실지거래가액 과세대상 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 전남 ○○시 ○○동 ○○번지 및 같은 곳 ○○번지 소재 답1,739㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1987.3.13 매매를 원인으로 취득하여 1996.1.22. 동 지상에 건물 165㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, “쟁점토지”와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 1997.10.16. 쟁점토지와 건물을 청구외 유○○에게 증여를 원인으로 소유권이전등기하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 청구외 유○○에게 유상으로 양도하였음을 확인하였으나 실지거래 취득․양도가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가를 적용하여 2005.1.3. 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 116,542,000원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.03.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지에 1993년 토목공사비 79,000,000원(이하"쟁점토목공사비"라 한다)을 지출하여 건물 신축을 위한 부지조성공사를 완료하고 이에 따른 농지 조성비 및 전용부담금 22,041,600원을 1999.7.2 농업기반공사에 납부하고, 1995년 건축공사비 140,000,000원(이하"쟁점 건축공사비"라 한다)을 지출하여 자동차정비수리용 건물165㎡를 신축한 뒤 쟁점부동산을 1997.7.28. 청구외 유○○에게 516,000,000원(이하 “쟁점양도금액”이라 한다)에 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

쟁점부동산의 실제 취득․양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가를 적용 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점토지 양도가 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상인지 여부와

2. 청구인이 주장하는 실지거래 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령

○ (구) 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ (구) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ (구) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

① 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

○ (구) 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 에 의한 국세청장이 정하는 기준(1996.2.15. 국세청고시 제1996-16호) 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 (대통령령 제14860호, 1995.12.30.) 규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우

• 가. 개발이익환수에관한법률 제5조 에서 규정하는 개발부담금 부과대상인 토지를 동법 제9조의 부과개시일로부터 소급하여 2년이 되는 날과 동조 제3항의 사업완료일 이후 1년이 되는 날과 동조 제3항의 사업완료일 이후 1년이 되는 날 사이의 기간 중에 취득하여 양도한 경우
• 나. 도시재개발법 및 주택건설촉진법의 규정에 의한 사업지구 내의 부동산을 사업개시일로부터 소급하여 2년이 되는 날과 사업완료일 이후 1년 되는 날 사이의 기간 중에 취득하여 양도한 경우(다만 건축물을 당해 용도에 1년 이상 직접 사용한 경우를 제외한다)
• 다. 준농림지역 내의 부동산을 보유한 기간이 5년 미만(자경기간이 2년 이상인 경우를 제외한다)인 상태로 양도한 경우
• 라. 양도한 토지의 면적이 다음의 규모 이상인 경우

1. 도시계획구역 안의 토지인 경우 330㎡

2. 도시계획구역 밖의 토지인 경우 5,000㎡

2. 1세대가 과세대상자산을 양도 또는 취득(이하 거래라 한다)한 회수가 다음 각호의 1에 해당하는 경우

• 가. 자산을 거래한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간에 3회 이상 거래한 경우로서, 거래가액의 합계가 3억원 이상인 경우
• 나. 자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로서, 거래가액의 합계가 5억원 이상인 경우

3. 미성년자가 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 거래한 경우

5. 부동산중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우

○ 국세기본법 제85조 의 3 【장부 등의 비치 및 보존】

① 납세자는 각 세법이 규정하는 바에 따라 모든 거래에 관한 장부 및 증빙서류를 성실하게 작성하여 비치하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 장부 및 증빙서류는 그 거래사실이 속하는 과세기간에 대한 당해 국세의 법정신고기한이 경과한 날부터 5년간 보존하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청은 쟁점부동산의 실지거래 취득가액 및 양도가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산출 이건 과세하였음이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점토지를 1987.3.13 매매 원인으로 취득하였음이 관련 등기부등본에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 1993.11.15 청구외 주식회사 ○○주택(이하"청구외법인"이라한다)과 쟁점토지 지상에 건물을 신축하기 위한 토목공사계약(이하 “쟁점토목공사계약서”라 한다)을 체결하고 쟁점토목공사비 74,000,000원(이하 “쟁점토목공사비”라 한다)을 지급하였으며, 이에 따른 농지 조성비 및 전용부담금 22,041,600원을(이하 “쟁점전용부담금”이라 한다) 1999.7.2 농업기반공사에 납부하였다고 주장하며, 그 증빙으로 1993.11.25. 청구인과 청구외법인간에 작성한 쟁점토목공사계약서, 농업기반공사가 2004.10.1.발행한 농지조성비 및 전용부담금 납부확인원, 청구외법인의 대표이사 윤○○의 사실확인서, 쟁점토지지적도 및 현장사진 등을 제출하고 있다.

