환지처분되어 양도당시 개별공시지가가 없는 토지를양도한 경우 양도가액 산정 평가하여 양도가액을 계산한 처분의 당부와 가산세부과의 적정여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 2001.07.27. 환지예정지로 지정되어 2002.02.06. 환지확정 고시된 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 388.7㎡(이하 “쟁점토지”라한다)를 2002.04.01. 양도하고 환지 전 토지 ○○북도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지의 개별 공지시가를 환지면적에 적용한 가액을 양도가액으로 하여 2002.04.01. 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 ○○지방국세청장의 정기업무감사에서 쟁점토지에 대한 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 하여야 함에도 종전토지의 기준시가로 양도가액을 잘못 결정하여다는 지적에 따라 개별공시지가가 없는 쟁점토지를 2개 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가금액을 단순평균한 278,000원/㎡을 적용하여 양도소득금액을 계산하여 2004.12.05. 청구인에게 양도소득세 7,027,940원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.03.03. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점토지는 2001.07.27. 환지예정지 지정이 있은 후, 2002.02.06, 환지 확정된 토지로 감정평가서상 평가기준일인 2001.01.01.은 환지예정지 지정 이전으로 평가 기준일 현재는 쟁점토지의 지리적 위치, 주위환경, 이용상황 등이 확정되지 아니한 상태였음에도 감정평가시 환지 이후의 토지상황 등을 평가기준일로 소급하여 평가함은 부당하며, 쟁점토지 양토소득금액 산정시 적용할 기준시가는 2001.01.01.현재의 토지상황이 반영된 2001.06.30. 고시한 종전 토지에 대한 개별 공시지가 110,000원/㎡에 의하여 산정하는 것이 타당하며,
• 나. 당초 양도소득세 신고시 종전 토지에 배하여 관련기관에서 2001.06.30. 고시한 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 신고·납부한 것은 세법에서 정한 의무를 위반한 사실이 없으므로 가산세 부과는 부당하다.

• 가. 개별공시지가를 적용함에 있어서 2002.04.01. 양도의 경우 2001.01.01. 기준으로 2001.06.30. 고시한 개별공시지가를 적용하므로 쟁점토지에 대한 기준시가를 산정하기 위하여 2001.01.01. 가격시점으로 하여 감정평가 의뢰한 것이며, 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하는 경우 환지처분된 토지의 양도가액은 환지예정(교부)된 토지의 기준시가로 계산하는 것이므로 당초결정 정당하며
• 나. 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 감정평가의뢰 등으로 쟁점토지의 기준시가를 산정하여 신고하지 아니하고 임의로 환지전 토지의 개별공시지가에 의하여 양도소득세 신고하였으므로 당초 가산세 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 쟁점은 환지처분되어 2002.04.01. 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지를 2001.01.01. 가격시점으로 평가하여 양도가액을 계산한 처분의 당부와 가산세부과의 적정여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지(1995.12.29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서징이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

○소득세범 시행령 체164조【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 급액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목 ․ 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고『지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률』 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여『지적법』상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정 ․ 고시가 누락된 토지(국 ․ 공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 세1항 세1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ 『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률』에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호 개정되기 전의 『지방세법』 상 시가표준액을 말한다. 1990년01월01일을 취득당시의 시가 표준액 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 ÷ 1990년08월30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 잔에 취득한 공동주택·오피스텐 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 x 취등당시의 법 제9조 제1항 제1흐 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액÷당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

⑦ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

○ 소득세법 시행규칙 제77조 【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】

① 양도 포는 취득가액를 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌 정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

③ 제1항 제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적지출로 계상하지 아니한다.

