중과세율 적용대상 1세대3주택 여부 판단시 분양받은 아파트의 취득시기

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 고급연립주택 3세대를 1995년도에 신축하여 제1층 제101호와 제3층 제301호(이하 “쟁점①주택”이라 한다)를 2004.6.21. 청구외 김○○에게 1,650,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 청구인의 처 정○○가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○ ○○동 ○○호(이하 “쟁점②주택”라 한다)를 2001.5.16. 분양받아 2004.4.16. 잔금을 납부하고 2004.5.7. 소유권이전 등기를 하였으므로 2004년도 중 다른 주택을 새로이 취득한 것으로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세율 60%를 적용하여 양도소득세 566,610,330원을 신고․납부하였으나, 쟁점②주택은 2001년에 분양받아 2003.12.31.까지 분양금액 792,920,000원 중 673,990,00원(분양금액의 85%)을 납부하였으므로 2003.12.31.현재주택을 취득했다고 볼 수 있는 상태에 있었고 2004년도에 잔금 지급만 남아 있었으므로 2004.1.1. 시점에 1세대 4주택 보유한 것으로 보아 쟁점①주택의 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제를 적용하고 세율은 일반세율을 적용하는 것으로 하여 2004.11.17. 양도소득세 333,694,740원을 경정청구 하였다. 처분청은 청구인의 경우 1세대 3주택 이상으로 청구인의 배우자가 2001.5.16. 쟁점②주택을 분양받아 2004.4.16. 잔금을 납부하고 2004.5.7. 소유권을 이전한 것은 2004년도 중 주택을 새로이 취득한 것이므로 쟁점①주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 60%의 양도소득세율을 적용한 것은 정당하다 하여 2005.1.21. 청구인의 경정청구에 대한 환급을 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.21. 이 건 심사청구를 하였다.

2003.12.30. 개정 소득세법 부칙 제16조에 의하면 2004.1.1.당시 1세대 3주택 이상자가 2004년도 중 다른 주택을 취득하지 않으면서 2003.12.31. 이전 취득한 기존주택을 2004년도 중 양도하는 경우에는 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제가 허용된다고 규정하고 있는 바, 청구인은 2004.1.1.현재 1세대 3주택이상자로서 청구인의 배우자가 쟁점②주택을 2001년도 중에 분양받아 2003.12.31.까지 중도금을 납부하고 잔금만 미지급 상태이었으므로 2004.1.1. 현재 1세대 4주택으로 보아야 함에도 불구하고 2004.4.16. 잔금을 납부하고 2004.5.7. 소유권이전등기 한 것을 2004년도 중 다른 주택을 새로이 취득한 것으로 보아 쟁점①주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 60%의 양도소득세율을 적용하는 것은 부당하다.

청구인은 2004.1.1.현재 1세대 3주택 이상자로서 청구인의 배우자가 분양취득한 쟁점②주택의 취득시기가 2004년도 중이므로 쟁점①주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 60%의 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 신고․납부한 것은 정당하므로 경정청구에 대한 환급을 거부한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 2001년에 분양받은 쟁점②주택의 분양대금을 2003.12.31.까지 중도금을 납부하고 잔금만 미지급상태에 있을 때 이를 2003.12.31.현재 취득한 주택으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 “기준면적 미만 고가주택”이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 부칙 제16조【1세대 3주택 이상 소유자에 대한 경과조치】 이 법 시행당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 이 법 시행전에 취득한 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2004년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 제64조ㆍ제95조 및 제104조 제1항 제2호의 3의 개정규정을 적용하지 아니한다. 다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 (등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

○ 서면4팀-311, 2005.03.02. 양도소득세 중과세율(60%)을 적용함에 있어서 소득세법 시행령 제167조 의 3 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 보유여부 판정은 동법 시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정하는 것임

○ 서면4팀-237, 2005.02.11. 1세대 3주택 이상 해당자가 2004.1.1.이전에 취득한 주택을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 아니하나 2004.1.1.부터 2004.12.31. 이전에 다른 주택을 새로이 취득하는 경우 중과세율을 적용함

○ 서면4팀-1851, 2004.11.16. 2003.1.30.에 개정된 소득세법(법률 제7006호) 부칙 제16조를 적용함에 있어서 2004.1.1. 이전에 취득한 주택(부수토지 포함)이라 함은 소득세법시행령 제162조 규정에 의한 취득시기를 기준으로 적용하는 것이며, 1세대 3주택 보유여부 판정은 1세대별로 주택양도일을 기준으로 당해 주택을 포함하여 판정하는 것임

