양도가액에 분양가액이 포함되어 있는지와 내부공사비의 필요경비 인정여부

○○세무서장이 2004.12.8 청구인에게 한 2000년 과세연도 양도소득세 486,951,330원의 부과처분은

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○○동 ○○호에 대한 임대주택분양권의 양도차익을 산정함에 있어서 분양가액 369,630,000원과 내부복층공사비 140,000,000원 합계 509,630,000원을 필요경비로 인정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○○동 ○○호 대지 187.15㎡, 건물 241.86㎡(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 주식회사 ○○산업으로부터 임차하여 1992.7.31.부터 1997.8.7.까지 5년간 거주하다 2000.8.8. 쟁점임대주택을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 청구외 채○○에게 725,000,000원에 양도하고 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 쟁점분양권의 양도가액을 725,000,000원으로 하고 취득가액 및 필요경비를 “0”원으로 하여 2004.12.8. 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 486,951,330원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.7. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1992.7.31.부터 쟁점임대주택을 임차하여 1997.8.7.까지 거주하면서 1995년 중 1층내장 및 2층 증축공사비로 주식회사

○○ 공영에게 265,000,000원을 지급하였으며, 1997.7.18. 쟁점분양권 매매계약서 작성시 총매매대금 725,000,000원 중에서 잔금 400,000,000원은 분양가액 확정시 다시 정산하기로 하여 실제 지급받은 금액은 315,000,000원이며 이 금액에서 복층공사비를 차감하면 양도차익은 60,000,000원이므로 이를 초과하는 부분에 대한 양도소득세는 취소되어야 한다.

쟁점임대주택의 매수자인 청구외 채

○○ 은 2002.8.1. 청구외 임

○○ 에게 양도하고, 양도소득세 신고시 취득가액을 725,000,000원으로 신고하였으며, 2003년과 2005년에 작성한 거래사실확인서에도 매매가액을 725,000,000원으로 기재하였음이 확인되며, 잔금 400,000,000원을 분양가액 확정시 매수인과 정산하였다는 증빙서류를 제출하지 아니하였으며, 주택내부 인테리어 공사대금 265,000,000원에 대해서는 공사내역서만 첨부하고 지급증빙이 없을 뿐만 아니라 주식회사

○○ 공영은 청구인이 대표이사로 있던 철도궤도공사 전문법인인 점으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점임대주택의 분양권 양도가액 725,000,000원 중 잔금 400,000,000원이 정산되었는지 여부와 주택내부 인테리어 공사대금 265,000,000원을 실제 지급하였는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제157조 【토지등의 범위】

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(99.12.28. 개정)

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우(99.12.28. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2【양도가액】

① 법 제96조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 제157조 제3항 제2호의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다.(99.12.31 신설)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

