철거된 건물의 취득가액을 토지의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2002.5. 8. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○, ○○번지, 대지 73.01㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점토지 위 집합건물 ○○연립주택 ○동 ○호(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 쟁점건물을 2003.11.3 멸실한 상태에서 쟁점토지만 2004.4.13. 청구외 ○○종합건설(주)(이하 “양수법인”이라 한다)에게 양도하고, 양도소득세를 기준시가로 예정신고하면서 쟁점건물의 취득가액을 필요경비에 산입하여 양도차익을 산정하였다. 이에 처분청은 쟁점건물의 취득가액에 대하여는 필요경비를 부인하고, 쟁점토지의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2004.8.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 2,273,510원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.30. 이의신청을 거쳐 2005.2.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 토지의 이용편의를 위하여 철거한 건물의 취득당시의 기준시가와 필요경비개산공제액은 양도자산의 필요경비에 산입하는 것이므로 2003.11.3. 쟁점건물을 토지의 이용편의를 위하여 철거한 후 쟁점토지를 양도한 것으로 쟁점건물의 취득가액은 양도자산의 필요경비에 산입되어야 함에도 처분청에서 이를 부인하여 부과한 양도소득세는 취소되어야 한다.

청구인은 쟁점토지와 건물을 합하여 양도하였다고 주장하나, 이를 입증할 부동산매매계약서를 제출하지 않았고, 부동산거래확인서상 건물가액을 0원, 토지가액을 120,000원에 매도하였다는 것은 객관적인 사실로 인정할 수 없을 뿐만 아니라, 건물 멸실은 2003.11.3.이고, 토지양도는 2004.4.13.로 건물멸실 후 상당기간 경과한후 토지를 양도하는 것이 토지의 이용편의를 위한 것이었다고 인정할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 철거된 쟁점건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다)또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2002.12. 18. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12. 29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다(1999.12.28. 개정)

1. 취득가액을 제1항제1호가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액(1999.12.28.개정)

2. 제1호외의 경우도 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(1999.12.28.개정)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액에 의하여 산정되는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도가액은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출된 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 법 제97조제1항제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다 (2000.12.29 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

○ 소득세법 기본통칙 97-10【철거되는 금액의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조제6항제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계에 대해 본다. (가) 청구인은 2002.5. 8. 쟁점토지 및 쟁점건물을 취득하여 쟁점건물은 2003.11.3. 멸실한 후, 2004.4.13. 당해 쟁점토지를 양수법인에게 양도하고 양도소득세를 기준시가로 양도차익을 산정하여 예정신고하면서 쟁점건물의 취득가액을 필요경비에 산입하여 양도차익을 산정한 사실이 등기부등본, 토지대장, 양도소득세 과세표준예정신고서 등에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 쟁점건물의 취득가액에 대하여 필요경비를 부인한 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 2004.8.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 2,723,510원을 고지하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (다) 쟁점토지의 취득자인 양수법인의 부동산거래사실 확인원에 의하면, ｢쟁점토지는 상업지역으로써 재건축조합이 결성되지 않는 관계로 양수법인이 재건축하기 위하여 매입하였고, 매입당시의 가액은 건물비는 0원, 토지가액은 120,000천원으로 책정하여 토지와 건물을 매입하였으며, 본 건물은 건축허가 및 착공신고시 멸실되어야 하므로 2003.11. 3. 멸실신고를 하였으나, 재건축 편의상 부득이 매도일을 2004.3.10.이었음을 확인한다.｣고 되어 있음이 확인된다.

(2) 쟁점에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우에도 쟁점건물을 멸실한 후, 양도하였으므로 멸실된 쟁점건물의 가액을 토지에 대한 자본적 지출로 보아 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 건축물과 부수토지를 함께 취득하여 건축물 중 일부를 멸실한 후 잔여 건축물과 부수토지를 상당기간동안 사용하다가 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건축물의 취득가액 및 철거비용은 양도자산의 양도가액과 직접 대응하는 비용으로 볼 수 없으므로 필요 경비에 산입되지 않는 것(재일46014-541, 2000.05.06; 같은 뜻)이고, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 또는 토지의 이용 편의를 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 이용하려는 목적이 있었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한하는 것인바(대법원 89누53, 1990.1.25; 같은뜻) 쟁점건물을 2002.5. 8. 취득하여 보유하다가 2003.11.3. 쟁점건물을 멸실하고 2004.4.13. 쟁점토지만을 양도하였음이 확인되는 이건의 경우 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 보기 어려우므로 멸실된 쟁점건물의 취득가액을 필요경비에 산입하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.