하던 옥잠화를 청구인이 제거하는 조건으로 양도하고, 45백만원을 들여 이를 제거하였고, 아울러 쟁점토지 등기부에 근저당 등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 이를 정리할 전문가 청구외 박○○ㆍ모

○○ 으로 부터 조력을 받아 정리하고 각 90백만원과 25백만원 합계 115백만원의 보수를 지급하였으므로 필요경비 산입사항이라 하나, 먼저 옥잠화 제거비용을 살펴보면, 동 금액이 45백만원에 이르는 다액임에도 지출 주장만 할 뿐, 객관성 있는 증빙의 제시가 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이고, 다음, 위 박

○○ 및 모

○○ 에 대한 지급증빙을 보면, 위 박○○에게 쟁점토지 등기부의 권리관계 즉, 근저당, 가압류, 압류, 가등기를 정리해준 대가로 2002. 5. 3. 9천만원(5천만원은 등기부 정리, 4천만원은 매매알선 수수료)을, 위 모

○○ 에게는 2002. 9. 3. 및 2003. 3. 2.에 각 1천만원과 15백만원 합계 25백만원을 지급한 것으로 비정규 영수증을 제시하고 있는바, 우선 청구외 박

○○ 의 경우를 살펴보면, 근저당 등 부동산 등기부상 권리관계 업무는 법무사 또는 변호사 등이 취급하는 전문법률 영역인데 우선 그러한 전문적 자격이나 소양이 있는 사람인지 또는 부동산 중개인 여부도 불분명하고, 나아가 쟁점토지는 2002. 1. 취득하여 그 다음달인 2월에 양도되었는데 2002. 5. 3.에 이르러 동 용역대가를 지급하였다 주장하는 등 시기적으로도 일치하지 않아 일단 신빙성이 없어 보인다. 다음 청구외 모

○○ 의 경우도 쟁점토지는 2002. 1. 취득하여 같은 해 2월에 양도되었는데, 2002. 9. 3. 및 2003. 3. 2.에 각 1천만원과 15백만원 합계 25백만원의 사례비를 지출한 것으로 비정규 영수증만을 제시하고 있는바, 이 또한 그 지급시기가 쟁점거래 시점과 다르고 신빙성도 없어 보이므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.