○ 서면4팀-182, 2005.1.25.【부동산을 취득할 수 있는 권리】 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도한 경우 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이며 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하는 것임. 이 경우 양도일은 동법 시행령 제162조의 규정에 의하는 것으로 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 양도자는 주소지 관할세무서에 양도 및 취득당시의 계약서 등을 첨부하여 양도소득세과세표준예정신고(예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내) 또는 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지의 기간에 양도소득세과세표준확정신고를 하여야 하는 것임.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) “집합건축물대장(전유부분)”에 의하면, 쟁점임대주택은 청구외 ○○산업 (주)(000000-0000000)가 1992.5.21. 소유권보존등기를 하였고, 청구외 채○○(000000-0000000)에게 2000.8.29. 소유권이 이전되었으며, 2002.8.1. 청구외 임○○에게 소유권이 이전되었음이 확인된다.
• 나) 처분청의 “양도소득세 조사종결복명서”에 의하면, 청구인은 쟁점임대주택에서 1992.7.31.～1997.8.7.까지 5년간 거주하였음이 청구인의 주민등록초본에 의하여 확인된다고 기재되어 있다.
• 다) 청구외 채○○은 2002.8.1. 쟁점임대주택을 청구외 임○○에게 785백만원에 양도한 후 취득가액을 725백만원으로 하여 주소지 관할인 ○○세무서에 2003.5월 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 확정신고하였고, ○○세무서장은 양도․취득가액을 조사확인한 후 신고시인하여 확정하고 청구인의 양도가액 725백만원을 처분청에 자료통보하였으며, 처분청은 통보받은 쟁점분양권의 양도가액을 725백만원으로 하여 이 건 과세한 사실이 ○○세무서장의 자료통보공문 및 처분청의 “양도소득세 조사종결보고서”, “분석보고”, “양도소득세 결정결의서” 등에 의하여 확인된다.
• 라) 청구인과 청구외 채○○이 1997.7.18. 작성한 쟁점분양권에 대한 “부동산매매계약서”에는 “총매매대금 725백만원, 계약금 100백만원, 중도금 225백만원, 잔금 400백만원으로 기재되어 있고, 특약사항에는 쟁점임대주택의 2층 복층증축 및 1층 내부인테리어 공사비 2억 5천만원이 포함되어 있으며, 잔금 4억원은 2000년 쯤으로 예상되는 분양전환가액으로 대체하고 그 차액은 서로 정산하여야 한다”라고 기재되어 있다.
• 마) 청구인은 쟁점분양권을 취득한 청구외 채○○이 전시한 매매계약내용은 사실이라고 하면서 인감증명서가 첨부되어 작성된 거래사실확인서를 제출하였다.
• 바) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 청구외 (주) ○○공영이 “○○빌라 ○○동 ○○호 1층 내장 및 2층 증축공사”를 265백만원에 시공하였다는 증빙으로 공사내역서 5매를 제출하였으며, 국세청 통합전산망에 의하면 (주)○○공영은 청구인이 대표이사로 재직했던 철도궤도공사 전문업체인 것으로 확인된다.
• 사) 청구인은 쟁점임대주택의 내부 인테리어 및 2층 증축공사에 대한 증빙으로 내․외부를 촬영한 사진 22매를 제출하였으며, 그 내용은 ○○빌라 외부 복층 전경 및 복층계단전경, 주방입구 전경, 안방천정 등 고급 수납장, 1층 거실 대리석, 주방입구 및 식탁, 드레스룸, 다용도실, 최고급 원목주방가구 및 가전 등이다.
• 아) 처분청이 청구외 ○○산업 (주)로부터 쟁점임대주택에 대한 분양계약내역을 조회하여 통보받은 내용을 보면, 분양일자 2000.8.18., 분양자 채○○, 분양대금 369,630,000원으로 되어 있다.
• 자) 쟁점임대주택의 양수인이 쟁점임대주택을 청구외 임○○에게 양도하면서 작성한 매매계약서의 특약사항에는 다음의 내용이 기재되어 있다. * ○○동 소재 ○○빌라 ○○층 ○○호의 매매가는 이층 신설 공사비 등을 감안하여 아래와 같이 산정한다.

• 아 래 - 구 분 금 액 비 고 빌라가격 630,000,000 시 세 인테리어비용 140,000,000 2층 신설 및 1층 보수 집기,비품 15,000,000 침대 소파 TV 장식장 등 계 785,000,000

