조합원이 관리처분인가계획에 따라 취득한 토지를 입주권과함께 양도시 과세여부

○○세무서장이 2004.09.15. 청구인에게 결정․고지한 2003년 귀속 양도소득세 6,647,680원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1994.02.28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 무허가주택(이하 “기존주택"이라 한다)을 취득하여 보유하던 중 도시재개발사업인가 및 관리처분계획에 따라 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호를 배정(이하 "쟁점입주권"이라 한다)받은 후 2003.09.24. 청구외 조○○에게 쟁점입주권을 양도하고 2004.05.31. 양도소득세를 확정신고․납부하였다. 처분청은 소득세법시행령 제166조 의 입주권에 대한 계산방법에 따라 쟁점입주권에 대해 기존주택에 대하여는 1세대1주택으로 비과세하고 이에 부수되는 토지(이하 "쟁점토지"라 한다) 양도에 대하여 토지보유기간이 3년 미만에 해당된다 하여 양도차익을 산정하여 2004.09.15. 청구인에게 양도소득세 6,647,680원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.06. 이의신청을 거쳐 2005.03.05. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 당초에는 쟁점입주권 양도에 대한 토지 취득가액의 산정에 있어 안분계산방법에 대하여 처분청과 다투었으나, 쟁점토지는 소득세법 제89조 제3호 【비과세양도소득】 및 같은법시행령 제155조 제16항【1세대 1주택의 특례】의 규정에 의한 1세대1주택의 양도에 해당되므로 양도소득세가 비과세되어야 하는 것으로 2005.04.22. 그 청구취지를 변경하였다.

청구인은 1994년 무허가건물을 취득하고 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 쟁점입주권을 양도하였고 과세되는 쟁점토지 부분에 대한 양도차익을 전체취득가액(종전주택취득가액 +환지청산금+국공유지불하대금) 중 토지취득가액(국공유지불하대금)으로 안분계산하여 양도신고하였으나 청구인이 신고한 취득가액은 입주권을 취득하기 위한 총투자금액일 뿐, 이 금액이 곧바로 입주권의 취득가액이라 할 수 없다. 그 이유는 장차 완성될 조합주택과 그 부수토지에 대한 분양 예정가액이 먼저 정해짐으로써 비로소 환지청산금이 계산되기 때문이며, 향후 완성 될 주택과 토지를 분양받을 수 있는 권리를 획득하여 각 조합원이 동별, 평형별, 층수별로 정한 분양대금을 기준으로 환지청산금의 부담범위가 변화되기 때문에 당초 부동산의 취득가액 등이 입주권에 대응되는 취득가액이 될 수 없고 당초 입주권에 대응하는 취득가액을 분양예정가액으로 보아 부과처분한 양도소득세는 정당하다.

• 가. 쟁점 도시재개발구역 내에 1주택을 소유하던 도시재개발조합의 조합원이 관리처분인가계획에 따라 취득한 토지를 관리처분인가계획 후 아파트입주권과 함께 양도한 경우 당해 토지를 양도소득세의 비과세 대상인 아파트입주권에 부수되는 토지로 볼 수있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도사액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑯ 『도시 및 주거환경정비법』에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행 하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일. 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행 인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

○ 소득세법시행령 제165조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

[양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존주택과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 기존건물과 그부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

④ 법 제100조 제2장의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 개개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 1994.02.28 기존주택을 청구외 최○○에게 110,000,000원에 구입하고 관리처분계획에 따라 2001.10.18. ○○구청장으로부터 쟁점토지(○○구 ○○동 ○○번지 외 2필지 47㎡)를 45,976,500원(약정이자 포함하면 49,141,570원) 20년 장기연불 조건으로 불하받은 사실이 부동산매매계약서 및 국유재산 매매계약서에서 확인된다.
• 나) 청구인은 ○○구역 주택재개발조합의 관리처분계획에 따라 기존주택 등을 55,142,700원(토지 46,976,500원+기존주택 8,166,200원)으로 평가받고 분양예정대지·건물총가액이 185,440,000원(토지부분 82,997,000원+건물부분 102,443,000원)으로 추산됨에 따라 환지청산금 135,789,600원을 분담하기로 한 내역이 분양대상자별 청산액 추산내역서 및 조합원 분담금 납부계약서에서 확인된다.
• 다) 청구인은 쟁점입주권을 분양 받아 청산금을 납입하던 중 2003.09.24. 청구외 조○○에게 총매매대금 345,000,000원에(청구인의 이주비 60,000,000원, 청산금 미납액 122,211,100원 및 국공유지 잔여 불하대금 39,394,220원 포함) 매매한사실이 입주권양도계약서에서 확인된다.
• 라) 처분청은 쟁점입주권양도에서 기존주택은 관리처분계획의 인가일 또는 사업시행인가일 현재 3년의 보유기간을 충족하고 다른 주택을 보유하지 아니함에 따라 1세대 1주택 비과세한 내역이 처분청의 검토조서에서 확인되며 이러한 사실관계 대하여 처분청과 청구인간에 다툼은 없다

2. 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다 당초 청구인은 이 건 양도소득세 과세처분에 있어 토지의 취득가액을 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 안분계산한 처분청의 계산방법에 대하여 이의를 제기하였으나, 2005.04.22. 청구취지를 변경하여 쟁점토지는 1세대1주택에 부수되는 토지에 해당되므로 쟁점입주권의 양도는 양도소득세가 비과세 되는 1세대1주택의 양도에 해당된다는 주장을 하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 청구인외 정판, 1994.02.28. 기존주택을 취득할 당시부터 시유지인 기존주택의 부수토지틀 점유·사용하여 왔고, 도시재개발사업의 시행으로 쟁점주택의 부수토지를 불하받았는바, 통상 주택재개발조합에 종전부동산을 제공하고 취득한 아파트입주권의 경우 관할시자․군수로부터 관리처분계획인가를 받은 이후부터 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었다고 볼 수 있으며, 청구인 이외에 다른 사람이 기존주택의 부수토지를 불하받을 수 없는 상황인 점에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 불하 당시에 기존주택의 부수토지로서 청구인의 재산으로 체화되고, 기존주택 및 쟁점토지는 관리처분인가일(2001.08.29)로부터 아파트입주권으로 변경되어 분양기준가액을 구성한 것으로 확인되므로 쟁점토지늘는 동 입주권에 부수되는 토지라 할 것이고, 따라서, 쟁점토지는 재개발조합원이 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 쟁점입주권의 부수토지에 해당하므로 3년간 보유하였는지 여부에 불구하고 소득세법시행령 제155조 제16항 의 규정에 의거 비과세대상으로 봄이 타당하다 할 것이다(국심2001서2299, 2002.04.26, 국심2004서551, 2004.06.30. 같은 뜻). 그렇다면, 처분청이 쟁점토지를 양도소득세비과세대상인 쟁점입주권과 구분하여 별개의 자산으로 보아 양도일(2003.09.24) 현재 3년 이상 미보유자산이라는 이유로 비과세적용대상에서 배제한 이 건 처분은 1세대1주택에 대한 법리를 오인한 부당한 것으로 판단된다. 5.결 론 따라서, 이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정합니다.