○ 서면4팀-285, 2004.03.18. 소득세법 부칙(2003.12.30.) 제16조 단서규정은 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004.1.1.부터 2004.12.31. 이전에 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 동조의 본문 규정을 적용하지 않는다는 것(재경부 재산-261, 2004.02.25. 같은 뜻)을 말하고, 이 경우 다른 주택의 취득이란 소득세법시행령 제162조 규정에 의한 취득시기를 기준으로 적용하는 것임

○ 서면4팀-1871, 2004.11.19. 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일에 아파트를 취득한 것으로 보는 것이며, 잔금청산일 전에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유하고 있는 것으로 보는 것임

○ 서면4팀-1603, 2004.10.11. 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니하는 경우에는 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지에 1995.6.26. 연립주택 3개동을 신축하여 쟁점①주택을 임대하던 중 2004.6.21. 청구외 김○○에게 1,650,000,000원에 양도하고 2004.8.12. 1세대 3주택 이상자의 주택양도로 하여 장기보유특별 공제를 배제하고 양도소득세율 60%를 적용하여 양도 소득세를 신고․납부한 사실이 양도소득세과세표준 신고 및 자진납부계산서와 국세통합전산망의 양도소득세신고서 및 납세자별 수납현황 순차조회결과 확인된다.
• 나) 청구인의 처 정○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○ ○○동 제○○층 제○○호를 2001.5.16. ○○보험(주)로부터 분양받은 사실이 ○○ 공급계약서에 의하여 확인되며, 2001.5.16.을 등기원인일로 하여 2004.5.7. 소유권 이전한 사실이 집합건물 등기부등본에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인은 2004.11.17. 처분청에 쟁점①주택의 양도소득세 신고시 장기보유특별공제 배제 및 양도소득세율 60%적용이 잘못되었다 하여 기납부한 양도소득세 중 338,697,740원에 대하여 환급할 것을 경정청구 하였으나, 처분청은 청구인이 1세대 3주택이상인 상태에서 청구인의 배우자가 2004년도 중 쟁점②주택을 취득한 후 쟁점①주택을 양도하였으므로 장기보유특별공제를 배제하고 60%의 양도소득세율을 적용한 것은 정당한 신고라 하여 2005.1.21. 경정청구를 거부한 사실이 처분청의 세원관리2과-642호(2005.1.21) “경정 등의 청구에 대한 회신” 공문에 의하여 확인된다.
• 라) 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니한 경우에는 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것이며, 잔금청산일 전에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유하고 있는 것으로 보는 것이므로 쟁점②주택은 청구인의 배우자가 2004.4.16. 잔금을 납부하고 2004.5.7. 소유권 이전등기(분양회사 2004.4.29. 보존등기)를 하였으므로 쟁점② 주택은 청구인의 세대원이 2004.1.1. 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에 해당된다.

2. 판 단 이 건 관련법령 및 사실관계에 의하여 살펴보면, 청구인은 쟁점②주택을 2001년도에 분양받아 2003.12.31.까지 분양대금 792,920,000원 중 673,990,000원(85%)을 납부한 것은 주택을 취득한 상태로 보아 2004.1.1.현재 1세대 4주택을 보유한 세대가 쟁점①주택을 2004.6.21. 양도한 것이므로 장기보유특별공제 및 소득세법 제104조 제1항 제1호 의 세율을 적용하여야 한다는 주장이나, 소득세법 부칙(2003.12.30. 법률 제7006호) 제16조(1세대 3주택 이상 소유자에 대한 경과조치)에서 『이 법 시행당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 이 법 시행전에 취득한 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 제64조․제95조 및 제104조 제1항 제2호의 3 개정규정을 적용하지 아니한다. 다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004.1.1. 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니한다』고 규정하고 있고, 이 경우 다른 주택의 취득이란 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의한 취득시기를 기준으로 적용하는 것이다. 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일에 아파트를 취득한 것으로 보는 것이며, 잔금청산일 전에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유하고 있는 것으로 보는 것이므로 이 건의 경우 쟁점②주택은 청구인의 배우자가 2004.4.16. 잔금을 청산하고 2004.5.7. 소유권 이전등기를 경료 한 것으로 이는 2004.1.1. 이후 다른 주택을 새로이 취득한 경우에 해당되므로, 처분청이 청구인의 쟁점①주택의 양도에 대하여 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004.1.1. 이후 다른 주택을 새로이취득한 것으로 보아 청구인이 장기보유특별공제를 배제하고 60%의 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다 하여 경정청구에 대한 환급을 거부한 것은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.