○ 소득세법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】

① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 "납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

○ 국심2004전648, 2004.08.10. 개별공시지가가 없는 환지예정지인 토지를 양도하는 경우 당해 토지의 양도가액은 관할세무서장이 평가한 금액을 적용하여 계산하는 것임.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 임야 648.7㎡가 도시개발법에 의한 환지지구내 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 388.7㎡ 2002.02.06. 환지확정된 쟁점토지를 2002.04.01. 양도하고 환지전토지의 2001.06.30. 고시한 개별공시지가에 의하여 양도가액을 계산하여 양도소득세를 신고한 것으로 『○○ ․ ○○지구 신구지번 대조조서』 및 국세통합전산망의 양도소득세 신고서 조회결과 아래 <표1,2>와 같이 확인된다. <표1> 봉명 ․신봉지구 신구지번 대조조서 종전토지 확정토지 소재지 지목 면적 소재지 지목 면적

○○도○○시○○구○○동○○번지 임야 648.7㎡

○○도○○시○○구○○동○○번지 대지 388.7㎡ <표2> 쟁점토지 양도소득세 신고상황 양도가액 취득가액 양도일 면적 공시지가 가액 취득일 면적 공시지가 가액 02.04.01 388.7㎡ 110.000원 42.757.000 99.07.06 648.7㎡ 85,000 55,139,500

• 나) 환지예정지 등의 양도가액을 계산함에 있어서 종전의 토지소유자가 환지예정지구네의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도하는 경우 양도가액은 환지예정(교부)면적x양도당시의 단위당기준시가를 적용하여야 함에도 청구인은 환지면적에 종전토지의 앙도당시 적용할 개별공시지가를 곱하여 산출한 금액을 양도가액으로 하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하였다.
• 다) 처분청은 쟁점토지 2002.02.06. 환지확정되어 2002.04.01. 양초당시 개별공시지가가 없으므로 소득세법 제99조 및 동법 시행령 제164조의 규정에 의하여 2개 감정평가법인에 감정평가 의뢰하여 2001.01.01. 시점 평가액의 평균치에 의하여 평가하였으며, 쟁점토지의 평가액 및 개별공시지가는 아래 <표3>과 같이 확인 된다. <표3> 쟁점토지 평가액 및 개별공시지가 감정평가기관 ㎡당 평가액 처분청 평가액 개별공시지가 년도 공시지가 공시일 (주)○○감정평가법인 276,000

• 2001 (278,000) 2001.06.30

○○감정평가법인 280,000

• 2003 310,000 2003.06.30 계(평균) 556,000 (278,000) 2004 350,000 3004.06.30

2. 판단

• 가) 처분청이 쟁점토지를 2001.01.01시점으로 평가한 것은 2002.04.01. 양도한쟁점토지를 기준시가에 의하여 양도소득세 결정시 2001.01.01. 기준일의 개별공시지가를 2001.06.30. 공시한 가액으로 양도가액을 계산하는 것이므로 지목이 임야이었던 토지가 2002.02.06. 대지로 환지확정되어 공시지가가 없었으므로 2001.01.01.자로 2개 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 가액을 단순평균하여 쟁점토지를 평가한 것은 달리 잘못이 없으며,
• 나) 환지예정지 등의 양도가액 계산은 종전의 토지소유자가 환지예정지구 내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도가액은 환지예정(교부)면적과 양도당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것으로 규정되어 있는바, 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용 수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평는 고려 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이므로 양도차익 산출을 위하여 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전 토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 하며, 이 경우 환지예정지로 지정된 토시의 양도시 기준시가는 양도일 현재 고시되어 시행되는 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것이다. 따라서, 쟁점토지는 환지예정지 지정 전 ․ 후 형상이나 면적등이 달라졌고, 양도당시 환지예정지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있지 않아 관할세무서징이 2001.01.01. 현재 쟁점토지의 개별공시지가를 평가하여 양도소득세를 기준시가에 의하여 부과한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 다) 또한, 청구인은 적법하게 양도소득세를 신고하였으므로 가산세를 부과하는 것은 부당하다는 주장이나, 환지확정으로 개별공시지가가 없는 토지의 양도에 대하여 양도소득세를 신고함에 있어서 환지확정된 토지를 소득세법시행령 제164조 의 규정에 의하여 평가한 가액을 양도가액으로 하거나 실지거래가액을 양도가액으로 신고 하였더라면 적법한 신고로 가산세를 부과할 수 없으나, 이 건의 경우 양도가액을 법적근거 없이 환지 전 토지의 개별공시지가로 신고하였으므로 처분청이 가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보여진다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.