• 가) 쟁점토목공사계약서에 의하면, 공사기간은 1993.12.1. ~ 1994.1.3.이고, 공사대금은 계약금 이천만원은 계약일인 1993.11.25. 지불하였고, 1차중도금 삼천만원은 1993.12.15.에 잔금 이천구백만원은 1994.1.10.에 지급하기로 약정하였으며, 첨부된 공사비명세서에는 성토공사비로 39,221,920원, 석축공사비로 14,293,006원, 시급자재대로 3,942,688원 등 순공사비합계액은 57,457,614원이고, 기타 경비 및 이윤15% 등을 합한 총 공급가액(VAT별도)은 79,835,050원으로 기재되어 있음이 확인된다.
• 나) 청구외 윤○○의 사실확인서에 의하면, 청구외법인이 쟁점토목공사계약서 내용대로 쟁점토지에서 쟁점토목공사를 74백만원에 실제 시공하였다는 내용이 기재되어 있다.
• 다) 농업기반공사가 2004.10.1.발행한 농지조성비 및 전용부담금 납부확인원에 의하면, 청구인이 쟁점토지에 대한 농지 조성비 및 전용부담금 22,041,600원을 쟁점토지 양도일 이후인 1999.7.2. 납부하였으며, 2005.3.24. 농업기반공사에 전화(000-000-0000)로 확인한 바, 위 농지조성비 및 전용부담금은 1989.9.29. ○○시 농특산과 통보에 따라 청구인에게 부과된 것으로 납부확인원대로 납부되었음이 확인된다.

4. 청구인은 1995.6.25 쟁점건물을 신축하기 위하여 청구외 윤○○과 공사계약을 체결하고 쟁점 건축공사비 140,000,000원을 지급하였다고 주장하며, 그 증빙으로 1995.6.25. 청구인과 청구외 윤○○ 간에 작성된 공사계약서(이하 “쟁점건축공사계약서”라 한다), 쟁점건물 등기부등본, 1995.8.31. ○○시장이 청구인에게 발송한 분뇨정화조 준공통보 공문서 사본 및 정화조 준공검사 신청서 사본, ○○전화국동○○분국장이 1995.8.29.발행한 구내통신선로설비 준공검사서 사본, 한국열관리시공협회장이 1995.10.20.발행한 설치․시공확인서 사본, 쟁점건물건축허가신청서 및 허가서 사본, 청구외 윤○○의 사실확인서 등을 제출하고 있다.

• 가) 쟁점건축공사계약서에 의하면, 쟁점건축공사 기간은 1995.7.1. ~ 1995.10.30.로, 공사대금은 계약금은 이천만원은 계약일인 1995.6.25. 지불하였고, 중도금 팔천만원은 1995.7.30.에, 잔금 사천만원은 1995.10.30.에 지급하기로 약정하였고, 계약서에 첨부된 견적서에는 철골자재 16백만원, 패널공사 29백만원, 레미콘자재 20,570천원 등 총 공사비는 141,198,400원으로 기재되어 있음이 확인된다.
• 나) 청구외 윤○○의 사실 확인서에 의하면, 쟁점토지 지상에 쟁점건축공사계약서 내용과 같이 자동차수리점용 건물을 신축한 사실이 있다는 내용이 기재되어 있으며, 청구외 윤○○의 인감도장이 날인되고 인감증명이 첨부되어 있다.

5. 청구인은 쟁점건물의 신축공사를 완료하고 1996.1.22 소유권 보존등기를 한 후 쟁점토지와 쟁점건물을 1997.7.28 청구외 유○○에게 매매금 총액 516,000,000에 매매계약을 체결하고 양도하였다고 주장하며, 그 증빙으로 쟁점건물 등기부등본과 1997.7.28. 청구인과 청구외 유○○ 간에 작성된 부동산 매매계약서(이하 “쟁점양도계약서”라 한다)를 제출하고 있다.

• 가) 쟁점건물 등기부 등본에 의하면, 청구인이 쟁점토지 중 ○○시 ○○동 ○○번지 답 781㎡ 지상에 경량철골 조립식조 경량철판지붕 단층수리점(99㎡) 및 사무소(66㎡) 165㎡를 1996.1.22.(접수일) 소유권보존등기 하였음이 확인된다.
• 나) 쟁점부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 매매금청액 516백만원에 청구외 유○○에게 양도하기로 하고 계약금 사천만원은 계약당시 지불하였고, 중도금 일억원은 1997.8.30.에 잔금 삼억칠천육백만원은 1997.9.30.에 지급하기로 약정하였으며, 단서에서 “매수자는 비영리법인으로 등기하기로 하고, 매도인은 기부행위로 매수자에게 양도하기로 한다.”고 기재되어 있고, 매도인의 주소는 ○○시 ○○동 ○○번지로, 매도인 전화번호는 00-0000로, 매수인주소는 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지로, 매수인 전화번호는 (0000) 000-0000로 기재되어 있음이 확인된다.

