환지처분으로 양도당시 개별공시지가가 없는 토지를 양도한 경우 양도가액 산정

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2001.07.27.자로 환지예정지로 지정되어 2002.02.06.자로 환지확정고시된 ○○북도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대(垈) 297.5㎡(청구인의 지분은 3분의 1, 이하에서 "쟁점토지"라 한다; 환지 전의 토지는 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 2,969㎡(청구인의 지분은 3분의 1)이며 이하에서는 쟁점토지와 구분하여 "환지전토지"라 한다)를 2002.06.04.에 양도하고 환지전토지의 2001.06.30.자 개별공시지가로 고시된 110,000원/㎡을 적용하여 계산한 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 계산하기 위해 양도일의 기준시가를 적용하려고 하였으나, 기준시가인 개별공시지가 없어서 2개의 감정평가법인((주)○○감정평가법인 및 (주)○○감정평가법인)에 의뢰하여 계산한 쟁점토지의 2001.01.01.자 감정평가금액의 평균값인 372,000원/㎡을 적용하여 계산한 금액을 양도가액으로 하여 2004.12.05.에 청구인에게 양도소득세 본세 및 신고·납부불성실가산세 2,711,800원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.03.03. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지는 2001.07.27.자로 환지예정지로 지정된 후 2002.02.06.자로 환지확정 고시된 토지로 감정평가서상의 평가기준일인 2001.01.01.은 환지예정지로 지정되게 전으로 쟁점토지의 지리적 위치, 주위환경, 이용상황 등이 확정되지 않았음에도 양도일의 토지상황 등을 평가기준일로 소급하여 평가하는 것은 부당하므로, 쟁점토지의 양도가액은 환지 전토지의 2001.06.30.자 개별공시지가로 고시된 110,000원/㎡을 적용하여 계산해야 하며, 청구인은 이러한 방법을 적용하여 계산한 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하여 소득세법 등에서 정한 의무를 위반한 사실이 없으므로 양도소득세 본세 및 신고․납부불성실가산세를 부과한 이 건 과세처분은 부당하다.

청구인이 2002.06.04.에 양도한 쟁점토지의 기준시가는 2001.01.01.을 기준일로 하여 계산한 2001.06.30.자 개별공시지가를 적용하는 것이 원칙이므로 양도일의 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 양도가액을 2001.01.01.을 평가기준일로하여 계산해야 하고, 청구인이 주장하는 환지전토지의 2001.06.30.자 개별공시지가를 적용하여 계산한 금액을 양도가액을 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하는 것은 소득세법 등에서 정한 의무를 위반하는 것이므로 양도소득세 본세 및 신고·납부불성실가산세를 부과한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 환지처분으로 양도일인 2002.06.04.의 개별공시지가가 없는 쟁점토지를2001.01.01.을 평가기준일로 하여 양도가액을 계산한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 О 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 О 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 … 의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (이하 생략) О 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문 …의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의 한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고 … (이하 생략) О 소득세법 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 … 납세지 관할세무서장은 (괄호 생략)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가 기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지 (괄호 생략)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적응함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. О 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구 내 토지의 앙도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. (이하 생략)

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구 내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예전(교부)면적 × 양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적 × 취득당시의 단위당 기준시가 О 소득세법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】

① 거주자가 … 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 … 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "신고불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

② 거주자가 … 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 … 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 '납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서는 (주)○○감정평가법인 및 (주)○○감정평가법인에 의뢰하여 2001.01.01.을 평가기준일로 하여 계산한 쟁점토지의 감정가액은 각각 371,000원/㎡과 373,000원/㎡이었던 것으로 확인된다.

(2) 쟁점토지가 환지확정 고시된 이후의 2001.10.31.자 및 2003.06.30.자 개별 공시지가는 각각 367,000원/㎡과 384,000원/㎡이었던 것으로 확인된다.

(3) 처분청이 쟁점토지의 평가기준일을 2001.01.01.로 한 것은 2002.02.06.자로 환지확정되고 2002.06.04.에 매매된 쟁점토지의 기준시가는 (비록 이 건의 경우 이용할 수는 없지만) 2001.06.30.자 개별공시지가틀 적용하는 것이 원칙이고 동(同)개별공시지가의 기준일자가 2001.01.01.이므로, 2001.01.01.을 평가기준일로 하여 2개의 감정평가법인이 계산한 "쟁점토지"의 감정평가금액의 평균값인 372,000원/㎡을 적용하여 계산한 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세의 과세표준 및 세액을 계산한 이 건 과세처분은 타당한 것으로 판단된다.

(4) 즉, 소득세법시행규칙 제77조 의 규정 등에 의하면 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도하는 경우 환지예정지 등의 양도가액은 환지예정(교부)면적과 양도당시의 기준시가를 적용하여 계산하는데, 환지전토지의 소유자는 환지예정지가 지정되면 동(同)토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 소유권을 환지전토지에 갈음하여 취득하는 것이므로, 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매할 때에는 일반적으로 환지전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 않고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이고, 양도차익의 계산을 위하여 취득일 또는 양도일의 기준시가를 계산할 때에도 환지전토지를 기준으로 하는 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하는 것이 타당하므로, 환지전토지의 2001.06.30.자 개별공시지가를 적용하여 계산한 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고함으로써 소득세법 등에서 정한 의무를 위반한 청구인의 주장은 타당하지 않고, 양도소득세 본세 및 신고·납부불성실가산세를 부과한 이 건 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.