개별공시지가가 없는 토지의 가액을 직전연도의 개별공시지가에 의해 산정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2005. 2. 16. 청구인에게 경정고지한 2004년 과세연도 양도 소득세 5,226,230원의 부과처분은,

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 552㎡중 165.5/552 지분에 대하여, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에서 정한 방법으로 평가한 금액을 그 취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 552㎡중 165.5/552지분(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 동 지상 주택 165.08㎡중 1/2 지분을 1999.6. 14. 증여를 원인으로 취득하여 2004. 10. 26. 양도하고, 2004. 12. 3. 비과세되는 1세대1주택 및 그 부수토지의 양도로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지와 동 지상 주택의 양도가 양도소득세 비과세대상이 아니라고 본 다음, 쟁점토지에 대하여 1998년 고시 개별공시지가인 ㎡당 35,500원으로 그 취득가액을 산정하여, 2005. 2. 16. 청구인에게 2004년 과세연도 양도 소득세 5,226,230원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 2. 28. 심사청구하였다.

쟁점토지는 1999. 1. 6. 지목이 답에서 대지로 변경되어 취득 당시(1999. 6.14.) 개별공시지가가 없는 토지로서, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 세무서장이 평가한 가액을 그 취득가액으로 하여 과세하여야 함에도, 처분청이 지목변경 전인 답의 1998년 고시 개별공시지가로 취득가액을 산정하여 이 건 과세함은 부당하다

개별공시지가 기준일의 지목과 취득일의 지목이 다르다 하더라도 지목에 관계없이 취득일 현재 고시된 개별공시지가로 당해 토지의 취득가액을 산정하는 것이고 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 때에는 직전 기준시인가에 의하는 바, 쟁점토지가 1999. 1. 6. 지목이 변경된 뒤 새로운 기준시가가가에 의하는 것 취득하였다 하더라도, 1998년 고시 개별공시가가 있으므로, 그에 의해 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액에 대하여, 세무서장이 평가한 가액으로 하지 아니하고 직전 연도에 고시된 개별공시지가에 의해 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규저에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실기저래가액에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도기준시 가에 의 한다 3) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1제5항의 규정에 의한 기준시가는 다항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 4) 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장고 당해 토지이 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지와 동 지상 주택 165.08㎡중 1/2 지분을 1999. 6. 14. 증여를 원인으로 취득하여 2004. 10. 26. 양도하였음이 토지대장 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

2. 쟁점토지는 청구인이 이를 취득하기 전, 그리고 1999년 개별공시지가가 고시되기 전인 1999. 1. 6. 지목이 “답”에서 “대지”로 변경되었음이 토지대장 및 등기부등본에 의해 확인되고, 이에대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

3. 국세통합전산망(TIS)으로 확인되는 쟁점토지의 개별공시지가 변동내용은 아래와 같다. 기준일 고시일 지목 공시지가

1998. 1. 1.

1998. 6. 30 답 35,500

1999. 1. 1.

1999. 6. 30 답 33,500

2000. 1. 1.

2000. 6. 30 대지 232,000

4. 처분청은, 청구인이 쟁점토지를 취득한 시점에 1999년의 새로운 기준시가가 고시되지 않았다 하여 직전 연도인 1998년 고시 개별공시지가(㎡당 35,500원)로 그취득가액을 산정하여 이 건 과세하였음이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

5. 처분청 의견을 보면, 개별공시지가 기준일의 지목과 취득일의 지목이 다르다 하더라도 지목에 관계없이 취득일 현재 고시된 개별공시지가를 적용하여 당해 토지의 취득가액을 산정하는 것이고, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 때에는 직전의 기준시가에 의하는 것이므로 이 건 과세한 처분에 잘못이 없다는 것이나, 전시 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에 의하면, 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하여 평가하되, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 이를 위임받은 같은 법 시행령 제164조 제1항 본문에 의하면, 법 제99조제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 둥 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다고 규정하고 있으며, 동항 제3호에서 “토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의지목이 변경된 토지”를 개별공시지가가 없는 토지로 열거하고 있는바, 그렇다면, “토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지”임에 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 쟁점토지는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액을 그 취득가액으로 하여야 할 것이다.

6. 그러함에도, 처분청이 이에 의하지 아니하고 지목이 변경되기 전의 직전연도 고시 개별공시지가를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 법리를 오해한 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.