6. 청구외 유○○은 청구인으로부터 취득한 쟁점토지와 건물에 대한 소유권이전 등기를 하면서 1997.10.28. 증여를 원인으로 1997.11.22. 등기이전 접수하였음이 쟁점토지 및 건물 등기부등본에 의하여 확인된다.

7. 처분청이 청구인의 쟁점토지 및 건물에 대한 양도소득세 실지조사서 및 청구외 박○○가 처분청에 제출한 확인서에 의하면, 아래와 같이 확인된다.

• 가) 양도인이 제출한 쟁점양도계약서에 기재된 양도가액 516백만원의 진위 여부를 확인하기 위해 양수인인 ○○시민교회당회장 유○○(1999년 교통사고로 사망)의 처 박○○(000000-0000000)에게 부동산매매계약서 및 매매금액을 확인한바, 매매계약서 작성당시 매수대금결정에 관여치 않아 정확히 얼마인지는 모르지만 그 당시 남편으로부터 5억2천만원에 취득했다고 들었으며, 또한 부동산매매계약서는 전에 본적도 없을 뿐더러 증빙자료인 계약서도 보관치 않고 있음을 확인함에 따라 양도금액은 정확한 금액이 확인되지 않고 불분명하다.
• 나) 처분청은 쟁점건축공사 및 토목공사 계약서 내용에 대해 사실여부를 확인하기 위해 도급자인 청구외법인 및 청구외 윤○○에게 공사계약과 관련한 세무신고자료 및 대금수령 증빙서류(금융증빙자료) 등을 제출 요구하였으나 제출치 않았으며, 전화상으로 윤○○에게 공사계약서 작성 및 공사내용에 대해 확인한 바 설명을 못하였고, 청구인 또한 공사대금 지급에 관련된 증빙서류(금융증빙자료)를 제출하도록 요구하였으나 제출하지 못하였으며, 청구외 박○○에게 확인한바 교회신축부지 석축공사 및 성토공사인 레미콘(콘크리트) 공사를 청구인이 시공한 것이 아니고 유○○이 시공한 것으로 확인됨에 따라 청구인이 제출한 쟁점 건축공사 및 토목공사 계약서는 신빙성이 없는 허위계약서로 확인된다 하여 양도차익을 기준시가로 산정함이 타당하다고 판단하였다.

8. 위 관계법령 및 사실관계를 종합하여 살펴본다. 먼저, 쟁점부동산 양도가 실지거래가액 과세대상인지에 대하여 본다. 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 실지거래가액 과세 대상으로 규정하고 있고, 위 국세청장이 정하는 기준 제1호 라목 제1)에서 양도가액(기준시가)이 일억원 이상이고 도시계획구역 안의 토지로서 330㎡를 초과하는 경우를 규정하고 있는 바, 위 규정은 과세관청에 선택적 적용을 허용한 것이 아닌 강행 규정으로서 동 규정에 해당되는 경우에는 허위계약서를 작성한데 대한 불이익을 주기 위한 입법 취지에 반하게 실지거래가액에 의한 세액보다 기준시가에 의한 세액이 오히려 적더라도 실지거래가액이 확인되지 않는 경우를 제외하고는 원칙적으로 실지거래가액에 의해 과세하는 것이 타당하다. 또한, 위 국세청장이 정하는 기준에서 규정한 토지는 나대지만을 의미하는 것은 아니므로 건물과 토지를 일괄 양도한 경우에도 이를 적용하는 것이 타당하다. 따라서, 쟁점부동산은 도시계획구역 안의 330㎡를 초과하는 면적의 토지가 포함되어있고, 그 양도가액이 1억원 이상이며, 청구인은 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하여 쟁점부동산을 양도하였으므로 쟁점토지와 건물 모두를 실지거래가액에 의한 과세대상으로 보는 것이 타당하다. 다음으로, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래 취득가액 및 양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산의 실지거래 취득가액 및 양도가액과 관련하여 쟁점양도계약서, 토목공사계약서, 건축공사계약서, 청구외 윤○○의 확인서, 농지조성비 및 전용부담금 납부확인원 등을 제출하고 있으나, 이를 객관적으로 확인할 수 있는 금융거래 관련 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점토목공계약서는 쟁점부동산 양수자인 청구외 유○○의 배우가 박○○가 교회신축부지 석축공사 및 성토공사인 레미콘(콘크리트)공사를 청구인이 아닌 양수자 유○○이 맡긴 시공사에서 직접 시공하였다고 확인한 점으로 보아 신빙성이 없다 할 것이고, 쟁점건축공사계약서도 공사의 규모에 비하여 그 계약금액이 과다하여 진실된 계약서로 보기 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 실지거래 양도가액 및 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산출하여 양도소득세 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.