• 차) 국세청 통합전산망에 의하면, 쟁점임대주택(연립주택)에 대한 기준시가는 2001.7.1. 583,000천원으로 처음 고시되었고, 전용면적 50평 이상의 시가반영비율을 적용하여 2000년의 실지거래가액을 추정․환산하면 아래와 같이 615,388천원이 된다. (단위: 천원) 연 도 2000 2001 2002 2003 2004 쟁점임대주택기준시가 (553,850) 583,000 607,500 612,000 657,000 시가환산․추정가액 (615,388) (647,778) (675,000) (680,000) (730,000) 상일동178 토지공시지가(㎡당) 1,140 1,200 1,250 1,570 1,960
• 타) 2002.6.14. 청구외 임○○에게 청구외 채○○의 쟁점임대주택을 중개한 리치공인중개사사무소 대표 김○○과 유○○(00-0000-0000)으로 확인한 바, “○○공인중개사사무소에 임○○이 고객으로 찾아와 ○○동 근처 빌라촌의 연립주택을 구하고자 하였으나 매물이 없어 본인이 직접 연립주택의 관리실을 모두 방문하여 쟁점임대주택이 매물로 나와 있는 것을 알고 중개하게 되었으며, 쟁점임대주택은 3동으로 후미진 지역에 위치하여 인적이 드물기는 하나 내부시설이 깨끗하고 복층 공사 및 내부인테리어가 잘 되어 있어서 이를 감안할 경우 본인이나 청구외 임○○도 비교적 싸다고 생각되어 바로 거래가 성사되었으며, 같은 빌라촌의 다른 호수에서도 복층 및 내부인테리어를 많이 하였고 공사하는데 보통 최소 2억원 이상은 들어간다고 들어서 알고 있으며, 현시세는 9억~10억정도로 호가는 나오고 있으나 거래는 되지 않고 있으며, 9억원 정도면 거래가 성사될 것으로 생각한다”라고 진술하고 있다.

2. 판 단 청구인은 쟁점임대주택에서 거주하면서 1995년 중 내부공사비로 주식회사 ○○공영에게 265,000,000원을 지급하였으며, 쟁점분양권의 총매매대금 725,000,000원 중에는 분양가액 400,000,000원이 포함되어 있다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점분양권의 매매가액이 725백만원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없다. 청구인은 쟁점분양권을 청구외 채○○에게 공식 양도하였고, 채○○은 청구외 ○○산업 (주)로부터 분양가액 369,630,000원을 지급하고 2000.8.8. 분양받아 2002.8.1. 청구외 임○○에게 양도하면서 실지 취득가액을 725,000,000원으로 신고하였고, ○○세무서장이 조사확인 후 동 금액을 취득가액으로 인정한 사실에 비추어 쟁점분양권의 매매가액 725,000,000원 중에는 분양가액 369,630,000원이 포함되어 있다고 봄이 타당하다고 판단된다.
• 나) 쟁점임대주택을 분양받아 양도한 청구외 채○○이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에는 양도가액을 같은 평형의 다른 주택의 시세보다 비싸게 확정하면서 그 가액에는 2층 복층공사비 등을 감안하여 140,000,000원이 포함되어 있는 것으로 기재되어 있는 점, 2001년을 기준으로 쟁점임대주택의 기준시가에 시가반영비율을 적용하여 환산한 2000년 당시 쟁점임대주택의 시세는 615,388,000원이 되는 점, 제3자인 관련 공인중개업자가 동 공사에 소요되는 비용은 최소 2억원 이상 들어간다고 진술한 점 등으로 보아 청구인이 2층 복층공사 및 인테리어공사를 실제 한 것으로는 보여진다. 다만, 청구인이 동 공사비를 (주)○○공영에게 265,000,000원을 지급하였다고 주장하나 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 지출된 금액이 확인되지는 않으나 청구외 채○○이 청구외 임○○에게 양도하면서 특약사항에 공사비로 인정한 140,000,000원에 대해서는 청구인이 지출한 공사비로 인정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 쟁점분양권의 양도가액 중에는 청구외 채○○이 납부한 분양가액 369,630,000원이 포함되어 있고, 쟁점분양권의 매수인이 쟁점임대주택을 양도하는 과정에서 청구인이 쟁점임대주택에서 거주하면서 내부공사를 한 금액이 확인됨에도 처분청은 청구인의 쟁점분양권의 양도에 대하여 필요경비를 전혀 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 사실조사를 소홀히 한 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.